Property Boundary Dispute and Acquisitive Prescription

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

CF

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 23 mars 2022

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 294 F-D

Pourvoi n° Q 20-21.368

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 MARS 2022

1°/ M. [U] [I], domicilié [Adresse 6],

2°/ M. [F] [I], domicilié [Adresse 5],

pris tous deux en qualité d'ayants droits de leur père [N] [I], décédé,

ont formé le pourvoi n° Q 20-21.368 contre l'arrêt rendu le 10 septembre 2020 par la cour d'appel de Papeete (chambre des terres), dans le litige les opposant :

1°/ à Mme [L] [M], domiciliée [Adresse 7],

2°/ à Mme [V] [R], domiciliée [Adresse 8],

3°/ à Mme [Z] [H], domiciliée [Adresse 9],

4°/ à M. [P] [H], domicilié [Adresse 10],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Baraké, conseiller référendaire, les observations de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et associés, avocat de MM. [U] et [F] [I], de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de Mmes [M] et [R], après débats en l'audience publique du 15 février 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Baraké, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Papeete, 10 septembre 2020), [N] [I] était propriétaire d'une parcelle AI [Cadastre 1], bordée au sud par les parcelles AI [Cadastre 2] et AI [Cadastre 3] appartenant à Mmes [M], [R] et [H] et M. [H].

2. A l'issue d'une expertise judiciaire ordonnée à sa demande, [N] [I], aux droits duquel viennent désormais MM. [U] et [F] [I], a assigné ses voisins en fixation de la limite séparative de leurs fonds, en démolition de constructions édifiées par Mmes [M] et [R], et qui, selon lui, empiètent sur sa propriété, et en interdiction de passage par le chemin desservant l'accès à son fonds.

3. Mmes [M] et [R] se sont prévalues de la prescription acquisitive abrégée pour revendiquer la propriété de la parcelle en litige.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

4. MM. [I] font grief à l'arrêt de dire que la parcelle litigieuse teintée en jaune sur le plan de l'expert est la propriété de Mmes [M] et [R], de dire qu'il n'y a pas empiétement et de rejeter leurs demandes, alors :

« 1°/ que seul peut bénéficier de la prescription acquisitive abrégée celui qui a acquis un immeuble de bonne foi et par juste titre, lequel suppose un transfert de propriété consenti par un tiers qui n'est pas le véritable propriétaire ; qu'un jugement homologuant un partage amiable, qui a un effet déclaratif, ne constitue pas un juste titre permettant une prescription abrégée ; qu'en considérant, pour exclure tout empiétement sur le terrain des consorts [I] et dire que la parcelle litigieuse appartenaient à Mmes [M] et [R], que celles-ci justifiaient d'une occupation publique, paisible, sans interruption, à titre de propriétaire et de bonne foi sur la base du jugement du 16 décembre 1981 homologuant le partage entre les consorts [H] des terres [Localité 4], la cour d'appel a violé les articles 544 et 2265 du code civil ;

2°/ que dans son rapport du 9 août 2013, l'expert [T] a seulement énoncé que l'expert [S], chargé du bornage en décembre 1984, avait considéré comme exactes les bornes délimitant la frontière sud de la propriété de M. [I] fixées par le géomètre ayant réalisé le plan erroné de 1978, que cet expert avait déterminé en conséquence la limite nord de la propriété, que M. [I] avait signé le procès-verbal de bornage fixant cette limite nord, et que la revendication de M. [I] n'était donc pas cohérente avec le travail de l'expert [S] ; que l'expert [T] n'a cependant pas, comme l'affirme l'arrêt attaqué, retenu que « M. [N] [I] a indirectement reconnu une limite sud qui n'est pas celle qu'il revendique aujourd'hui » ; qu'en se fondant sur cette affirmation pour en déduire que M. [I] avait « validé la limite aujourd'hui en litige devant le géomètre [S] en 1984 » et que les consorts [H] avaient, pour occuper la parcelle litigieuse englobée dans leur titre de propriété, « respecté la limite de cet accord », la cour d'appel a dénaturé les termes du rapport du 9 août 2013 en violation de l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause ;

3°/ que ni Mmes [M] et [R], qui ont conclu le 23 janvier 2020, ni les consorts [H], non comparants, n'ont soutenu que M. [N] [I] avait, devant le géomètre [S] en 1984, validé la limite de la parcelle litigieuse et qu'il en était résulté un accord avec les consorts [H] dans le respect duquel Mme [M] et [R] avaient occupé la parcelle et effectué des constructions ; qu'en relevant d'office l'existence d'un tel accord sans inviter les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 6 du code de procédure civile de la Polynésie française. »

