Sale of Future Property: Surface Area Dispute and Restitution Claim Rejected

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

SG

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 13 juillet 2023

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 570 F-D

Pourvoi n° P 22-13.923

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 JUILLET 2023

La société Le Hameau Gay Lussac, société civile de construction vente, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° P 22-13.923 contre l'arrêt rendu le 10 février 2022 par la cour d'appel de Versailles (3e chambre), dans le litige l'opposant :

1°/ à la Mutuelle des architectes français (MAF), dont le siège est [Adresse 2],

2°/ à la société Nahk architecture, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 3],

3°/ à M. [C] [U],

4°/ à Mme [W] [L], épouse [U],

tous deux domiciliés [Adresse 4] et [Adresse 5],

défendeurs à la cassation.

M. et Mme [U] ont formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;

La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, deux moyens de cassation ;

Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, un moyen de cassation ;

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Vernimmen, conseiller référendaire, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Le Hameau Gay Lussac, de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de la Mutuelle des architectes français et de la société Nahk architecture, de la SARL Cabinet François Pinet, avocat de M. et Mme [U], après débats en l'audience publique du 13 juin 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Vernimmen, conseiller référendaire rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 10 février 2022), par acte du 11 décembre 2013, la société civile construction-vente Le Hameau Gay Lussac (la SCCV) a vendu en l'état futur d'achèvement un bien immobilier à M. et Mme [U], dont la maîtrise d'oeuvre d'exécution a été confiée à un groupement constitué notamment de la société Nahk architecture, assurée auprès de la Mutuelle des architectes français (la MAF).

2. Se prévalant d'une différence entre la superficie mesurée et celle mentionnée dans l'acte de vente, M. et Mme [U] ont assigné la SCCV en restitution du prix de vente, la société Nahk architecture et la MAF étant appelées en garantie par cette dernière.

Examen des moyens

Sur le premier moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

3. La SCCV fait grief à l'arrêt de la condamner à verser à M. et Mme [U] une certaine somme en restitution du prix de vente, alors :

« 1°/ que l'acte de vente comportait une clause autorisant une tolérance de 5 % dans l'exécution des travaux par rapport aux surfaces et précisait que les « surfaces seront appréciées globalement et non pièce par pièce » ; qu'en retenant que « le contrat de vente ne comporte aucune disposition donnant le détail des modalités de calcul de la surface habitable de l'appartement », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du contrat de vente et a violé l'article 1192 du code civil et le principe suivant lequel il est interdit au juge de dénaturer les éléments de la cause ;

2°/ que l'acte de vente comportait une clause autorisant une tolérance de 5 % dans l'exécution des travaux par rapport aux surfaces et précisait que les « surfaces seront appréciées globalement et non pièce par pièce » ; qu'en retenant que l'article R. 111-2 s'appliquait « en l'absence de règles contraires définies au contrat de vente et utilement exploitables », cependant que le mode de calcul prévu par ce texte suppose que les surfaces soient appréciées pièce par pièce et non globalement et était donc expressément exclu par les termes clairs et précis du contrat de vente, la cour d'appel les a dénaturés et a violé l'article 1192 du code civil et le principe suivant lequel il est interdit au juge de dénaturer les éléments de la cause. »

Réponse de la Cour

4. Ayant retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté de l'acte de vente rendait nécessaire, que les clauses contractuelles ne donnaient pas le détail des modalités de calcul de la surface habitable et qu'elles ne comportaient pas de règles utilement exploitables, la cour d'appel en a exactement déduit que le calcul de la surface habitable de l'appartement vendu en l'état futur d'achèvement devait s'apprécier par référence à l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa version applicable au litige.

5. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le second moyen du pourvoi principal et le moyen du pourvoi incident, rédigés en termes identiques, réunis

Enoncé du moyen

6. La SCCV et M. et Mme [U] font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes formées à l'encontre de la société Nahk architecture et la MAF, alors « que l'architecte contractuellement tenu de réaliser les plans de vente doit se conformer à la réglementation applicable à ces documents ; qu'en retenant, pour écarter tout manquement contractuel imputable à l'architecte du fait de la non-conformité des plans de vente aux dispositions de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation, qu'« en sa qualité d'architecte et au regard du contrat conclu, (la société d'architecture) n'est pas en charge de la détermination des surfaces en vue de la commercialisation des lots », cependant qu'elle constatait que les plans de vente, que l'architecte avait pour mission de réaliser et qui constituaient l'unique document contractuel mentionnant la surface, pièce par pièce, du bien vendu, ne répondaient aux exigences réglementaires à la détermination de celle-ci, la cour d'appel a violé l'article 1147, devenu 1231-1 du code civil. »

Réponse de la Cour

7. Ayant retenu, d'une part, que la mission confiée à la société Nahk architecture ne portait pas sur la détermination des surfaces en vue de la commercialisation des lots, d'autre part, que les plans de vente réalisés par elle lors de la phase de consultation des entreprises ne prenait pas en compte la surface habitable mais la surface utile, établie en métrés dont le caractère inexact n'était pas établi, la cour d'appel, qui a apprécié souverainement l'étendue de la mission confiée à l'architecte, a pu en déduire que la preuve d'une faute de la société Nahk architecture n'était pas rapportée.

8. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE les pourvois ;

Condamne la société civile construction-vente Le Hameau Gay Lussac aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille vingt-trois.