Property Owner Liability for Neighboring Land Damage and Repair Costs
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe case involves a property owner whose prior works allegedly caused damage, including subsidence, to a neighboring, lower-lying parcel owned by another individual, leading to a lower court ordering the former to execute remedial structural work or pay for it. The appellate court affirmed the obligation to pay the cost of necessary repairs, reasoning that the owner's persistent, inappropriate interventions and failure to comply with initial expert recommendations justified awarding the victim the full price of the required works so she could undertake them herself. However, the Supreme Court partially quashed this decision, ruling that under civil code articles governing property rights and civil liability, a victim cannot be indemnified for the cost of works to be performed on land they do not own, unless there is an agreement between the parties.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1015 du code de procédure civile, article 700 du code de procédure civile, articles 544 et 1382, devenu 1240, du code civil, article 620, alinéa 2, du même code; Property Owner Liability for Neighboring Land Damage and Repair Costs: The appellate court affirmed the obligation to pay the cost of necessary repairs, reasoning that the owner's persistent, inappropriate interventions and failure to comply with initial expert recommendations justified awarding the victim the full price of the required works so she could undertake them herself. However, the Supreme Court partially quashed this decision, ruling that under civil code articles governing property rights and civil liability, a victim cannot be indemnified for the cost of works to be performed on land they do not own, unless there is an agreement between the parties.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThese articles established the substantive ground for the partial cassation because the Court of Appeal wrongly awarded the cost of works on property not owned by the victim.
This procedural rule was applied by the Court to examine the point raised of its own motion (relevé d'office).
This procedural rule was applied as the basis for notifying the parties before examining the point raised of its own motion.
This article governs the rejection of requests for indemnification for litigation costs (demandes sur l'article 700).
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 14 septembre 2023
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 609 FS-B
Pourvoi n° Z 22-15.750
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 14 SEPTEMBRE 2023
M. [T] [K], domicilié [Adresse 3], a formé le pourvoi n° Z 22-15.750 contre l'arrêt rendu le 1er mars 2022 par la cour d'appel de Reims (chambre civile, 1re section), dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme [N] [D], domiciliée [Adresse 1],
2°/ à Mme [E] [I], épouse [D], domiciliée [Adresse 2],
défenderesses à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Zedda, conseiller référendaire, les observations de la SCP Gaschignard, Loiseau et Massignon, avocat de M. [K], de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de Mme [D], et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 27 juin 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Zedda, conseiller référendaire rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, M. Boyer, Mme Abgrall, conseillers, Mmes Djikpa, Brun, Vernimmen, Rat, conseillers référendaires, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt ;
Désistement partiel
1. Il est donné acte à M. [K] du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme [E] [D].
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Reims, 1er mars 2022), M. [K] est propriétaire d'un terrain voisin de celui appartenant à Mme [N] [D], exploité par Mme [E] [D], se situant en surplomb.
3. Se plaignant de ce que des travaux réalisés par M. [K] causaient des dommages à leur propre parcelle, Mmes [D] l'ont assigné en référé-expertise, puis ont obtenu du juge des référés qu'il soit enjoint, sous astreinte, à M. [K] de réaliser des travaux confortatifs.
4. Estimant avoir exécuté les travaux nécessaires, M. [K] a assigné Mmes [D] pour que soient mises à néant la décision du juge des référés et celles du juge de l'exécution liquidant l'astreinte. Le tribunal a ordonné une expertise.
5. L'expert désigné a préconisé la réalisation de travaux sur le terrain de M. [K] pour un montant de 450 840 euros et sur le terrain de Mme [N] [D] pour un montant de 25 000 euros.
Examen du moyen
Sur le moyen relevé d'office
6. Après avis donné aux parties conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application de l'article 620, alinéa 2, du même code.
Vu les articles 544 et 1382, devenu 1240, du code civil :
7. Il résulte de ces textes, qu'à défaut d'accord des parties, la victime d'un dommage ne peut être indemnisée du coût de travaux devant être effectués sur un fonds dont elle n'est pas propriétaire.
8. Pour condamner M. [K] à payer à Mme [N] [D] la somme correspondant au coût des travaux de reprise, l'arrêt retient que les travaux réalisés par M. [K] en 1992 sont à l'origine des effondrements du terrain de sa voisine, que l'intéressé n'a pas mis en oeuvre les mesures préconisées par le premier expert et ordonnées par le juge des référés et qu'il s'est obstiné, en dépit des avis techniques reçus, à intervenir de façon inappropriée pour remédier à la non-conformité des travaux initiaux, de sorte que cette carence justifie qu'il soit alloué à Mme [N] [D] le prix correspondant aux travaux nécessaires, pour qu'elle puisse les réaliser elle-même.
9. En statuant ainsi, alors que, en l'absence d'accord de M. [K], Mme [N] [D] ne pouvait prétendre au coût de travaux à réaliser sur un fonds dont elle n'était pas propriétaire, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le moyen, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. [K] à verser à Mme [N] [D] la somme de 475 840 euros, l'arrêt rendu le 1er mars 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;
Condamne Mme [N] [D] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille vingt-trois.