Tenant Rent Reduction Suit Inadmissible Without Prior Amicable Demand
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAIn a dispute arising from a residential lease where tenants sought a rent reduction based on a discrepancy between the actual and stated habitable surface area, the court of appeal declared their request inadmissible because it was not preceded by a formal demand to the landlord seeking an amicable reduction. The highest court upheld this decision, reasoning that under the relevant statute, a tenant must first attempt to secure an amicable agreement with the landlord regarding a rent reduction; only if no agreement is reached, or if the landlord fails to respond within two months, can the tenant subsequently petition the judge within a four-month deadline following the initial request, thus confirming that initiating judicial action without a prior amicable demand renders the claim inadmissible.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 700 du code de procédure civile, Article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989; Tenant Rent Reduction Suit Inadmissible Without Prior Amicable Demand: The highest court upheld this decision, reasoning that under the relevant statute, a tenant must first attempt to secure an amicable agreement with the landlord regarding a rent reduction; only if no agreement is reached, or if the landlord fails to respond within two months, can the tenant subsequently petition the judge within a four-month deadline following the initial request, thus confirming that initiating judicial action without a prior amicable demand renders the claim inadmissible.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IAJurisprudence citée
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was cited to establish that the tenant must make a prior request for rent reduction to the landlord before seizing the judge, which justified declaring the action inadmissible.
This article was applied to reject the claim made by the appellants and order them to pay a sum to the respondent for legal costs.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 20 avril 2023
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 293 FS-B
Pourvoi n° J 22-15.529
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 20 AVRIL 2023
1°/ Mme [R] [Z],
2°/ M. [G] [I],
domiciliés tous deux [Adresse 2],
ont formé le pourvoi n° J 22-15.529 contre l'arrêt rendu le 10 février 2022 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-7), dans le litige les opposant à Mme [F] [J], domiciliée [Adresse 1], défenderesse à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Grall, conseiller, les observations de la SCP Alain Bénabent, avocat de Mme [Z] et de M. [I], de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de Mme [J], et l'avis de Mme Guilguet-Pauthe, avocat général, après débats en l'audience publique du 14 mars 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grall, conseiller rapporteur, Mme Andrich, conseiller faisant fonction de doyen, M. David, Mme Grandjean, M. Bosse-Platière, conseillers, Mme Schmitt, M. Baraké, Mme Davoine, conseillers référendaires, Mme Guilguet-Pauthe, avocat général, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt ;
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 10 février 2022), le 20 avril 2018, Mme [J] (la bailleresse) a donné à bail un logement à Mme [Z] et M. [I] (les locataires).
2. Le 27 décembre 2018, la bailleresse a délivré aux locataires un congé pour vendre.
3. Le 13 février 2019, les locataires l'ont assignée en nullité du congé. A titre additionnel, se prévalant d'un écart entre la surface habitable mentionnée au bail et celle mesurée par eux, ils ont sollicité une diminution de loyer.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
4. Les locataires font grief à l'arrêt de déclarer irrecevable leur demande en diminution de loyer, alors « que l'article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne subordonne pas la recevabilité de l'action en diminution du loyer en lien avec la surface habitable à une tentative de solution amiable entre les parties ; qu'en retenant l'inverse pour déclarer irrecevable la demande des consorts [Z]-[I], la cour d'appel a violé l'article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. »
Réponse de la Cour
5. Selon l'article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à défaut d'accord entre les parties sur une diminution de loyer proportionnée à l'écart constaté entre la surface habitable réelle et la surface indiquée au bail ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.
6. Il est jugé que le délai de quatre mois est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur (3e Civ., 9 novembre 2022, pourvoi n° 21-19.212, publié au Bulletin).
7. Il en résulte qu'est irrecevable l'action en diminution de loyer formée sans qu'une demande préalable ait été présentée par le locataire au bailleur.
8. La cour d'appel a constaté que la demande de diminution de loyer, formée par les locataires en cours d'instance, n'avait été précédée d'aucune tentative de solution amiable.
9. Elle en a exactement déduit que faute d'avoir, préalablement à la saisine du juge, adressé au bailleur une demande amiable restée sans réponse, les locataires étaient irrecevables à agir en diminution du loyer.
10. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme [Z] et M. [I] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [Z] et M. [I] et les condamne à payer à Mme [J] la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt avril deux mille vingt-trois.