Municipality v. Occupant: Prescription of Rent Arrears

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 6 juillet 2022

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 550 FS-D

Pourvoi n° F 21-15.039

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 JUILLET 2022

La commune de [Localité 3], représentée par son maire en exercice, domicilié en cette qualité [Adresse 2], a formé le pourvoi n° F 21-15.039 contre l'arrêt rendu le 11 février 2021 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-9), dans le litige l'opposant à M. [I] [Y], domicilié [Adresse 1], défendeur à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Grandjean, conseiller, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de la commune de [Localité 3], de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de M. [Y], après débats en l'audience publique du 31 mai 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grandjean, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Andrich, MM. Jessel, David, Jobert, conseillers, M. Jariel, Mme Schmitt, M. Baraké, Mme Gallet, conseillers référendaires et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 11 février 2021) et les productions, chargées par la commune de [Localité 3] (la commune) de mettre en place une cité modulaire provisoire, la société Sonacotra, puis la société d'économie mixte Adoma, ont conclu avec M. [Y] une convention d'occupation précaire portant sur un local à usage commercial moyennant une indemnité mensuelle, qui a été renouvelée jusqu'en 2009.

2. La commune a repris la gestion du local à compter du 1er janvier 2010, et M. [Y] est demeuré dans les lieux sans s'acquitter de l'indemnité d'occupation.

3. Par arrêt définitif du 18 février 2016, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a requalifié la convention d'occupation en bail commercial et fait injonction à la commune d'établir un bail commercial.

4. Le 20 novembre 2017, la commune a délivré à M. [Y] un avis d'avoir à payer les loyers et les charges depuis le 1er janvier 2009 jusqu'au 31 décembre 2017.

5. Se prévalant de la prescription quinquennale, M. [Y] a assigné la commune en fixation de l'arriéré locatif à un montant inférieur.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa première branche, et sur le second moyen, ci-après annexés

6. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

7. La commune fait grief à l'arrêt de déclarer prescrite la demande en paiement pour les loyers antérieurs au 20 novembre 2012, alors « que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; qu'en relevant, pour déclarer prescrite la demande en paiement des loyers antérieure au 20 novembre 2012 que le paiement de sommes périodiquement échues se prescrit par cinq ans de sorte que leur recouvrement ne peut être mis en oeuvre plus de 5 ans avant la demande, cependant qu'elle avait constaté que ce n'est que par un arrêt du 18 février 2016 que l'existence d'un bail commercial avait été reconnue au bénéfice de M. [Y], de sorte que le point de départ du délai de prescription de l'action en paiement devait être fixé à cette date et, au plus tôt, à la date de la demande formée par M. [Y] tendant à reconnaître l'existence d'un bail commercial, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 224 du code civil. »

Réponse de la Cour

8. Ayant exactement rappelé que la prescription quinquennale était applicable au recouvrement des sommes échues et exigibles périodiquement, qu'il s'agisse de loyers ou d'indemnités d'occupation, la cour d'appel a relevé que la convention d'occupation précaire a été requalifiée en bail commercial, ce dont il se déduit qu'un loyer s'est substitué à l'indemnité d'occupation initialement convenue.

9. Elle a constaté qu'aucun acte interruptif de prescription n'était intervenu avant les avis de mise en recouvrement du 20 novembre 2017, alors que la commune, qui avait repris l'exploitation du local depuis 2010, agissait en paiement de créances échues pour partie antérieurement au 20 novembre 2012.

10. Elle en a déduit, à bon droit, que l'action de la commune était prescrite pour les loyers antérieurs au 20 novembre 2012.

11. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la commune de [Localité 3] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la commune de [Localité 3] et la condamne à payer à M. [Y] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juillet deux mille vingt-deux. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la commune de [Localité 3]

PREMIER MOYEN DE CASSATION

La Ville de [Localité 3] fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR déclaré prescrite la demande en paiement pour les loyers antérieurs au 20 novembre 2012 ;

ALORS QUE, premièrement, l'intimé dont les conclusions d'appel ont été déclarées irrecevables, est réputé s'être approprié les motifs du jugement, si bien que la cour d'appel qui ne peut faire droit à la demande de l'appelant que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée, ne peut infirmer le jugement qu'après en avoir réfuté les motifs ; qu'en se bornant à relever, pour infirmer le jugement et déclarer prescrite la demande en paiement pour les loyers antérieurs au 20 novembre 2012 que le paiement de sommes périodiquement échues se prescrit par cinq ans de sorte que leur recouvrement ne peut être mis en oeuvre plus de 5 ans avant la demande, sans s'expliquer sur les motifs du jugement, selon lesquels le point de départ du délai de prescription devait être fixé à la date de l'arrêt du 18 février 2016 qui avait constaté l'existence du bail commercial, la cour d'appel a violé les articles 472 et 954, dernier alinéa, du code de procédure civile.

ALORS QUE, deuxièmement, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; qu'en relevant, pour déclarer prescrite la demande en paiement des loyers antérieure au 20 novembre 2012 que le paiement de sommes périodiquement échues se prescrit par cinq ans de sorte que leur recouvrement ne peut être mis en oeuvre plus de 5 ans avant la demande, cependant qu'elle avait constaté que ce n'est que par un arrêt du 18 février 2016 que l'existence d'un bail commercial avait été reconnu au bénéfice de M. [Y], de sorte que le point de départ du délai de prescription de l'action en paiement devait être fixé à cette date et, au plus tôt, à la date de la demande formée par M. [Y] tendant à reconnaître l'existence d'un bail commercial, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 2224 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

La Ville de [Localité 3] fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que M. [Y] est redevable d'une somme de 26 363,40 euros au titre des loyers de l'année 2012 jusqu'au 31 décembre 2017 ;

ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu à ceux qui les ont faites ; qu'en fixant la créance de la Ville de [Localité 3] au titre des loyers impayés à la somme de 26 363,40 euros, cependant qu'elle avait relevé que M. [Y] était tenu au paiement des loyers à compter du 20 novembre 2012 et que le loyer annuel devait être fixé à la somme de 5 272,68 euros, de sorte que M. [Y] était tenu de verser à la Ville de [Localité 3] la somme de 26 949,25 euros et non celle de 26 363,40 euros qui ne correspondait qu'au loyers dus à compter du 1er janvier 2013, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.