Réponse de la Cour

5. La cour d'appel a constaté que les titres produits par les parties étaient contradictoires concernant la propriété de la bande de terrain litigieuse, puis a relevé, sans dénaturation et sans être tenue de recueillir les observations des parties sur un élément des conclusions du rapport d'expertise qui se trouvait dans le débat, que, selon l'expert, Mmes [M] et [R] avaient respecté les limites de leurs parcelles fixées par le jugement du 16 décembre 1981 constituant leur titre de propriété et que [N] [G] les avait indirectement acceptées en signant un procès-verbal de bornage amiable en décembre 1984.

6. Elle a retenu ensuite, au terme d'une appréciation souveraine des preuves de propriété les meilleures et les plus caractérisées, que le titre de Mmes [M] et [R], complété par une possession conforme aux limites acceptées lors d'un précédent bornage, démontrait leur propriété sur la parcelle litigieuse, ce dont il résultait que l'empiètement dénoncé n'était pas caractérisé.

7. Le moyen, qui manque en fait en sa première branche, n'est pas fondé pour le surplus.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne MM. [U] et [F] [I] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par MM. [U] et [F] [I] et les condamne à payer à Mmes [M] et [R] la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mars deux mille vingt-deux.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et associés, avocat aux Conseils, pour MM. [U] et [F] [I]

MM. [U] et [F] Tehaamatai FONT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la parcelle teintée en jaune sur le plan de l'expert, autrement dit la parcelle litigieuse, était la propriété de Mmes [M] et [R], d'avoir dit qu'il n'y avait pas empiétement et de les avoir déboutés de leurs demandes ;

1° ALORS QUE seul peut bénéficier de la prescription acquisitive abrégée celui qui a acquis un immeuble de bonne foi et par juste titre, lequel suppose un transfert de propriété consenti par un tiers qui n'est pas le véritable propriétaire ; qu'un jugement homologuant un partage amiable, qui a un effet déclaratif, ne constitue pas un juste titre permettant une prescription abrégée ; qu'en considérant, pour exclure tout empiétement sur le terrain des consorts [I] et dire que la parcelle litigieuse appartenaient à Mmes [M] et [R], que celles-ci justifiaient d'une occupation publique, paisible, sans interruption, à titre de propriétaire et de bonne foi sur la base du jugement du 16 décembre 1981 homologuant le partage entre les consorts [H] des terres [Localité 4], la cour d'appel a violé les articles 544 2265 du code civil ;

2° ALORS QUE, dans son rapport du 9 août 2013, l'expert [T] a seulement énoncé que l'expert [S], chargé du bornage en décembre 1984, avait considéré comme exactes les bornes délimitant la frontière sud de la propriété de M. [I] fixées par le géomètre ayant réalisé le plan erroné de 1978, que cet expert avait déterminé en conséquence la limite nord de la propriété, que M. [I] avait signé le procès-verbal de bornage fixant cette limite nord, et que la revendication de M. [I] n'était donc pas cohérente avec le travail de l'expert [S] (rapport, p. 15 et 16) ; que l'expert [T] n'a cependant pas, comme l'affirme l'arrêt attaqué, retenu que « M. [N] [I] a indirectement reconnu une limite sud qui n'est pas celle qu'il revendique aujourd'hui » ; qu'en se fondant sur cette affirmation pour en déduire que M. [I] avait « validé la limite aujourd'hui en litige devant le géomètre [S] en 1984 » et que les consorts [H] avaient, pour occuper la parcelle litigieuse englobée dans leur titre de propriété, « respecté la limite de cet accord », la cour d'appel a dénaturé les termes du rapport du 9 août 2013 en violation de l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause ;

3° ALORS QUE ni Mmes [M] et [R], qui ont conclu le 23 janvier 2020, ni les consorts [H], non comparants, n'ont soutenu que M. [N] [I] avait, devant le géomètre [S] en 1984, validé la limite de la parcelle litigieuse et qu'il en était résulté un accord avec les consorts [H] dans le respect duquel Mme [M] et [R] avaient occupé la parcelle et effectué des constructions ; qu'en relevant d'office l'existence d'un tel accord sans inviter les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 6 du code de procédure civile de la Polynésie française.