Real Estate Redemption Sale Indemnity Dispute and Procedural Cost Verification
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAIn a dispute arising from a real estate sale with a right of redemption that expired, the sellers' heirs were sued for an occupation indemnity by the buyer, who had become the undisputed owner following a prior definitive judgment; the heirs argued that their continued occupation was justified by the buyer's failure to pay the remaining sale price, invoking the exception of non-performance, and they also contested the amount of legal costs claimed by the buyer. The Supreme Court upheld the judgment ordering the indemnity, reasoning that the obligation to pay the price follows the seller's full performance of the delivery obligation, which was not fulfilled after the redemption period expired, rendering the heirs occupants without title, and further, that the court was not required to rule on the detailed verification of legal costs because the heirs had failed to seek prior verification from the court clerks as prescribed by procedural law.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1612 du code civil, article 455 du code de procédure civile, article 700 du code de procédure civile, Art. 700 du code de procédure civile; Real Estate Redemption Sale Indemnity Dispute and Procedural Cost Verification: The Supreme Court upheld the judgment ordering the indemnity, reasoning that the obligation to pay the price follows the seller's full performance of the delivery obligation, which was not fulfilled after the redemption period expired, rendering the heirs occupants without title, and further, that the court was not required to rule on the detailed verification of legal costs because the heirs had failed to seek prior verification from the court clerks as prescribed by procedural law.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IAJurisprudence citée
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Généré par l'IAThis article was cited in the dispositive to reject the request made by the appellants for compensation under this provision.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 7 septembre 2022
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 616 F-D
Pourvoi n° U 21-20.387
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 7 SEPTEMBRE 2022
1°/ M. [W] [Z],
2°/ Mme [E] [V], épouse [Z],
tous deux domiciliés [Adresse 2],
ont formé le pourvoi n° U 21-20.387 contre l'arrêt rendu le 17 décembre 2019 par la cour d'appel de Grenoble (1re chambre), dans le litige les opposant à la société Altran, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat des consorts [Z], après débats en l'audience publique du 21 juin 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 17 décembre 2019), par acte du 23 mars 2006, [D] [Z] et son épouse ont vendu une maison d'habitation à la société Altran avec faculté de rachat pendant un délai de sept mois.
2. Par acte du 5 mai 2006, ils ont vendu le même bien à M. et Mme [T] qui les ont assignés en régularisation de la vente à leur profit. Un arrêt irrévocable du 3 décembre 2015 a confirmé la perfection de la vente du 23 mars 2006.
3. [D] [Z] est décédé le 3 octobre 2008 laissant pour lui succéder, son épouse, Mme [V] et son fils, M. [W] [Z] (les consorts [Z]).
4. Une ordonnance de référé du 20 décembre 2012 a ordonné l'expulsion des consorts [Z] qui est intervenue le 17 juillet 2013.
5. Le 4 novembre 2013, la société Altran a assigné les consorts [Z] en paiement d'une indemnité d'occupation. Ceux-ci ont sollicité, à titre reconventionnel, le paiement du solde du prix de l'immeuble.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
6. Les consorts [Z] font grief à l'arrêt de les condamner au paiement d'une indemnité d'occupation et de limiter la condamnation de la société Altran au paiement d'un solde de 14 834 euros au titre du prix de vente, alors :
« 1°/ que le vendeur n'est pas tenu de délivrer la chose si l'acheteur n'en paye pas le prix ; que les consorts [Z] faisaient valoir que c'est faute pour la société Altran de régler le solde de prix leur revenant qu'ils s'étaient maintenus dans les lieux, sur le fondement de l'exception d'inexécution, ce qui était à l'origine des diverses procédures ayant opposé les parties et des frais qu'elles avaient entraînes ; qu'en les condamnant cependant au paiement d'une indemnité d'occupation, sans s'expliquer sur ce moyen de nature à ôter tout caractère fautif au maintien dans les lieux des vendeurs, et donc à les dispenser du versement d'une quelconque indemnité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1612 du code civil ;
2°/ que les appelants contestaient les sommes réclamées par la société Altran au titre des dépens des diverses procédures les ayant opposés ; qu'ils faisaient valoir notamment que la société Altran n'avait jamais fait vérifier ses états de frais, et que les décomptes de frais d'huissier comportaient des honoraires qui ne pouvaient être mis à leur charge ; qu'en se bornant à affirmer que devaient être déduites du solde de prix revenant aux vendeurs les sommes qu'ils devaient au titre des dépens mis à leur charge dans les procédures en cause ainsi que les divers frais afférents, sans rechercher si les frais réclamés à ce titre par la société Altran étaient justifiés et avaient été dûment certifiées, la cour d'appel a derechef méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
7. En premier lieu, sauf convention particulière, l'obligation de l'acheteur de payer le prix résulte de l'exécution complète, par le vendeur, de son obligation de délivrance (1re Civ., 19 novembre 1996, pourvoi n° 94-18.502, Bull. 1996, I, n° 411).
