Apartment Owners v. Co-Ownership Association Regarding Terrace Railing Upgrade and Access Rights

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

SG

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 12 octobre 2023

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 679 F-D

Pourvoi n° Z 22-19.407

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 OCTOBRE 2023

1°/ Mme [H] [R] [X] [J], domiciliée [Adresse 4],

2°/ M. [W] [R] [X] [J], domicilié [Adresse 3],

3°/ la société Cohen Amir Aslani, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2],

ont formé le pourvoi n° Z 22-19.407 contre l'arrêt rendu le 20 avril 2022 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige les opposant :

1°/ au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], dont le siège est [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société Malesherbes gestion,

2°/ à la société Malesherbes gestion, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de Mme [R] [X] [J], de M. [R] [X] [J] et de la société Cohen Amir Aslani, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Malesherbes gestion, de Me Isabelle Galy, avocat du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], après débats en l'audience publique du 5 septembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Mamou, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 avril 2022), M. [R] [X] [J] et Mme [R] [X] [J] (les consorts [R]), propriétaires, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, d'un appartement loué à la société Cohen Amir Aslani, ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] (le syndicat des copropriétaires) et la société Malesherbes gestion, son syndic, en annulation de la décision d'assemblée générale leur ayant refusé l'autorisation de mettre aux normes les garde-corps des terrasses des septième et huitième étages accessibles depuis cet appartement, en revendication de l'acquisition par prescription d'un droit de jouissance exclusive sur ces terrasses et en dommages-intérêts.

2. Le syndicat des copropriétaires a reconventionnellement demandé qu'il soit interdit aux consorts [R] et à tous occupants de leur chef d'accéder à ces terrasses.

3. Le juge de la mise en état a ordonné une expertise.

Examen des moyens

Sur le premier moyen et le second moyen, pris en sa première branche

4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le second moyen, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

5. Les consorts [R] et la société Cohen Amir Aslani font grief à l'arrêt de leur interdire d'accéder aux terrasses qualifiées de techniques par l'expert judiciaire, alors « qu'en application de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic doit être autorisé par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires pour former au nom du syndicat une demande reconventionnelle qui ne tend pas seulement à s'opposer à la prétention adverse sur laquelle elle n'est pas exclusivement fondée mais vise à obtenir un avantage distinct ; que pour déclarer recevables les demandes du syndicat, l'arrêt retient que les premiers juges ont justement retenu que la demande de suppression des aménagements sur les balcons et l'interdiction des toitures terrasses constituent des demandes reconventionnelles exclusivement fondées sur le rejet des demandes adverses puisqu'elles ne font que tirer les conséquences du rejet des prétentions des demandeur et qu'ils ont en conséquence fait à juste titre droit à la demande du syndicat des copropriétaires d'interdiction d'y accéder et d'en user sous astreinte de 500 € par infraction constatée par au moins deux attestations ; qu'en statuant ainsi, alors que les demandes reconventionnelles du syndicat ne tendaient pas seulement à s'opposer à la prétention adverse sur laquelle elles n'étaient pas exclusivement fondées, mais à obtenir un avantage distinct nécessitant l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, la cour d'appel a violé l'article 55 du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 70 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

6. La cour d'appel a énoncé, à bon droit, que, selon l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le syndic peut défendre aux actions intentées en justice contre le syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

7. Elle a exactement retenu que la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en interdiction d'accéder aux deux toitures-terrasses, qualifiées de techniques par l'expert judiciaire, était recevable comme exclusivement fondée sur le rejet des demandes des consorts [R] en revendication d'un droit de jouissance exclusive sur ces terrasses, dont elle ne faisait que tirer les conséquences.

8. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [R] [X] [J], Mme [R] [X] [J] et la société Cohen Amir Aslani aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [R] [X] [J], Mme [R] [X] [J] et la société Cohen Amir Aslani, les condamne à payer à la société Malesherbes gestion la somme de 3 000 euros et, in solidum, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze octobre deux mille vingt-trois.