Co-Owners' Assembly Resolutions Challenged Over Private Unit Rights

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

SG

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 20 avril 2023

Cassation

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 299 F-D

Pourvoi n° Z 22-14.669

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 20 AVRIL 2023

1°/ M. [S] [L],

2°/ Mme [J] [Z], épouse [L],

tous deux domiciliés [Adresse 3],

ont formé le pourvoi n° Z 22-14.669 contre l'arrêt rendu le 13 janvier 2022 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre section A), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [P] [D],

2°/ à Mme [U] [D],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

3°/ au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], dont le siège est [Adresse 4], représenté par son administrateur provisoire la société Saint Rapt et Berthelot, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, prise en qualité de mandataire judiciaire dont le siège est [Adresse 1],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. et Mme [L], de la SCP Richard, avocat de M. et Mme [D] et du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], après débats en l'audience publique du 14 mars 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 13 janvier 2022), M. et Mme [D] et M. et Mme [L] sont respectivement propriétaires des lots n° 2 et 3 de l'immeuble [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété.

2. Le 16 mars 2015, les copropriétaires réunis en assemblée générale ont accepté le retrait de la copropriété de M. et Mme [D] et ont désigné un géomètre-expert et un notaire chargés d'établir les documents d'arpentage et le projet d'acte notarié.

3. Les copropriétaires réunis en assemblée générale le 5 mars 2018 ayant approuvé ces documents par résolutions n° 2 et 3, M. et Mme [L] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] (le syndicat des copropriétaires) et M. et Mme [D] en annulation de ces décisions.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

4. M. et Mme [L] font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en annulation des résolutions n° 2 et 3 de l'assemblée générale du 5 mars 2018, alors « qu'en l'absence de toute précision dans les écritures sur le fondement de la demande, les juges du fond doivent examiner les faits, sous tous leurs aspects juridiques, conformément aux règles de droit qui leur sont applicables ; qu'en jugeant que les exposants n'invoquaient pas la méconnaissance des règles de la loi de 1965, et notamment les règles de majorité des décisions d'assemblée générale, quand, en l'absence de toute précision sur le fondement de leur demande, il lui appartenait d'examiner les faits invoqués par les époux [L], qui faisaient état d'atteintes portées aux droits dont ils disposaient sur leurs parties privatives par les deux résolutions litigieuses, sous tous leurs aspects juridiques, conformément aux règles de droit qui leur étaient applicables, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 12 du code de procédure civile et 26, alinéa 6, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

5. Il résulte du premier de ces textes qu'en l'absence de toute précision dans les écritures sur le fondement de la demande, les juges du fond doivent examiner les faits, sous tous leurs aspects juridiques, conformément aux règles de droit qui leur sont applicables.

6. Aux termes du second, l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

7. Pour rejeter la demande d'annulation des résolutions n° 2 et 3 de l'assemblée générale du 5 mars 2018, l'arrêt retient que M. et Mme [L], à qui il appartient de démontrer l'existence de motifs d'annulation au regard des règles de forme ou de fond de la loi du 10 juillet 1965, se bornent à invoquer des anomalies affectant le document d'arpentage, mais n'invoquent aucune violation des règles de convocation et de tenue de l'assemblée elle-même ni aucune violation des formalités prescrites par la loi, et qu'ils n'allèguent ni ne prouvent le défaut de respect d'une règle de fond résultant d'un excès de pouvoir dans la détermination des majorités requises pour le vote ou d'un abus de majorité ou de minorité.

8. En statuant ainsi, alors que M. et Mme [L] soutenaient que les copropriétaires réunis en assemblée générale ne pouvaient porter atteinte à leurs droits sur leurs parties privatives et invoquaient donc en substance la violation de l'article 26, alinéa 6 précité, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 janvier 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;

Condamne M. et Mme [D] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme [D] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] et les condamne à payer à M. et Mme [L] la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt avril deux mille vingt-trois.