Co-Ownership Lease Validity and Enforceability
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe case concerns a dispute over the occupation of a house acquired jointly by two individuals who later divorced, with one occupant claiming occupancy based on a lease signed by the deceased co-owner, who held only a minority interest in the undivided property. The appellate court had declared this lease void because the other half-owner had not consented to or ratified it, leading to the eviction of the occupants and an order for indemnity payments. The Supreme Court quashed this decision, reasoning that a lease concerning a residential property in co-ownership, signed by an indivisee holding less than two-thirds of the rights, is not null and void, but rather only unenforceable against the other co-owners, with its effectiveness being contingent upon the final property division.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 624 du code de procédure civile, article 699 du code de procédure civile, article 700 du code de procédure civile, articles 815-3, 4°, et 883 du code civil; Co-Ownership Lease Validity and Enforceability: The appellate court had declared this lease void because the other half-owner had not consented to or ratified it, leading to the eviction of the occupants and an order for indemnity payments. The Supreme Court quashed this decision, reasoning that a lease concerning a residential property in co-ownership, signed by an indivisee holding less than two-thirds of the rights, is not null and void, but rather only unenforceable against the other co-owners, with its effectiveness being contingent upon the final property division.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court explicitly uses these articles to establish that a lease of indivised property by a single co-owner holding less than two-thirds of the rights is not null but merely unenforceable against the other co-owners.
Cited to explain that the cassation of the nullity finding entails the cassation of all resulting interdependent decisions (expulsion, damages, etc.).
Cited in connection with the final condemnation of costs relating to the first instance and appeal proceedings.
Cited in the dispositive when rejecting the requests for indemnity on this basis.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 1
IJ
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 6 mars 2024
Cassation
Mme CHAMPALAUNE, président
Arrêt n° 108 F-D
Pourvoi n° B 22-11.129
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 6 MARS 2024
M. [G] [F], domicilié [Adresse 7], a formé le pourvoi n° B 22-11.129 contre l'arrêt rendu le 19 octobre 2021 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre, 2e section), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. [A] [I], domicilié [Adresse 8],
2°/ à Mme [M] [I], domiciliée [Adresse 4],
3°/ à Mme [R] [I], domiciliée [Adresse 5],
4°/ à M. [E] [I], domicilié [Adresse 1],
5°/ à Mme [W] [D], domiciliée [Adresse 2],
6°/ à la société [N] et associés, société à responsabilité limité (SARL), dont le siège est [Adresse 6], en la personne de M. [K] [N], pris en sa qualité de mandataire successoral de la succession de [J] [I],
7°/ à M. [X] [C], domicilié [Adresse 9], pris en sa qualité de mandataire liquidateur de M. [G] [F],
8°/ à Mme [Z] [Y], épouse [F], domiciliée [Adresse 3],
défendeurs à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Dard, conseiller, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. [F], de la SCP Yves et Blaise Capron, avocat de Mme [D] et de la société [N] et associés, après débats en l'audience publique du 16 janvier 2024 où étaient présentes Mme Champalaune, président, Mme Dard, conseiller rapporteur, Mme Auroy, conseiller doyen, et Mme Layemar, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 19 octobre 2021), le 21 octobre 1988, [J] [I] et Mme [D] ont acquis indivisément par moitié une maison d'habitation.
2. Leur mariage, célébré en 1994, a été dissous par un jugement de divorce du 26 juin 2001.
3. [J] [I] est décédé le 16 mars 2017, en laissant pour lui succéder notamment quatre enfants nés de son union avec Mme [D], [A], [M], [R] et [E].
4. Soutenant que M. [F] et Mme [Y], son épouse, étaient occupants sans droit ni titre de la maison indivise, Mme [D], Mmes [M] et [R] [I] et MM. [A] et [E] [I] les ont assignés en expulsion.
5. M. [C] a été appelé à l'instance, en sa qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de M. [F].
6. La société [N] et associés est intervenue volontairement à l'instance, en sa qualité de mandataire successoral de la succession de [J] [I].
