Fraudulent Misrepresentation in Business Sale Regarding Loss of Parking Facility

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 26 octobre 2022

Irrecevabilité et Cassation partielle

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 748 F-D

Pourvoi n° G 21-10.556

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 OCTOBRE 2022

1°/ M. [J] [E], domicilié [Adresse 4], agissant en qualité de mandataire liquidateur de la société Seniol,

2°/ M. [Y] [F], domicilié [Adresse 1], pris en son nom personnel et venant aux droits de [N] [X], épouse [F], décédée,

ont formé le pourvoi n° G 21-10.556 contre l'arrêt rendu le 3 novembre 2020 par la cour d'appel de Rennes (1re chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à la Chambre de commerce et de l'industrie du territoire (CCIT) d'Ille-et-Vilaine, dont le siège est [Adresse 3],

2°/ à la société Blot immobilier, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 7],

3°/ à la société Blot commerce Bretagne, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 7],

4°/ à M. [D] [L], domicilié [Adresse 5],

5°/ à la société Ingess ingenierie et gestion, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2],

6°/ à la société [B] [V]-[C] [S], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 6], prise en la personne de M. [V], pris en qualité de mandataire ad hoc de la société Ingess ingenierie et gestion,

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Brun, conseiller référendaire, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. [E], ès qualités, et de M. [F], de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de la Chambre de commerce et de l'industrie du territoire d'Ille-et-Vilaine, après débats en l'audience publique du 20 septembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Brun, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à M. [E], agissant en qualité de mandataire liquidateur de la société Seniol, et à M. [F], pris en son nom personnel et venant aux droits de [N] [X], décédée, du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. [L].

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Rennes, 3 novembre 2020), par acte du 30 août 2010, la société Ingess ingénierie et gestion (la société Ingess), mise par la suite en liquidation judiciaire, a vendu, par l'intermédiaire de la société Blot immobilier, un fonds de commerce de bar restaurant à la société Seniol, substituant M. [F] et [N] [X], acquéreurs lors de la promesse de vente, et qui se sont portés cautions des engagements de celle-ci.

3. La cession du fonds de commerce a été signifiée à la Chambre de commerce et de l'industrie d'Ille-et-Vilaine (la CCI) en sa qualité de bailleresse des lieux d'exploitation du fonds de commerce.

4. La société Seniol a été mise en liquidation judiciaire le 4 septembre 2013.

5. Se plaignant de la fermeture par la CCI d'un parking pour véhicules poids lourds situé à proximité du fonds de commerce vendu, le mandataire liquidateur de la société Seniol, M. [F] et [N] [X] ont assigné la société Ingess, son mandataire liquidateur, le notaire, la CCI et la société Blot commerce Bretagne, en sa qualité supposée d'intermédiaire lors de la vente puis la société Blot immobilier, aux fins d'annulation de la vente pour dol et indemnisation de leurs préjudices.

Recevabilité du pourvoi, en ce qu'il est dirigé contre la société Ingess ingénierie et gestion et la société civile professionnelle [B] [V] - [C] [S], examinée d'office

Vu l'article 125 du code de procédure civile :

6. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application de l'article susvisé.

7. Selon ce texte, le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité.

8. Il ressort de la procédure que la société Ingess a été dissoute et liquidée et ainsi radiée du registre du commerce et des sociétés.

9. En conséquence, le pourvoi formé le 15 janvier 2021, en ce qu'il est dirigé contre une société qui n'est pas représentée par un mandataire ad hoc et en ce qu'il est dirigé contre l'administrateur judiciaire, dont les fonctions ont pris fin, n'est pas recevable.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa quatrième branche, ci-après annexé

10. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen, pris en sa troisième branche

Enoncé du moyen

11. M. [E], ès qualités, et M. [F] font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes formées contre la CCI et les sociétés Blot immobilier et Blot commerce de Bretagne, alors « que le dol est constitué lorsqu'il émane d'un tiers de connivence ; en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était invitée, si la CCI de Rennes, bailleresse et gestionnaire du centre routier, malgré sa qualité de tiers à l'acte de cession du fonds de commerce, ne s'était pas rendue complice des manoeuvres dolosives de la société Ingess Ingenierie & Gestion, lesquelles étaient destinées à tromper le cessionnaire et futur preneur sur la clientèle cédée, en s'étant sciemment abstenue d'informer ce dernier que le nouveau bail, conclu juste avant la cession, avait été négocié compte tenu de sa décision de céder prochainement la parcelle mise à disposition pour servir d'aire de stationnement aux poids lourds et de la disparition du centre routier, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

12. La cour d'appel a relevé que la CCI connaissait les intentions de vente de la société Ingess et lui avait consenti un bail commercial afin que celui-ci tienne compte de la disparition du centre routier et que ce bail était précis sur la destination des lieux loués, et a retenu que, non tenue d'intervenir à l'acte de cession du fonds de commerce, elle n'avait pas cherché à entretenir une ambiguïté dans l'esprit des futurs acquéreurs du fonds de commerce.

13. Elle a pu en déduire que, tiers à la cession du fonds de commerce, la CCI n'avait pas commis de faute en s'abstenant d'informer les acquéreurs sur l'évolution du site et son intention de céder la parcelle servant de parking de stationnement aux véhicules poids lourds.

