Judicial Sale Preemption Right in Company Liquidation

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :

COMM.

CH.B

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 8 février 2023

Rejet

M. VIGNEAU, président

Arrêt n° 121 F-D

Pourvoi n° P 21-23.211

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, DU 8 FÉVRIER 2023

1°/ Mme [N] [M], épouse [R], domiciliée [Adresse 4], agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de gérante des sociétés Cam et Co & Co,

2°/ la société Cam, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1],

3°/ la société Co & Co, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3],

ont formé le pourvoi n° P 21-23.211 contre l'arrêt rendu le 15 avril 2021 par la cour d'appel de Rouen (chambre civile et commerciale), dans le litige les opposant :

1°/ à Mme [S] [Z], domiciliée [Adresse 2], prise en qualité de mandataire liquidateur judiciaire de la société Cam,

2°/ à la société Cap soleil, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 5], prise en qualité d'acquéreur de l'immeuble appartenant à la société Cam,

défenderesses à la cassation.

Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Barbot, conseiller référendaire, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme [M], épouse [R], ès qualités, et des sociétés Cam et Co & Co, de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de Mme [Z], ès qualités, après débats en l'audience publique du 13 décembre 2022 où étaient présents M. Vigneau, président, Mme Barbot, conseiller référendaire rapporteur, Mme Vaissette, conseiller doyen, et Mme Fornarelli, greffier de chambre,

la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Rouen, 15 avril 2021), la SCI Cam (la SCI), dont Mme [M] était la gérante, est propriétaire d'un immeuble donné à bail commercial à la société Co & Co, également gérée par Mme [M].

2. Les 23 juin 2016 et 14 février 2017, la SCI a été mise en redressement puis liquidation judiciaires, Mme [Z] étant nommée en qualité de liquidateur.

3. Saisi sur la requête du liquidateur, le juge-commissaire l'a, par une ordonnance du 18 novembre 2019, autorisé à conclure une promesse synallagmatique de vente de l'immeuble de la SCI au profit de la société Cap soleil.

4. Le notaire ayant, après la signature de la promesse de vente, engagé la procédure destinée à purger le droit de préemption du preneur à bail commercial, en application de l'article L. 145-16-1 du code de commerce, la société Co & Co lui a notifié son intention d'exercer son droit de préemption.

5. Le liquidateur a saisi le juge-commissaire afin d'être autorisé à régulariser l'acte de vente de l'immeuble de la SCI avec la société Cap soleil. Mme [M] et la société Co & Co se sont opposées à cette vente en soutenant que cette société entendait exercer son droit de préemption.

6. Par une ordonnance du 21 septembre 2020, le juge-commissaire a dit que la société Co & Co, personne interposée au sens de l'article L. 642-3 du code de commerce, ne pouvait exercer son droit de préemption sur l'immeuble de la SCI, rejeté la demande de Mme [M] et de la société Co & Co tendant à faire jouer ce droit de préemption et autorisé le liquidateur à signer l'acte notarié de vente de l'immeuble de la SCI au profit de la société Cap soleil.

7. Mme [M], la SCI et la société Co & Co ont formé contre cette ordonnance un premier appel, en intimant le liquidateur de la SCI, puis un second appel, en intimant la société Cap soleil. Ces deux instances ont été jointes.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

8. Mme [M], la SCI et la société Co & Co font grief à l'arrêt de dire que cette dernière, personne interposée au sens de l'article L. 642-3 du code de commerce, ne peut exercer son droit de préemption sur l'immeuble de la SCI, de rejeter la demande de Mme [M] et de la société Co & Co tendant à faire jouer ce droit de préemption et, en conséquence, d'autoriser le liquidateur de la SCI à signer l'acte notarié de vente de l'immeuble au profit de la société Cap soleil, alors :

« 1°/ que les interdictions d'acquérir prévues par l'article L. 642-3 du code de commerce ne dérogent pas au droit de préemption du locataire commercial prévu par l'article L. 145-46-1 du code de commerce ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé les articles L. 145-46-1 et L. 642-3 du code de commerce ;