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
7. M. [F] fait grief à l'arrêt de dire que le bail qu'il avait signé, ainsi que son épouse, avec M. [U] représentant [J] [I] est nul et de nul effet et qu'en conséquence, lui-même et son épouse sont sans droit ni titre à occuper le bien, d'ordonner leur expulsion, de les condamner in solidum à payer à Mme [D] et à la société [N], ès qualités, une indemnité d'occupation mensuelle de 4 000 euros du 1er novembre 2010 jusqu'à la libération des lieux, dont il conviendra de déduire la somme de 750 euros pour les mois où cette somme a été réglée aux services fiscaux, selon avis à tiers détenteur, de fixer cette créance au passif de sa liquidation judiciaire et de rejeter ses demandes relatives à l'application de la clause pénale insérée au bail et à des dommages et intérêts pour procédure abusive, alors que « le bail d'un bien indivis consenti par un seul des indivisaires n'est pas nul, mais seulement inopposable aux autres indivisaires ; qu'en jugeant le contraire, pour dire nul le bail consenti par le seul [J] [I] à M. [F] et Mme [Y], la cour d'appel a violé les articles 815-3, 4°, et 883 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 815-3, 4°, et 883 du code civil :
8. Selon le premier de ces textes, le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité, conclure ou renouveler des baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.
9. Il résulte du second que le bail d'un bien indivis à usage d'habitation, consenti par un indivisaire titulaire de moins des deux tiers des droits indivis n'est pas nul. Il est seulement inopposable aux autres indivisaires et son efficacité est subordonnée au résultat du partage.
10. Pour déclarer nul le bail signé entre M. et Mme [F] et M. [U], représentant [J] [I], l'arrêt retient que Mme [D], titulaire de la moitié des droits indivis sur la maison d'habitation donnée à bail, n'a pas consenti à la conclusion de cette convention ni ne l'a ultérieurement ratifiée.
11. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
Portée et conséquences de la cassation
12. En application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation du chef de dispositif de l'arrêt disant que le bail signé entre M. et Mme [F] et M. [U] représentant [J] [I] est nul et de nul effet entraîne la cassation des chefs de dispositif disant que M. et Mme [F] sont occupants sans droit ni titre du bien, ordonnant leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, disant que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, condamnant in solidum M. et Mme [F] à payer à Mme [D] et à la société [N], ès qualités, une indemnité d'occupation mensuelle de 4 000 euros à compter du 1ernovembre 2010 jusqu'à la libération des lieux, dont il conviendra de déduire la somme de 750 euros pour les mois où cette somme a été réglée aux services fiscaux, selon avis à tiers détenteur, disant que cette créance est fixée au passif de la liquidation judiciaire dont fait l'objet M. [F], rejetant les demandes de celui-ci relatives à l'application de la clause pénale, à des dommages intérêts pour procédure abusive et à des délais, et condamnant in solidum M. et Mme [F] à payer à Mme [D] et la société [N], ès qualités, une indemnité de 4 000 euros à titre d'indemnité de procédure et aux entiers dépens de première instance et d'appel, recouvrables par chacun des avocat de la cause pour ce qui le concerne, conformément à l'article 699 du code de procédure civile, qui s'y rattachent par un lien de dépendance nécessaire.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il dit que Mme [D] et la société [N], ès qualités de mandataire successoral de l'indivision successorale de [J] [I], ont droit d'appel et sont recevables en leur action, dit que les demandes présentées par Mme [D] et la société [N], ès qualités, sont recevables, rejette la demande de Mme [D] en réinstallation de la cuisine et rejette la demande de remboursement de la somme sollicitée au titre des travaux présentée par M. [F], l'arrêt rendu le 19 octobre 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ;
Remet, sauf sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Versailles autrement composée ;
Condamne Mme [D] et la société [N], ès qualités, aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes.
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mars deux mille vingt-quatre.