Purchasers v. Seller's Representative, et al. (Prescription Period for Fraudulent Sale Nullification)

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

______________________

Audience publique du 15 juin 2022

Cassation

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 486 F-D

Pourvoi n° C 21-15.726

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 JUIN 2022

1°/ M. [D] [Y],

2°/ Mme [O] [P], épouse [Y],

tous deux domiciliés [Adresse 4],

ont formé le pourvoi n° C 21-15.726 contre l'arrêt rendu le 15 mars 2021 par la cour d'appel d'Agen (chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [T] [C], domicilié [Adresse 5], pris en qualité de mandataire ad hoc de la société Les jardins de Tomboly,

2°/ à la société IFB France, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 6],

3°/ à la société Crédit agricole mutuel de Franche-Comté, dont le siège est [Adresse 3],

4°/ à la société Allianz vie, dont le siège est [Adresse 1],

5°/ à la société Allianz IARD, dont le siège est [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de M. et Mme [Y], de la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat de la société IFB France, de la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat des sociétés Allianz vie et Allianz IARD, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. [C], ès qualités, de la SCP Yves et Blaise Capron, avocat de la société Crédit agricole mutuel de Franche-Comté, après débats en l'audience publique du 10 mai 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Agen, 15 mars 2021), par acte du 6 octobre 2005, la société civile de construction-vente Les Jardins de Tombeloly (la SCCV), représentée par M. [C], a vendu un bien immobilier en l'état futur d'achèvement à M. et Mme [Y].

2. Cette vente, qui s'inscrivait dans une opération de défiscalisation, a été précédée d'un contrat de réservation, conclu le 14 janvier 2005 avec la société IFB France (la société IFB), agissant en qualité de mandataire, d'un contrat de prêt souscrit auprès de la caisse de Crédit agricole mutuel de Franche-Comté (le Crédit agricole) et d'une adhésion à un contrat d'assurance groupe Televie, repris par les sociétés Allianz Vie et Allianz IARD (les sociétés Allianz).

3. Invoquant une surévaluation du prix de vente, M. et Mme [Y] ont assigné M. [C], pris en sa qualité de mandataire ad hoc de la SCCV, la société IFB, le Crédit agricole et les sociétés Allianz en nullité de la vente sur le fondement du dol, en résolution du contrat de prêt et, subsidiairement, en indemnisation.

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

4. M. et Mme [Y] font grief à l'arrêt de déclarer irrecevable leur demande en annulation du contrat de vente sur le fondement du dol, alors « que la prescription quinquennale de l'action en nullité pour dol a pour point de départ le jour où le cocontractant a découvert l'erreur alléguée ; qu'en en fixant le point de départ au jour de la vente, pour la raison que les acquéreurs avaient loué le bien pendant dix ans, qu'ils avaient eu le loisir, dans les cinq ans ayant suivi l'achat, d'en faire procéder à une estimation et que plus de neuf mois s'étaient écoulés entre la réservation et la vente, de sorte qu'ils avaient disposé d'un délai supplémentaire pour s'informer sur l'état du marché immobilier, omettant ainsi de vérifier la date à laquelle ils avaient eu connaissance de la valeur réelle du bien lors de son acquisition, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1304 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1304 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2007-308 du 5 mars 2007 :

5. Il résulte de ces textes que la prescription quinquennale de l'action en nullité pour dol a pour point de départ le jour où le contractant a découvert l'erreur qu'il allègue.

6. Pour déclarer l'action engagée par M. et Mme [Y] prescrite et les déclarer irrecevables en leur demande fondée sur le dol, l'arrêt retient que c'est en vain qu'ils soutiennent que le point de départ de la prescription quinquennale est le jour où ils ont découvert le caractère excessif du prix de vente, soit le 25 mars 2015, alors que, si le prix de vente était déterminant pour eux, ils disposaient d'un délai de cinq ans à compter de la vente pour faire estimer leur bien, délai augmenté de neuf mois à compter de la réservation.

7. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si M. et Mme [Y] n'avaient pas découvert l'erreur sur le prix de vente lors de l'estimation effectuée à leur demande le 25 mars 2015, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 mars 2021, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;

Condamne solidairement M. [C], pris en sa qualité de mandataire ad hoc de la société civile de construction-vente Les Jardins de Tombeloly et la société IFB France aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille vingt-deux. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [Y]

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Les acquéreurs d'un bien immobilier en état futur d'achèvement (M. et Mme [Y], les exposants) reprochent à l'arrêt attaqué de les avoir déclarés irrecevables comme tardifs en leur demande en annulation de la vente pour dol du vendeur (la SCCV les jardins de Tombeloly représentée par son mandataire ad hoc, M. [C]) et de l'intermédiaire (la société IFB) ;

ALORS QUE la prescription quinquennale de l'action en nullité pour dol a pour point de départ le jour où le cocontractant a découvert l'erreur alléguée ; qu'en en fixant le point de départ au jour de la vente, pour la raison que les acquéreurs avaient loué le bien pendant dix ans, qu'ils avaient eu le loisir, dans les cinq ans ayant suivi l'achat, d'en faire procéder à une estimation et que plus de neuf mois s'étaient écoulés entre la réservation et la vente, de sorte qu'ils avaient disposé d'un délai supplémentaire pour s'informer sur l'état du marché immobilier, omettant ainsi de vérifier la date à laquelle ils avaient eu connaissance de la valeur réelle du bien lors de son acquisition, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1304 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Les acquéreurs d'un bien immobilier en état futur d'achèvement (M. et Mme [Y], les exposants) reprochent à l'arrêt attaqué de les avoir déclarés irrecevables comme tardifs en leur demande indemnitaire pour manquement du vendeur ((la SCCV les jardins de Tombeloly représentée par son mandataire ad hoc, M. [C]) et de l'intermédaire (la société IFB) à leur devoir de renseignement ;

ALORS QUE les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant de l'exercer ; qu'en affirmant que le point de départ du délai de prescription devait être fixé au jour de la vente dès lors que la demande indemnitaire s'analysait en une perte de chance de ne pas contracter, quand le délai de prescription ne pouvait commencer à courir qu'à compter du moment où les acquéreurs avaient eu ou auraient dû avoir connaissance du dommage qu'ils invoquaient, la cour d'appel a violé l'article 2224 du code.