Seller v. Buyer: Installment Sale Contract Termination and Occupation Indemnity

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 6 juin 2024

Cassation partielle

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 285 F-D

Pourvoi n° W 23-10.944

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 JUIN 2024

M. [D] [L], domicilié [Adresse 2], a formé le pourvoi n° W 23-10.944 contre l'arrêt rendu le 22 novembre 2022 par la cour d'appel de Pau (1re chambre), dans le litige l'opposant à M. [P] [U], domicilié [Adresse 1], défendeur à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SAS Hannotin Avocats, avocat de M. [L], après débats en l'audience publique du 23 avril 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Pau, 22 novembre 2022), par acte sous seing privé du 22 juillet 2012 intitulé « Contrat de vente sous conditions », M. [U] (le vendeur) a cédé à M. [L] (l'acquéreur) un ensemble immobilier, au prix de 60 000 euros, payable par le versement, le jour de la signature de l'acte, d'une somme de 5 300 euros, puis au moyen de soixante-douze mensualités de 600 euros chacune, le solde étant exigible à l'issue.

2. Plusieurs mensualités étant restées impayées, le vendeur a assigné l'acquéreur en résiliation de la vente, subsidiairement en résolution, ainsi qu'aux fins d'expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

3. L'acquéreur fait grief à l'arrêt de le condamner à payer au vendeur une indemnité d'occupation de 400 euros par mois à compter du 2 novembre 2016 jusqu'à libération effective des lieux ainsi que de rejeter ses demandes en restitution et expertise, alors « que l'effet rétroactif de la résolution n'autorise pas le vendeur à prétendre à une indemnité correspondant à la seule occupation du bien par l'acquéreur ; que, pour statuer sur la demande de restitution des sommes versées par M. [L] au titre du paiement échelonné du prix, la cour d'appel a retenu que « s'agissant d'un contrat à exécution successive, en l'absence de transfert de propriété, le paiement initial et les mensualités versées par M. [D] [L] restent acquis au créancier, M. [P] [U], à titre d'indemnité d'occupation » ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles 1184 et 1234 du code civil, dans leur version applicable au litige. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 1184 et 1234 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :

4. Il résulte de ces textes que le vendeur n'est pas fondé, en raison de l'effet rétroactif de la résolution de la vente, à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l'immeuble (Ch. mixte, 9 juillet 2004, pourvoi n° 02-16.302, Bull. 2004, Ch. mixte, n° 2).

5. Pour accueillir la demande d'indemnité d'occupation présentée par le vendeur et rejeter la demande de restitution du prix de vente formée par l'acquéreur, l'arrêt retient que, s'agissant d'un contrat à exécution successive et en l'absence de transfert immédiat de la propriété, le paiement initial et les mensualités versées par ce dernier restent acquis au vendeur, l'acquéreur étant, par ailleurs, tenu, à compter de la date des effets de la résolution judiciaire au paiement d'une indemnité d'occupation de 400 euros par mois jusqu'à la libération effective des lieux.

6. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de M. [L] de restitution et d'expertise et le condamne à payer à M. [U] une indemnité d'occupation de 400 euros par mois à compter du 2 novembre 2016 jusqu'à la libération effective des lieux, l'arrêt rendu le 22 novembre 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;

Condamne M. [U] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [U] à payer à M. [L] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juin deux mille vingt-quatre.