2°/ qu'en toute hypothèse, l'interposition de personnes s'entend de l'intervention d'une personne morale qui masque, de quelque manière que ce soit, la participation du dirigeant de la société débitrice à l'opération d'acquisition ; qu'en se bornant à relever, pour affirmer que la société Co & Co masquait l'intervention de Mme [M] qui était la gérante de la SCI CAM en liquidation judiciaire dont le bien était vendu, que Mme [M] était associée et gérante de la société Co & Co, sans établir d'autres éléments démontrant que la société Co & Co n'était qu'un masque dissimulant l'acquisition par Mme [M] du local commercial de la Sci, quand la société Co & Co, qui était une personne distincte de ses associés et de son gérant, était locataire du local commercial litigieux, ce qui lui conférait un intérêt propre à son acquisition, et disposait d'un patrimoine propre pour procéder à cette acquisition, qui n'était pas constitué par les fonds apportés par Mme [M], la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 642-3 du code de commerce. »

Réponse de la Cour

9. La vente de gré à gré d'un actif immobilier dépendant d'une liquidation judiciaire qui intervient sur autorisation du juge-commissaire, en application de l'article L. 642-18 du code de commerce, est une vente faite d'autorité de justice. Il en résulte que les dispositions de l'article L. 145-46-1 du code de commerce, qui concernent le cas où le propriétaire d'un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, ne sont pas applicables et qu'une telle vente ne peut donner lieu à l'exercice d'un droit de préemption par le locataire commercial.

10. Il en résulte que la société Co & Co n'était pas fondée à exercer son droit de préemption sur la vente autorisée par l'ordonnance du 18 novembre 2019.

11. Par ces motifs de pur droit, suggérés par la défense et substitués à ceux critiqués, dans les conditions prévues par l'article 620, alinéa 1er, du code de procédure civile, l'arrêt se trouve légalement justifié.

12. Le moyen ne peut donc être accueilli.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme [M], épouse [R], agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de gérante de la SCI Cam et de la société Co & Co, la SCI Cam et la société Co & Co aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [M], épouse [R], agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de gérante de la SCI Cam et de la société Co & Co, la SCI Cam et la société Co & Co, et condamne Mme [M], épouse [R], à titre personnel, et la société Co & Co à payer à Mme [Z], en qualité de liquidateur de la SCI Cam, la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille vingt-trois et signé par lui et Mme Mamou, greffier présent lors du prononcé.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour Mme [M], agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de gérante des sociétés Cam et Co & Co, et les sociétés Cam et Co & Co.

Mme [M], la Sci CAM et la Sarl Co & Co font grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR dit que la Sarl Co & Co, personne interposée au sens de l'article L. 642-3 du code de commerce, ne pouvait exercer son droit de préemption sur l'immeuble appartenant à la Sci CAM, d'AVOIR rejeté la demande formée par Mme [M] et par la Sarl Co & Co tendant à faire jouer ce droit de préemption, et d'AVOIR en conséquence autorisé Me [Z], ès qualités, à signer devant notaire l'acte définitif de vente de l'immeuble appartenant à la Sci CAM à hauteur de 121 000 euros au profit de la société Cap Soleil ;

1° ALORS QUE les interdictions d'acquérir prévues par l'article L. 642-3 du code de commerce ne dérogent pas au droit de préemption du locataire commercial prévu par l'article L. 145-46-1 du code de commerce ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé les articles L. 145-46-1 et L. 642-3 du code de commerce ;

2° ALORS QU'en toute hypothèse, l'interposition de personnes s'entend de l'intervention d'une personne morale qui masque, de quelque manière que ce soit, la participation du dirigeant de la société débitrice à l'opération d'acquisition ; qu'en se bornant à relever, pour affirmer que la Sarl Co & Co masquait l'intervention de Mme [M] qui était la gérante de la Sci CAM en liquidation judiciaire dont le bien était vendu, que Mme [M] était associée et gérante de la Sarl Co & Co, sans établir d'autres éléments démontrant que la Sarl Co & Co n'était qu'un masque dissimulant l'acquisition par Mme [M] du local commercial de la Sci, quand la Sarl Co & Co, qui était une personne distincte de ses associés et de son gérant, était locataire du local commercial litigieux, ce qui lui conférait un intérêt propre à son acquisition, et disposait d'un patrimoine propre pour procéder à cette acquisition, qui n'était pas constitué par les fonds apportés par Mme [M], la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 642-3 du code de commerce.