Landlord-Tenant Dispute Over Lease Termination for Unauthorized Commercial Space Expansion

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 8 juin 2023

Cassation partielle

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 378 F-D

Pourvois n°

U 21-19.099

Y 22-11.885 JONCTION

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 JUIN 2023

I. La société Plomberie Dom, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° U 21-19.099 contre un arrêt rendu le 19 avril 2021 par la cour d'appel de Basse-Terre (2e chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Rosa Fe, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2],

défenderesse à la cassation.

II. La société Plomberie Dom, a formé le pourvoi n° Y 22-11.885 contre l'arrêt rendu le 15 novembre 2021 par la cour d'appel de Basse-Terre (2e chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Rosa Fe, défenderesse à la cassation.

La demanderesse au pourvoi n° U 21-19.099 invoque, à l'appui de son recours un moyen de cassation.

La demanderesse au pourvoi Y 22-11.885 invoque, à l'appui de son recours un moyen de cassation.

Les dossiers ont été communiqués au procureur général.

Sur le rapport de Mme Aldigé, conseiller référendaire, les observations de la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de la société Plomberie Dom, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Rosa Fe, après débats en l'audience publique du 12 avril 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Aldigé, conseiller référendaire rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Jonction

1. En raison de leur connexité, les pourvois n° U 21-19.099 et Y 22-11.885 sont joints.

Faits et procédure

2. Selon les arrêts attaqués (Basse-Terre, 19 avril 2021, rectifié le 15 novembre 2021), le 5 septembre 2016, la société civile immobilière Raymo, devenue la société Rosa Fe (la bailleresse), propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à la société Nouvelle point plomberie, aux droits de laquelle est venue la société Plomberie Dom, (la locataire), lui a délivré un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au bail.

3. Dans le même acte, la bailleresse a fait sommation à la locataire d'occuper les locaux loués dans la limite contractuelle indiquée au bail et ses avenants et de libérer sans délai les surfaces engazonnées à l'est du bâtiment excédant celles louées.

4. La locataire ayant assigné la bailleresse en opposition au commandement de payer et à la sommation de faire, cette dernière a, à titre reconventionnel, sollicité le bénéfice de la clause résolutoire.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

5. La locataire fait grief à l'arrêt de constater la résiliation du bail, d'ordonner son expulsion, de la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation et de rejeter ses demandes, alors « que la résiliation de plein droit d'un bail commercial par application de la clause résolutoire implique un manquement aux obligations expressément visées dans le bail ; qu'elle ne peut être mise en oeuvre au titre de la seule occupation d'une partie de l'immeuble non comprise dans le bail ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a estimé que la société Nouvelle Point Plomberie occupait la parcelle [Cadastre 1] au-delà des limites prévues par le bail conclu avec la société Raymo, devenue Rosa Fe ; qu'en jugeant qu'une telle occupation entraînait la résiliation de plein droit du bail par application de la clause résolutoire, la cour d'appel a violé l'article L. 145-41 du code de commerce, ensemble l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

Recevabilité du moyen

6. La bailleresse conteste la recevabilité du moyen en soutenant qu'il est nouveau et mélangé de fait et droit.

7. Toutefois, ce moyen, qui ne se réfère à aucune considération de fait qui ne résulterait pas des énonciations des juges du fond, est de pur droit.

8. Il est donc recevable.

Bien-fondé du moyen

Vu l'article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce :

9. Aux termes de ce texte, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

10. Pour constater l'acquisition de la clause résolutoire, l'arrêt relève que l'acte signifié à la locataire consiste non seulement en un commandement de payer, mais également en une sommation de libérer sans délai les surfaces excédant la surface louée.

11. Il ajoute que cet acte reproduit les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, et indique que la bailleresse entend se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail, laquelle stipule que le bail sera résilié de plein droit à défaut du paiement d'un seul terme à son échéance ou à défaut d'exécution d'une seule des charges et conditions du bail.

12. Il en déduit que la bailleresse peut demander de voir constater la résiliation de plein droit du bail pour occupation illicite de surfaces excédant le champ contractuel sur le fondement de ce commandement emportant sommation à cette fin et visant la clause résolutoire.

13. Puis, il retient que si la locataire s'est acquittée des causes du commandement de payer, elle ne s'est pas conformée aux dispositions du bail en occupant une parcelle au-delà de la limite contractuelle, notamment des surfaces engazonnées à l'est du bâtiment loué, et a ainsi contrevenu aux termes du commandement.

14. En statuant ainsi, alors que la résiliation de plein droit du bail prévue par l'article L. 145-41 du code de commerce ne peut sanctionner qu'un manquement pour lequel la mise en oeuvre de la clause résolutoire est prévue, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Portée et conséquences de la cassation

15. En application de l'article 625, alinéa 2, du code de procédure civile, la cassation de l'arrêt du 19 avril 2021entraîne, par voie de conséquence, celle de l'arrêt du 15 novembre 2021, qui en est la suite.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette la demande de la société Nouvelle point plomberie de remise de pièces justificatives comptables concernant la TVA, l'arrêt rendu le 19 avril 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ;

CONSTATE, par voie de conséquence, l'annulation en toutes ses dispositions de l'arrêt rendu le 15 novembre 2021, entre les mêmes parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ;

Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Basse-Terre autrement composée ;

Condamne la société Rosa Fe aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Rosa Fe et la condamne à payer à société Plomberie Dom la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille vingt-trois.