Homeowners v. Neighbors (Abnormal Neighborhood Nuisance and Excessive Structure Height)
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAHomeowners sued their neighbors, alleging abnormal neighborhood disturbances stemming from the construction of the neighbors' house and landscaping fill, which purportedly exceeded building permit parameters concerning height and terrain elevation. The appellate court dismissed the claim, reasoning that the nearly ten-year delay in asserting the complaint negated the reality of the alleged disturbance, and that the claimants only pursued liability under the doctrine of abnormal neighborhood nuisance rather than civil fault for the construction deviations. The high court overturned this decision, finding that the appellate court failed to address the claimants' specific arguments concerning the excessive height of the neighboring structure and its resulting overhanging position on their property, thus violating the requirement for reasoned judgment.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1240 du code civil, article 544 du code civil, article 455 du code de procédure civile, article 700 du code de procédure civile; Homeowners v. Neighbors (Abnormal Neighborhood Nuisance and Excessive Structure Height): The appellate court dismissed the claim, reasoning that the nearly ten-year delay in asserting the complaint negated the reality of the alleged disturbance, and that the claimants only pursued liability under the doctrine of abnormal neighborhood nuisance rather than civil fault for the construction deviations. The high court overturned this decision, finding that the appellate court failed to address the claimants' specific arguments concerning the excessive height of the neighboring structure and its resulting overhanging position on their property, thus violating the requirement for reasoned judgment.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court of Cassation quashed the decision due to a failure to respond to the appellants' arguments (lack of motivation).
Used to order the defendants to pay a sum for legal fees incurred by the successful appellants.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 16 mai 2024
Cassation
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 235 F-D
Pourvoi n° Y 23-12.119
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 MAI 2024
1°/ M. [O] [K],
2°/ Mme [E] [U], épouse [K],
tous deux domiciliés [Adresse 1],
ont formé le pourvoi n° Y 23-12.119 contre l'arrêt rendu le 8 décembre 2022 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-5), dans le litige les opposant :
1°/ à M. [F] [X],
2°/ à Mme [E] [T], épouse [X],
tous deux domiciliés [Adresse 2],
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Grandjean, conseiller, les observations de la SCP Le Guerer, Bouniol-Brochier, avocat de M. et Mme [K], après débats en l'audience publique du 19 mars 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grandjean, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 décembre 2022), M. et Mme [K] et M. et Mme [X] ont acquis respectivement les lots contigus n° 20 et 19 du lotissement « [3] » sur lesquels ont été édifiées des maisons d'habitation.
2. Après expertise judiciaire, M. et Mme [K] ont assigné M. et Mme [X] en indemnisation du trouble anormal de voisinage résultant de l'implantation et de la construction de leur maison et de la création de vues.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en sa troisième branche
Enoncé du moyen
3. M. et Mme [K] font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes tendant à la condamnation de leurs voisins à procéder à des travaux de décaissement du remblai situé au nord de leur parcelle et à les indemniser du trouble de jouissance subi, alors « que nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage ; qu'en énonçant, pour débouter les époux [K] de leur action fondée sur des troubles anormaux de voisinage « qu'en admettant que le terrain ait été remblayé et que la construction ait été calée plus de 2,20 m environ » par rapport à ce qui était prévu au permis de construire et que « la construction atteigne 8,06 m de haut au lieu des 7 m autorisés », « il convient de relever que la responsabilité des époux [X] n'est pas recherchée sur le fondement de l'article 1240 du code civil, mais uniquement sur le trouble anormal de voisinage » sans rechercher si la surélévation de la parcelle et de la construction édifiée sur celle-ci n'étaient pas de nature a caractériser un tel trouble entraînant, notamment, une diminution de la valeur vénale de leur propriété, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil, ensemble le principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 455 du code de procédure civile :
4. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé ; le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motif.
5. Pour rejeter les demandes de M. et Mme [K] relatives à l'implantation et à la construction de la maison voisine, l'arrêt retient qu'en admettant que le terrain ait été remblayé et que la construction ait été édifiée à plus de 2,20 m en hauteur environ par rapport à ce qui était prévu au permis de construire et qu'elle atteigne 8,06 m de haut au lieu des 7 m autorisés, que la responsabilité des époux [X] n'est pas recherchée sur le fondement de l'article 1240 du code civil, mais uniquement sur le trouble anormal de voisinage.
6. Il ajoute que considérer près de dix ans après le remblaiement critiqué et la construction de la maison, que son implantation et sa conception même seraient à l'origine d'un trouble anormal de voisinage, ne peut prospérer, le temps mis à se prévaloir du trouble excluant la réalité de celui-ci, alors même qu'il n'est pas justifié du trouble lui-même qui résulterait de vues créées sur le fonds [K].
7. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions par lesquelles M. et Mme [K] soutenaient qu'indépendamment du non-respect de la réglementation relative aux ouvertures et à l'altimétrie de la propriété de M. et Mme [X], ils subissaient un trouble anormal de voisinage tenant à la hauteur excessive de la maison voisine et de sa position en son surplomb de leur parcelle, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 décembre 2022, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;
Condamne M. et Mme [X] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme [X] à payer à M. et Mme [K] la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mai deux mille vingt-quatre.