Seller v. Buyer Regarding Voided Sales Agreement and Fulfillment of Condition
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA seller of co-owned property, subject to historical monument regulations, sued the buyer for breach of a preliminary sales agreement after the buyer failed to secure a construction permit and financing, seeking payment of a penalty and retention of a deposit. The appellate court declared the agreement void due to the non-fulfillment of the financing condition, based solely on the buyer's failure to provide timely notification of a loan refusal, despite the buyer having actually received a loan refusal. The Supreme Court partially quashed this decision, reasoning that the appellate court failed to apply the legal principle that a condition is deemed fulfilled if the debtor, obligated by that condition, prevents its fulfillment, thus necessitating a new review of whether the buyer's failure to submit proof of the loan refusal should lead to the condition being considered met, allowing the seller to claim the penalty and deposit.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1178 du code civil, article 700 du code de procédure civile, article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile; Seller v. Buyer Regarding Voided Sales Agreement and Fulfillment of Condition: The appellate court declared the agreement void due to the non-fulfillment of the financing condition, based solely on the buyer's failure to provide timely notification of a loan refusal, despite the buyer having actually received a loan refusal. The Supreme Court partially quashed this decision, reasoning that the appellate court failed to apply the legal principle that a condition is deemed fulfilled if the debtor, obligated by that condition, prevents its fulfillment, thus necessitating a new review of whether the buyer's failure to submit proof of the loan refusal should lead to the condition being considered met, allowing the seller to claim the penalty and deposit.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court of Cassation found that the Court of Appeal violated this article by not concluding that the condition precedent for obtaining the loan was deemed fulfilled because the debtor prevented its fulfillment.
Used to dismiss the cross-appeal without specific reasoning as it was deemed manifestly incapable of leading to cassation.
Used to reject the claims for costs under this article.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
SG
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 8 juin 2023
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 405 F-D
Pourvoi n° N 22-10.633
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 JUIN 2023
La société Udaïmon, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° N 22-10.633 contre l'arrêt rendu le 18 novembre 2021 par la cour d'appel de Lyon (3e chambre A), dans le litige l'opposant à la société Applecross Bay, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
La société Applecross Bay a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;
La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation ;
La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation ;
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller, les observations de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de la société Udaïmon, de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat de la société Applecross Bay, après débats en l'audience publique du 18 avril 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Abgrall, conseiller rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Lyon, 18 novembre 2021), par acte authentique du 28 juillet 2015, la société civile immobilière Udaïmon (la société Udaïmon) a vendu à la société Appelcross Bay des lots de copropriété situés dans un groupe d'immeubles inscrit au titre des monuments historiques, avec le versement immédiat d'un dépôt de garantie d'un montant de 20 000 euros.
2. La réitération de la vente était prévue le 30 mai 2016 et soumise à la réalisation de plusieurs conditions suspensives, dont l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire et d'un prêt bancaire.
3. Le 29 janvier 2016, la société Udaïmon a mis en demeure la société Appelcross Bay de justifier du dépôt des demandes de permis de construire et de prêt.
4. Le 22 février 2016, le notaire a informé la société Udaïmon que l'acquéreur n'avait pas obtenu le financement sollicité et n'était pas en mesure de donner suite à son projet.
5. La société Udaïmon ayant sollicité la réitération de la vente, la société Appelcross Bay a indiqué que la condition d'obtention d'un permis de construire était impossible et a sollicité la restitution du dépôt de garantie.
6. La société Udaïmon a assigné la société Appelcross Bay en paiement de la somme de 81 000 euros au titre de la clause pénale et en attribution de celle de 20 000 euros versée au titre du dépôt de garantie.
Examen des moyens
Sur le moyen du pourvoi incident
7. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le moyen du pourvoi principal, pris en sa troisième branche
Enoncé du moyen
8. La société Udaïmon fait grief à l'arrêt de dire que le « compromis » de vente est caduc pour défaut de réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt, et de rejeter en conséquence ses demandes relatives au dépôt de garantie de 20 000 euros et au paiement de la clause pénale de 81 000 euros, alors « que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la société Applecross Bay avait reçu une lettre de la banque Monte Paschi en date du 17 février 2013 lui notifiant le refus de sa demande de prêt immobilier ; qu'en jugeant que la condition d'obtention d'un prêt n'était pas remplie, sans qu'il y ait lieu de statuer sur le contenu de cette lettre de prêt, dans la mesure où la société Applecross Bay n'avait pas envoyé au vendeur dans le délai qui lui était imparti la lettre de refus de prêt, cependant qu'il résultait de ses constatations que la non-réalisation de la condition d'obtention du prêt résultait de la méconnaissance par la société Applecross Bay, que rien n'empêchait d'envoyer une telle lettre, de ses obligations, la cour d'appel a violé l'article 1178 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1178 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :
9. Aux termes de ce texte, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement.
10. Pour rejeter les demandes de la société Udaïmon, l'arrêt retient que la caducité de la promesse de vente était objectivement encourue du seul chef du défaut d'envoi de la lettre d'acceptation ou de refus de prêt dans le délai contractuellement prévu, sans que la société Udaïmon ne puisse utilement demander, sur le fondement de l'article 1178 du code civil, qu'il soit jugé que la condition suspensive d'obtention de prêt est réputée accomplie dès lors que l'acquéreur en a empêché la réalisation, ce débat touchant au fond alors que la caducité sanctionne le non respect d'une modalité de forme.
11. En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la société Appelcross Bay, qui aux termes de la promesse de vente devait justifier du refus ou de l'acceptation du prêt demandé dans le délai de cinq jours suivant celui de quarante jours courant à compter de la renonciation à la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire le 5 décembre 2015, n'avait pas respecté cette obligation contractuelle, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
REJETTE le pourvoi incident ;
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a dit que la condition suspensive d'obtention du permis de construire était réputée réalisée, l'arrêt rendu le 18 novembre 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ;
Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon autrement composée ;
Condamne la société Appelcross Bay aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes.
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille vingt-trois.