Real Estate Co-owner Denied Permit for Smoke Duct Due to Ratified Co-ownership Regulation Prohibition

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

SG

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 12 octobre 2023

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 677 F-D

Pourvoi n° F 22-17.918

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 OCTOBRE 2023

La société GS Roquette, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° F 22-17.918 contre l'arrêt rendu le 20 avril 2022 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], dont le siège est [Adresse 1], représenté par son syndic la société Craunot, société anonyme, dont le siège est [Adresse 3], défendeur à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de la société GS Roquette, de la SCP Ghestin, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], après débats en l'audience publique du 5 septembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Mamou, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 avril 2022), la société civile immobilière GS Roquette (la SCI) a, par acte du 29 octobre 2001, acquis un lot à usage commercial situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété et l'a loué pour servir à l'usage de petite restauration.

2. Contestant l'opposabilité d'un modificatif au règlement de copropriété adopté par l'assemblée générale le 15 juin 2000 et publié le 15 janvier 2019, ayant interdit l'activité de restauration dans les locaux commerciaux, la SCI a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] (le syndicat des copropriétaires) en autorisation d'édifier un conduit extérieur d'évacuation des fumées.

Examen des moyens

Sur le second moyen

3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

4. La SCI fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes en autorisation de travaux, alors « que les restrictions à l'usage d'un lot apportées par un acte modificatif du règlement de copropriété ne sont opposables à l'ayant-cause à titre particulier d'un copropriétaire qu'à compter de leur publication ou, lorsque l'existence de cet acte modificatif est mentionnée dans l'acte de cession, s'il est expressément constaté qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent ; que l'adhésion aux obligations résultant de l'acte modificatif du règlement de copropriété ne saurait se déduire du seul consentement donné par l'ayant-cause à l'acte de cession lui-même, ayant rappelé cette modification ; qu'en l'espèce, l'acte de vente du 29 octobre 2001 comportait, au titre de la désignation de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 4] dont dépendaient les lots n° 25 et 39 acquis par la société GS Roquette, une clause stipulant qu' « aux termes d'une assemblée générale en date du 15 juin 2000, les copropriétaires ont décidé à l'unanimité des présents et représentés, dont faisait partie le vendeur, d'interdire l'exploitation dans les locaux commerciaux d'activité à usage de bar, restaurants, boîtes de nuit ou toute activité de ce type », modificatif au règlement de copropriété qui n'avait fait l'objet d'aucune publication à la date d'acquisition par la société GS Roquette des lots susvisés ; qu'en déduisant du seul consentement donné par la société GS Roquette à l'acte de vente qu'elle avait adhéré à la restriction ainsi apportée à la destination de son lot par la décision d'assemblée générale du 15 juin 2000 ayant pour objet de modifier le règlement de copropriété, la cour d'appel a violé l'article 13 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et l'article 4 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. »

Réponse de la Cour

5. La cour d'appel a constaté que, dans l'acte de vente, l'indication selon laquelle « par assemblée générale du 15 juin 2000, les copropriétaires avaient décidé à l'unanimité des présents et représentés, dont faisaient partie le vendeur, d'interdire l'exploitation dans les lots commerciaux d'activités à usage de bar, restaurant, boîte de nuit ou toute activité de ce type » avait été mise en exergue par une mention en italique intégrée dans le descriptif même des lots que la SCI avait consenti à acquérir, et non dans le paragraphe « état descriptif de division-règlement de copropriété ».

6. Ayant souverainement retenu que la SCI, qui avait signé l'acte de vente en ayant connaissance de la restriction apportée à la destination de son lot, l'avait ainsi ratifié, la cour d'appel a pu en déduire que sa demande d'autorisation de travaux visant à permettre une activité de restauration interdite devait être rejetée.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société civile immobilière GS Roquette aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière GS Roquette et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze octobre deux mille vingt-trois.