Purchasers' Reservation of Payment Versus Notary's Release of Funds in Property Sale

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 1

MY1

COUR DE CASSATION

______________________

Audience publique du 29 novembre 2023

Cassation partielle

Mme CHAMPALAUNE, président

Arrêt n° 629 FS-D

Pourvoi n° E 21-25.296

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 29 NOVEMBRE 2023

1°/ Mme [O] [Y], domiciliée [Adresse 2],

2°/ la société MMA IARD,

3°/ la société MMA IARD assurances mutuelles,

ayant toutes deux leur siège [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° E 21-25.296 contre l'arrêt rendu le 10 septembre 2021 par la cour d'appel de Saint-Denis de La Réunion (chambre civile TGI), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [N] [K],

2°/ à Mme [E] [L],

tous deux domiciliés [Adresse 3],

3°/ à la société Hirou, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Liane de feu,

défendeurs à la cassation.

Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen unique de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Kloda, conseiller référendaire, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme [Y], des sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles, de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de M. [K], de Mme [L], et l'avis de Mme Cazaux-Charles, avocat général, après débats en l'audience publique du 10 octobre 2023 où étaient présents Mme Champalaune, président, Mme Kloda, conseiller référendaire rapporteur, Mme Guihal, conseiller doyen, MM. Hascher, Bruyère, Ancel, Mme Peyregne-Wable, conseillers, Mmes Champ, Robin-Raschel, conseillers référendaires, Mme Cazaux-Charles, avocat général, et Mme Vignes, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à Mme [Y] et aux sociétés MMA IARD assurances mutuelles et MMA IARD du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Hirou, en qualité de liquidateur judiciaire de la société Liane de feu.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis de La Réunion, 10 septembre 2021), par acte du 4 avril 2014 reçu par Mme [Y] (la notaire), assurée auprès des sociétés MMA IARD assurances mutuelles et MMA IARD (les assureurs), M. [K] et Mme [L] (les acquéreurs) ont conclu avec la société Liane de feu un contrat de vente d'un terrain et d'une villa en état de futur achèvement.

3. Le procès-verbal de livraison du 27 février 2015 contient des réserves et mentionne que le solde du prix de vente ne doit pas être débloqué.

4. La notaire a remis le solde du prix de vente à la société Liane de feu le 5 mars 2015.

5. Les acquéreurs ont assigné notamment la notaire en responsabilité et indemnisation. Les assureurs sont intervenus volontairement à l'instance.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa troisième branche

Enoncé du moyen

6. La notaire et les assureurs font grief à l'arrêt de condamner la notaire à payer aux acquéreurs la somme de 12 025 euros en réparation de leur préjudice, alors « que l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation ne met pas à la charge du notaire ayant authentifié une vente en l'état d'achèvement l'obligation de séquestrer le solde du prix en cas de contestation sur la conformité du bien aux stipulations du contrat ; qu'en affirmant que la notaire était "séquestre des sommes versées par les acquéreurs" correspondant au solde du prix de vente "en application de l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation", quand ce texte ne met pas à la charge du notaire instrumentant une vente en l'état futur d'achèvement des obligations de séquestre, la cour d'appel a violé l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation. »

Réponse de la Cour

Vu l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation :

7. Selon ce texte, le solde du prix de vente d'un immeuble à construire pour l'usage d'habitation, qui est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur, peut toutefois être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

8. Pour condamner la notaire à payer aux acquéreurs la somme de 12 025 euros en réparation de leur préjudice, l'arrêt relève, d'abord, que le procès-verbal de réception des travaux correspondant à un procès-verbal de livraison contient des réserves et mentionne que le solde du prix de vente ne doit pas être débloqué, ensuite, que l'acte instrumenté vise l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation, et en déduit qu'étant séquestre conventionnelle de la somme versée par les acquéreurs au titre du solde du prix de vente, elle a commis une faute en la remettant au vendeur sans justifier de l'accord de ceux-ci.

9.En statuant ainsi, alors que l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation ne met pas à la charge du notaire instrumentaire l'obligation de séquestrer le solde du prix de vente en cas de réserves et que les stipulations contractuelles ne désignaient pas la notaire séquestre dans un tel cas, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne Mme [Y] à payer à M. [K] et Mme [L] les sommes de 12 025 euros en réparation de leur préjudice et de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 10 septembre 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis de La Réunion ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion autrement composée ;

Condamne M. [K] et Mme [L] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf novembre deux mille vingt-trois.