14. Elle a, ainsi, légalement justifié sa décision.

Mais sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

15. M. [E], ès qualités, et M. [F] font le même grief à l'arrêt, alors « que le dol est constitué dès lors que l'une des parties ou son représentant dissimule à son cocontractant un fait qui s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle était invitée à le faire, si la société Blot Immobilier, mandatée par la société Ingess Ingenierie & Gestion pour chercher un acquéreur pour son fonds de commerce et par la CCI pour établir un nouveau bail, n'avait pas commis une réticence dolosive à l'égard des acquéreurs du fonds de commerce en ne les informant pas que le nouveau bail avait été conclu juste avant la signature du compromis de vente pour tenir compte de la disparition prochaine du centre routier et de la décision de la CCI de Rennes de céder la parcelle servant d'aire de stationnement aux poids lourds, cette information étant déterminante pour apprécier les conditions d'exploitation de l'activité et la nature de la clientèle cédée qu'il s'agisse d'un centre routier ou d'un restaurant, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :

16. En application de ce texte, le dol peut être constitué par le silence d'une partie, ou son représentant, dissimulant au cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter.

17. Pour rejeter la demande de condamnation de la société Blot immobilier, l'arrêt retient que le bail commercial liant la CCI et l'exploitant du fonds de commerce a été rédigé par la société Blot immobilier en vue de la cession de ce fonds qui n'avait plus vocation à l'exercice des activités d'accueil d'un centre routier et qu'il ne ressort d'aucun élément que la société Blot immobilier avait connaissance, lors de la vente du fonds de commerce, de ce que la parcelle servant de parking aux véhicules poids lourds serait mise en vente par la CCI quatre mois plus tard.

18. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la société Blot immobilier ne devait pas informer les acquéreurs de ce que le nouveau bail commercial avait été conclu juste avant la signature de la promesse de vente pour tenir compte de la disparition prochaine du centre routier et de la cession, quelle qu'en soit la date, par la CCI de la parcelle servant d'aire de stationnement aux poids lourds, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :

DECLARE IRRECEVABLE le pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Ingess ingénierie et gestion et la société civile professionnelle [B] [V] - [C] [S] ;

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de M. [E], pris en qualité de mandataire liquidateur de la société Seniol, et de M. [F] à l'encontre de la société Blot immobilier et Blot commerce Bretagne, l'arrêt rendu le 3 novembre 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ;

Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Rennes autrement composée ;

Condamne les sociétés Blot immobilier et Blot commerce Bretagne aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six octobre deux mille vingt-deux. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. [E], ès qualités, et M. [F]

Me [E], ès qualités de mandataire liquidateur de la société Seniol et M. [Y] [F] font grief à l'arrêt attaqué de les avoir déboutés de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la CCIT d'Ille et Vilaine et des sociétés Blot Immobilier et Blot Commerce de Bretagne ;

1°) ALORS QUE le dol est constitué dès lors que l'une des parties ou son représentant dissimule à son cocontractant un fait qui s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle était invitée à le faire, si la société Blot Immobilier, mandatée par la société Inges Ingenierie & Gestion pour chercher un acquéreur pour son fonds de commerce et par la CCI pour établir un nouveau bail, n'avait pas commis une réticence dolosive à l'égard des acquéreurs du fonds de commerce en ne les informant pas que le nouveau bail avait été conclu juste avant la signature du compromis de vente pour tenir compte de la disparition prochaine du centre routier et de la décision de la CCI de Rennes de céder la parcelle servant d'aire de stationnement aux poids lourds, cette information étant déterminante pour apprécier les conditions d'exploitation de l'activité et la nature de la clientèle cédée qu'il s'agisse d'un centre routier ou d'un restaurant, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;

2°) ALORS QUE l'agent immobilier est tenu d'une obligation d'information et de conseil à l'égard des parties à la convention négociée par son intermédiaire ; qu'en s'abstenant de rechercher si la société Blot Immobilier, mandatée par la société Ingess Ingenierie & Gestion pour vendre son fonds de commerce de centre d'accueil routier ,n'avait pas commis une faute à l'égard des acquéreurs en ne les informant pas qu'un nouveau bail avait été conclu, par son intermédiaire, juste avant la signature du compromis de vente du fonds pour tenir compte de la disparition prochaine du centre routier et de la décision de la CCI de Rennes de céder la parcelle servant d'aire de stationnement aux poids lourds, informations déterminantes pour apprécier la rentabilité du fonds de commerce dont la clientèle était principalement composée de chauffeurs routiers, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1182 devenu 1240 du code civil ;

3°) ALORS QUE le dol est constitué lorsqu'il émane d'un tiers de connivence ; en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était invitée, si la CCI de Rennes, bailleresse et gestionnaire du centre routier, malgré sa qualité de tiers à l'acte de cession du fonds de commerce, ne s'était pas rendue complice des manoeuvres dolosives de la société Ingess Ingenierie & Gestion, lesquelles étaient destinées à tromper le cessionnaire et futur preneur sur la clientèle cédée, en s'étant sciemment abstenue d'informer ce dernier que le nouveau bail, conclu juste avant la cession, avait été négocié compte tenu de sa décision de céder prochainement la parcelle mise à disposition pour servir d'aire de stationnement aux poids lourds et de la disparition du centre routier, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;

4°) ALORS QU'il appartient à la cour d'appel qui décide d'infirmer le jugement entrepris d'en réfuter les motifs déterminants ; qu'en retenant que la CCI n'avait commis aucune faute en s'abstenant d'informer l'acquéreur, avec lequel elle n'avait aucune relation, sur l'évolution du site et son intention de céder prochainement la parcelle sans réfuter les motifs par lesquels le jugement a décidé que la CCI avait également commis, en qualité de bailleresse, une faute de nature contractuelle en supprimant au mois de mai 2011 la facilité de stationnement offerte sans interruption à la clientèle du preneur depuis 1983 et qui constituait un accessoire nécessaire à son activité qu'il s'agisse d'une activité de centre routier ou de restauration, la cour d'appel a violé les articles 455 et 954 du code de procédure civile.