Landlord Recovery of Unauthorized Sub-Rents from Bad Faith Tenant

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

VB

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 21 septembre 2023

Cassation partielle

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 641 F-D

Pourvoi n° T 22-18.251

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 21 SEPTEMBRE 2023

L'établissement Paris habitat OPH, établissement public à caractère industriel et commercial, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° T 22-18.251 contre l'arrêt rendu le 18 janvier 2022 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige l'opposant à Mme [L] [I], domiciliée [Adresse 1], défenderesse à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Gallet, conseiller référendaire, les observations de la SCP Alain Bénabent, avocat de l'établissement Paris habitat OPH, après débats en l'audience publique du 4 juillet 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Gallet, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 janvier 2022), le 27 octobre 1997, l'office public d'aménagement et de construction de Paris, devenu l'établissement public industriel et commercial Paris habitat OPH (le bailleur), a signé avec Mme [I] (la locataire) un bail portant sur un local à usage d'habitation, qui interdisait la sous-location.

2. Alléguant que la locataire offrait une partie de son logement en location par l'intermédiaire d'une plate-forme dédiée, le bailleur l'a assignée en résiliation du bail et en restitution des fruits civils indûment perçus.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

3. Le bailleur fait grief à l'arrêt de limiter à une certaine somme la condamnation de la locataire en restitution des fruits civils perçus par les sous-locations non autorisées, alors « que les fruits produits par la chose n'appartiennent au propriétaire qu'à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement ; que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu l'existence de très nombreuses sous-locations illicites", les pièces produites prouvant que la chambre a été sous-louée à 313 reprises au moins, moyennant le prix de 35 euros la nuitée, soit un total de 10 955 euros" ; qu'il résultait de ces constatations que Mme [I], auteur d'une sous-location interdite de son logement, ne pouvait être possesseur de bonne foi des fruits issus de cette sous-location, de sorte que l'intégralité des sous-loyers perçus illégalement par celle-ci devait être remboursée à Paris Habitat OPH ; qu'en retenant au contraire qu' il faut déduire de ce montant la valeur des frais exposés par la sous-locataire, c'est-à dire a minima le montant du loyer acquitté par la locataire conformément à l'article 548 du code civil", et que c'est la somme de 2 547,82 euros à laquelle le bailleur a droit au titre des fruits civils", la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et a violé les articles 548 et 549 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 548 et 549 du code civil :

4. Aux termes du premier de ces textes, les fruits produits par la chose n'appartiennent au propriétaire qu'à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement.

5. Selon le second, le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi.

6. Après avoir évalué à une certaine somme les fruits issus de la sous-location non autorisée, l'arrêt condamne la locataire à rembourser au bailleur une somme moindre en déduisant les loyers perçus par ce dernier en exécution du bail.

7. En statuant ainsi, alors que le loyer constitue un fruit civil de la propriété et que la locataire, auteur de la sous-location interdite, ne pouvait être un possesseur de bonne foi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne Mme [I] à verser à l'établissement public industriel et commercial Paris habitat OPH la somme de 2 547,82 euros au titre de la restitution des fruits, l'arrêt rendu le 18 janvier 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne Mme [I] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille vingt-trois.