Landlord v. Tenant: COVID-19 Closure and Rent Obligation
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IALandlords sued their commercial tenant, who operated a tourist accommodation in their leased apartment, for unpaid rent after the tenant suspended payments following government-mandated closure of the premises to the public due to the COVID-19 health crisis. The lower court had ruled in favor of the tenant, equating the impossibility of business operation due to public health restrictions with a partial loss of the leased property under Article 1722 of the Civil Code, thereby excusing the rent payment. The Supreme Court partially quashed this judgment, reasoning that the general and temporary administrative measure restricting public access, enacted for public health and not directly affecting the contractual use of the premises, could not be legally assimilated to the partial loss of the thing leased as contemplated by the cited article.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1722 du code civil, article 700 du code de procédure civile; Landlord v. Tenant: COVID-19 Closure and Rent Obligation: The lower court had ruled in favor of the tenant, equating the impossibility of business operation due to public health restrictions with a partial loss of the leased property under Article 1722 of the Civil Code, thereby excusing the rent payment. The Supreme Court partially quashed this judgment, reasoning that the general and temporary administrative measure restricting public access, enacted for public health and not directly affecting the contractual use of the premises, could not be legally assimilated to the partial loss of the thing leased as contemplated by the cited article.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IAJurisprudence citée
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court explicitly cited this article as the ground for partially quashing the judgment because the lower court wrongly assimilated the inability to operate the leased premises due to public health measures to a partial loss of the leased property.
This article was applied to reject the request made by the defendant company and condemn it to pay a sum for costs incurred by the plaintiffs.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
VB
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 16 mars 2023
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 209 F-D
Pourvoi n° W 21-24.414
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 MARS 2023
1°/ M. [S] [O],
2°/ Mme [I] [B], épouse [O],
domiciliés tous deux [Adresse 1],
ont formé le pourvoi n° W 21-24.414 contre le jugement rendu le 20 septembre 2021 par le tribunal de commerce d'Aix-en-Provence, dans le litige les opposant à la société Odalys Résidences, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de la SCP Melka-Prigent-Drusch, avocat de M. et Mme [O], de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Odalys Résidences, après débats en l'audience publique du 7 février 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. David, conseiller, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon le jugement (tribunal de commerce d'Aix-en-Provence, 20 septembre 2021), rendu en dernier ressort, M. et Mme [O] (les bailleurs) sont propriétaires d'un appartement situé dans une résidence et donné en location, pour son exploitation à usage d'hébergement touristique, à la société Odalys résidences (la locataire).
2. Contrainte, dans le cadre des restrictions sanitaires décidées par les pouvoirs publics pour lutter contre la propagation du virus covid-19, de fermer le local au public du 17 mars au 10 mai 2020 inclus, la locataire, estimant qu'elle n'avait pas à s'acquitter du loyer afférent à la période au cours de laquelle elle n'avait pu jouir du local afin d'exercer son activité, a suspendu le paiement du loyer à compter du 14 mars 2020.
3. Après mise en demeure de payer adressée à la locataire, les bailleurs ont obtenu une ordonnance d'injonction de payer à laquelle la locataire a fait opposition.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
4. Les bailleurs font grief au jugement de rejeter leur demande en paiement de loyers pour la période correspondant à celle de fermeture contrainte de la résidence de tourisme exploitée par la locataire, alors « qu'une décision administrative ne peut entraîner une destruction partielle d'un bien donné à bail que si elle affecte directement la chose louée, et non seulement l'activité du preneur ; qu'en jugeant, pour rejeter la demande de M. et Mme [O] en paiement des loyers, que l'impossibilité d'exploiter les lieux loués en raison des mesures gouvernementales prises pour interdire la réception du public en vue de lutter contre l'épidémie de covid-19 devait être assimilée à une perte partielle de la chose louée, cependant que de telles mesures concernaient uniquement l'activité exercée par le preneur et n'affectaient pas les locaux donnés à bail, le tribunal a violé l'article 1722 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1722 du code civil et les articles 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19, 3, I, 2°, du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020, complété par le décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 et, les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé :
5. Il résulte des quatre derniers textes que la mesure d'interdiction de recevoir du public, édictée dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire qui a été déclaré sur l'ensemble du territoire national, a été décidée, selon les catégories d'établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique.
6 . Il s'en induit que l'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens du premier de ces textes (3e Civ., 30 juin 2022, pourvoi n° 21-20.127, publié).
7. Pour rejeter la demande en paiement des loyers, le jugement retient que
l'impossibilité d'exploiter les lieux loués en raison des mesures gouvernementales prises pour interdire la réception du public en vue de lutter contre l'épidémie de covid-19 doit être assimilée à une perte partielle de la chose louée.
8. En statuant ainsi, le tribunal a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de M. et Mme [O], le jugement rendu le 20 septembre 2021, entre les parties, par le tribunal de commerce d'Aix-en-Provence ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ce jugement et les renvoie devant le tribunal de commerce d'Aix-en-Provence, autrement composé ;
Condamne la société Odalys résidences aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Odalys résidences et la condamne à payer à M. et Mme [O] la somme globale de 3000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille vingt-trois. Moyen produit par la SCP Melka-Prigent-Drusch, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [O]
M. et Mme [O] font grief au jugement attaqué d'avoir, après avoir déclaré l'opposition formée par la société Odalys Résidences recevable en la forme et dit que le jugement se substituerait à l'ordonnance portant injonction de payer, débouté M. et Mme [O] de leurs demandes de paiement ;
1°) ALORS QU' une décision administrative ne peut entraîner une destruction partielle d'un bien donné à bail que si elle affecte directement la chose louée, et non seulement l'activité du preneur ; qu'en jugeant, pour rejeter la demande de M. et Mme [O] en paiement des loyers, que l'impossibilité d'exploiter les lieux loués en raison des mesures gouvernementales prises pour interdire la réception du public en vue de lutter contre l'épidémie de covid-19 devait être assimilée à une perte partielle de la chose louée, cependant que de telles mesures concernaient uniquement l'activité exercée par le preneur et n'affectaient pas les locaux donnés à bail, le tribunal a violé l'article 1722 du code civil ;
2°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QU' en cas de destruction partielle de la chose louée, le preneur peut, selon les circonstances, demander soit une diminution du prix, soit une résiliation du bail ; qu'il ne peut en revanche demander à être dispensé totalement de son obligation de paiement du loyer ; qu'en jugeant pourtant que la perte partielle de la chose louée impliquait que « compte tenu de l'activité exercée, le loyer pendant la période de fermeture n'[était] (?) pas dû », le tribunal a violé l'article 1722 du code civil.