Co-owners' Damages for Delayed Common Area Repairs Due to Co-owner's Non-payment
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe case concerned co-owners seeking damages for rental losses incurred because necessary repairs to common areas, which another co-owner was ordered to fund by a prior judgment, were significantly delayed due to that co-owner's non-payment to the co-ownership syndicate. The appellate court dismissed the claim, reasoning that the co-owners had waited too long to compel execution against the syndicate or the debtor co-owner. The highest court quashed this decision, finding that the appellate court erred by failing to establish that any fault by the syndicate or the co-owners was the *exclusive* cause of the alleged damages, given that the debtor co-owner had indisputably failed to comply with the initial judgment ordering payment for the common area repairs, which was a prerequisite for the private repairs affecting the plaintiffs.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1240 du code civil, article 700 du code de procédure civile, En application de l'article 700 du code de procédure civile; Co-owners' Damages for Delayed Common Area Repairs Due to Co-owner's Non-payment: The appellate court dismissed the claim, reasoning that the co-owners had waited too long to compel execution against the syndicate or the debtor co-owner. The highest court quashed this decision, finding that the appellate court erred by failing to establish that any fault by the syndicate or the co-owners was the *exclusive* cause of the alleged damages, given that the debtor co-owner had indisputably failed to comply with the initial judgment ordering payment for the common area repairs, which was a prerequisite for the private repairs affecting the plaintiffs.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was the substantive legal basis cited when the Court of Cassation found that the Court of Appeal violated the law in rejecting the indemnity claim.
This article was used to order the defendant to pay a specific sum to the plaintiffs for legal costs incurred in the cassation proceedings.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 29 février 2024
Cassation
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 116 F-D
Pourvoi n° D 22-24.471
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 29 FÉVRIER 2024
1°/ M. [E] [X],
2°/ Mme [P] [X],
domiciliés tous deux [Adresse 1],
ont formé le pourvoi n° D 22-24.471 contre l'arrêt rendu le 25 octobre 2022 par la cour d'appel de Montpellier (5e chambre civile), dans le litige les opposant à la société Les Clefs du bonheur, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Grandjean, conseiller, les observations de la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat de M. et Mme [X], après débats en l'audience publique du 16 janvier 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grandjean, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Fornarelli, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 25 octobre 2022) et les productions, propriétaire de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, la société civile immobilière Les Clefs du bonheur (la SCI) a fait réaliser des travaux qui ont endommagé les parties communes de l'immeuble et les parties privatives de M. et Mme [X], copropriétaires.
2. Par jugement du 27 juin 2011, exécutoire par provision et devenu irrévocable, la SCI a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre des travaux de réparation des parties communes, et à M. et Mme [X] une indemnité en réparation de leur préjudice locatif, arrêté au 30 octobre 2010.
3. La SCI a réglé le 27 octobre 2011 la somme due à M. et Mme [X] en exécution de ce jugement.
4. Le syndicat des copropriétaires a reçu paiement de sa créance le 29 septembre 2017 après avoir entamé, en 2016, une procédure en exécution forcée et les travaux sur les parties communes ont été réalisés en 2020.
5. M. et Mme [X] ont assigné la SCI en indemnisation du préjudice locatif subi depuis le mois de novembre 2010, du fait de la non réalisation des travaux d'étanchéité des parties communes, les empêchant de remettre en location leur lot.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
6. M. et Mme [X] font grief à l'arrêt de rejeter leur demande indemnitaire, alors :
« 1°/ que commet une faute l'obligeant à réparation vis-à-vis d'un autre copropriétaire le copropriétaire qui n'exécute pas spontanément une condamnation à verser une somme au syndicat de copropriétaires afin de lui permettre de réaliser des travaux sur les parties communes, préalable indispensable à la réalisation de travaux sur les parties privatives du copropriétaire demandeur à l'action ; qu'en déboutant M. et Mme [X] de leur demande, après avoir constaté que la SCI n'avait pas spontanément payé sa dette à l'égard du syndicat des copropriétaires qui devait d'abord procéder aux travaux de réfection d'étanchéité des parties communes avant que M. et Mme [X] ne fassent des travaux au sein de leur appartement qui restait inhabitable, au motif inopérant que M. et Mme [X] n'avaient jamais mis en demeure ou sollicité la condamnation du syndicat des copropriétaires à agir, la cour d'appel a violé l'article 1240 du code civil ;
2°/ que commet une faute l'obligeant à réparation vis-à-vis d'un autre copropriétaire le copropriétaire qui n'exécute pas spontanément une condamnation à verser une somme au syndicat de copropriétaires afin de lui permettre de réaliser des travaux sur les parties communes, préalable indispensable à la réalisation de travaux sur les parties privatives du copropriétaire demandeur à l'action ; qu'en déboutant M. et Mme [X] de leur demande au motif qu'ils n'avaient engagé de voie d'exécution à l'encontre de la SCI que par une dénonciation d'inscription d'hypothèque provisoire autorisée par une ordonnance rendue six ans après le jugement de condamnation de la SCI envers le syndicat de copropriétaires, du 27 juin 2011, la cour d'appel a encore violé l'article 1240 du code civil.
Réponse de la Cour
Vu l'article 1240 du code civil :
7. Aux termes de ce texte, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
8. Pour rejeter la demande indemnitaire présentée par M. et Mme [X], l'arrêt relève que, si la SCI n'a pas exécuté spontanément sa condamnation au bénéfice du syndicat de copropriétaires, celui-ci a attendu près de cinq ans pour poursuivre l'exécution forcée du jugement et que les copropriétaires n'ont pas mis en demeure ou sollicité la condamnation du syndicat des copropriétaires à agir et n'ont eux-mêmes dénoncé à la SCI une inscription provisoire d'hypothèque que six années après le jugement la condamnant.
9. En statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu que la SCI n'avait pas exécuté la condamnation portant sur le coût de reprise des parties communes, sans caractériser une faute du syndicat des copropriétaires ou de M. et Mme [X] à l'origine exclusive du préjudice allégué, la cour d'appel a violé le texte susvisé. PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 octobre 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
Condamne la société civile immobilière Les Clefs du bonheur aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile immobilière Les Clefs du bonheur à payer à M. et Mme [X] la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf février deux mille vingt-quatre.