8. Ayant retenu qu'à compter du 23 octobre 2006, date de l'expiration de la faculté de rachat, la vente au profit de la société Altran était devenue parfaite et, qu'à compter de cette date, les consorts [Z], qui s'étaient maintenus dans les lieux, étaient devenus occupants sans droits ni titre jusqu'à leur expulsion le 17 juillet 2013, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante quant au paiement du prix, l'obligation de délivrance n'ayant pas été remplie à l'issue du délai de la faculté de rachat, les a exactement condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation.
9. En second lieu, les consorts [Z] n'ayant pas soutenu qu'ils avaient demandé aux greffiers des différentes juridictions ayant statué dans les instances antérieures de vérifier le montant des dépens en application des articles 704 et suivants du code de procédure civile, la cour d'appel n'avait pas à répondre à des conclusions inopérantes.
10. Elle a, ainsi, légalement justifiée sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme [V] veuve [Z] et M. [W] [Z] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [V] veuve [Z] et M. [W] [Z] ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept septembre deux mille vingt-deux.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour les consorts [Z]
Mme [E] [V] et M. [W] [Z] font grief à l'arrêt attaqué de les avoir condamnés à payer à la société Altran la somme de 53 550 € à titre d'indemnité d'occupation et d'avoir condamné la société Altran à leur verser la seule somme de 14 834 € au titre du solde du prix de vente ;
1) ALORS QUE le vendeur n'est pas tenu de délivrer la chose si l'acheteur n'en paye pas le prix ; que les consorts [Z] faisaient valoir que c'est faute pour la société Altran de régler le solde de prix leur revenant qu'ils s'étaient maintenus dans les lieux, sur le fondement de l'exception d'inexécution, ce qui était à l'origine des diverses procédures ayant opposé les parties et des frais qu'elles avaient entraînés ; qu'en les condamnant cependant au paiement d'une indemnité d'occupation, sans s'expliquer sur ce moyen de nature à ôter tout caractère fautif au maintien dans les lieux des vendeurs, et donc à les dispenser du versement d'une quelconque indemnité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1612 du code civil ;
2) ALORS QUE les appelants contestaient les sommes réclamées par la société Altran au titre des dépens des diverses procédures les ayant opposés ; qu'ils faisaient valoir notamment que la société Altran n'avait jamais fait vérifier ses états de frais, et que les décomptes de frais d'huissier comportaient des honoraires qui ne pouvaient être mis à leur charge ; qu'en se bornant à affirmer que devaient être déduites du solde de prix revenant aux vendeurs les sommes qu'ils devaient au titre des dépens mis à leur charge dans les procédures en cause ainsi que les divers frais afférents, sans rechercher si les frais réclamés à ce titre par la société Altran étaient justifiés et avaient été dûment certifiées, la cour d'appel a derechef méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
Le greffier de chambre