Property Owner v. Neighboring Property Owners (Alleyway Access and Deed Interpretation)

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

FC

COUR DE CASSATION

______________________

Audience publique du 11 juillet 2024

Cassation partielle

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 437 F-D

Pourvoi n° E 23-12.631

Aide juridictionnelle partielle en demande

au profit de Mme [V].

Admission du bureau d'aide juridictionnelle

près la Cour de cassation

en date du 28 décembre 2022.

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 JUILLET 2024

Mme [F] [V], domiciliée [Adresse 3], a formé le pourvoi n° E 23-12.631 contre l'arrêt rendu le 8 novembre 2021 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre, section 1), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme [C] [O],

2°/ à Mme [G] [O],

toutes deux domiciliées [Adresse 7],

3°/ à Mme [N] [J], domiciliée [Adresse 6],

défenderesses à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pons, conseiller référendaire, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de Mme [V], de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de Mmes [C] et [G] [O] et de Mme [J], après débats en l'audience publique du 11 juin 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Pons, conseiller référendaire rapporteur, Mme Grandjean, conseiller faisant fonction de doyen et Mme Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 8 novembre 2021), par acte du 26 novembre 2002, Mme [V] a acquis de la société Garonnaise d'habitation (la société d'HLM) une maison d'habitation, cadastrée section G n° [Cadastre 1], issue de la division d'une parcelle cadastrée section G n° [Cadastre 5], jouxtant une parcelle cadastrée section G n° [Cadastre 4] propriété alors de [T] [O], aux droits de laquelle viennent Mmes [C] et [G] [O] et Mme [J] (les consorts [O]-[J]), sur laquelle se situe une ruelle.

2. Soutenant être propriétaire de cette « ruelle entre », selon la désignation figurant à son acte, lui permettant d'accéder depuis l'extérieur à son sous-sol, Mme [V] a assigné les consorts [O]-[J] en revendication et subsidiairement en désenclavement.

Examen des moyens

Sur le second moyen

3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le premier moyen, pris en sa troisième branche

Enoncé du moyen

4. Mme [V] fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en revendication, alors « que Mme [V] soutenait dans ses conclusions d'appel que l'acte de 1987 n'avait pas cédé la parcelle litigieuse à Mme [O] dès lors que la parcelle cédée correspondait aux anciens WC rattachés à la parcelle cadastrée section G n°[Cadastre 5] se situant à l'extrémité droite de l'immeuble de Mme [V], que la parcelle cédée, qui ne fait que 2m², alors que la ¿ruelle entre' en fait plus de 10, est située plus au milieu de l'immeuble, tandis que la parcelle litigieuse ne se trouvait pas sur la parcelle n° G [Cadastre 5] qui a été divisée en parcelles cadastrées section G [Cadastre 1] et G [Cadastre 2], mais sur la parcelle cadastrée section G n°[Cadastre 4] déjà propriété des consorts [O] se situant à l'extrémité droite de l'immeuble de Mme [V] ; qu'il en résulte que l'acte de 1987 n'a pas opéré cession de la « ruelle entre » aux consorts [O] ; qu'en déboutant pourtant Mme [V] de sa demande de revendication de ladite parcelle sans répondre à ses conclusions faisant valoir que la parcelle n'avait pas été transférée aux consorts [O] par l'acte de 1987, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 455 du code de procédure civile :

5. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. Le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs.

6. Pour rejeter la demande de Mme [V], l'arrêt retient, d'abord, que les consorts [O]-[J] disposent d'un titre de propriété sur la parcelle cadastrée section G n° [Cadastre 4].

7. Il retient, ensuite, que, par un acte des 28 août et 25 septembre 1987, [T] [O] a consenti sur cette parcelle une servitude de canalisation souterraine au profit de la parcelle cadastrée section G n° [Cadastre 5] appartenant alors à la société d'HLM, et a reçu, à titre de dation en paiement, 2 centiares de la parcelle cadastrée section G n° [Cadastre 2], issue de la division de la parcelle cadastrée section G n° [Cadastre 5], le surplus de cette parcelle devenant la parcelle cadastrée section G n° [Cadastre 1], la société d'HLM renonçant en outre à la possibilité de rétablir la porte murée par elle, donnant sur la parcelle cadastrée section G n° [Cadastre 4] ainsi qu'au droit de passage qui lui profitait.

8. Il en déduit que cet acte, opposable à Mme [V] comme émanant de son auteur, a réduit les droits de la société d'HLM sur le bien, que depuis, la société d'HLM et ses ayants droit ne bénéficient sur la parcelle cadastrée section G n° [Cadastre 4] que d'une servitude de canalisation, et non d'un droit de propriété sur la ruelle qui fait désormais partie de la parcelle cadastrée section G n° [Cadastre 4].

9. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de Mme [V] qui soutenaient que l'acte des 28 août et 25 septembre 1987 n'avait pas transmis la propriété de la « ruelle entre », ses caractéristiques ne correspondant pas avec celles de la parcelle cadastrée section G n° [Cadastre 2] objet de la dation en paiement, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette la demande de Mme [V] en établissement d'une servitude de passage pour état d'enclave, l'arrêt rendu le 8 novembre 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ;

Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne Mmes [C] et [G] [O] et Mme [J] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mmes [C] et [G] [O] et Mme [J] et les condamne à payer à la société civile professionnelle Piwnica et Molinié la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille vingt-quatre.