Property Owner Boundary Demarcation Dispute
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe Supreme Court quashed a lower court's decision which had rejected a property owner's request for a boundary demarcation between their land and that of neighboring co-owners, maintaining that a separating wall was presumed to be party wall. The appellant argued that the presumption of co-ownership should not apply because their property, already enclosed by walls in 1955, predated construction on the neighboring property, implying the wall was exclusively theirs. The Supreme Court found that the lower court failed to provide a legal basis for its decision by refusing to investigate whether the appellant's parcel was the only one enclosed prior to the neighboring construction, as required under articles 653 and 666 of the Civil Code.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 653 du code civil, article 700 du code de procédure civile, article 16 du code de procédure civile, article 666, alinéa 1er, du code civil, article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, article 456 du code de procédure civile; Property Owner Boundary Demarcation Dispute: The appellant argued that the presumption of co-ownership should not apply because their property, already enclosed by walls in 1955, predated construction on the neighboring property, implying the wall was exclusively theirs. The Supreme Court found that the lower court failed to provide a legal basis for its decision by refusing to investigate whether the appellant's parcel was the only one enclosed prior to the neighboring construction, as required under articles 653 and 666 of the Civil Code.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court cited this article in the reasoning section to explain the application of the presumption of co-ownership for a dividing wall, which was the core issue leading to the cassation.
The court cited this article regarding fences separating properties to establish when co-ownership is presumed unless proven otherwise, which formed part of the legal framework used to analyze the ground for the verdict.
This provision was cited in the dispositive regarding the rejection of claims for costs under this article.
This procedural rule was cited to justify not ruling specifically on the first branch of the appeal ground.
Cited in the final paragraph as one of the procedural rules under which the arrêt was signed and delivered.
Cited in the final paragraph as one of the procedural rules under which the arrêt was signed and delivered.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 23 mars 2022
Cassation
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 275 F-D
Pourvoi n° N 21-11.365
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 MARS 2022
Mme [P] [M], domiciliée [Adresse 2], venant aux droits de [G] [M], née [N], a formé le pourvoi n° N 21-11.365 contre l'arrêt rendu le 11 décembre 2019 par la cour d'appel de Rennes (1re chambre), dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme [U] [I], domiciliée [Adresse 7],
2°/ à Mme [W] [R], épouse [T] [B], domiciliée [Adresse 10],
3°/ à M. [A] [I], domicilié [Adresse 6],
4°/ à M. [D] [R], domicilié [Adresse 5],
5°/ à M. [Z] [M], domicilié [Adresse 4], venant aux droits de [G] [M], née [N],
6°/ à M. [O] [I], domicilié [Adresse 1],
7°/ à Mme [Y] [M], domiciliée [Adresse 3], venant aux droits de [G] [M], née [N],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Baraké, conseiller référendaire, les observations de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de Mme [M], de la SCP Didier et Pinet, avocat de Mmes [I] et [R], de MM. [A] et [O] [I] et de M. [R], après débats en l'audience publique du 15 février 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Baraké, conseiller référendaire rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Désistement partiel
1. Il est donné acte à Mme [P] [M] du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme [Y] [M] et M. [Z] [M], venant également aux droits de [G] [N].
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Rennes, 11 décembre 2019) M. [Z] [M], Mmes [P] et [Y] [M] (les consorts [M]), venant aux droits de [G] [N], sont propriétaires, à Pornichet, d'une parcelle cadastrée section AY n° [Cadastre 8], voisine de la parcelle cadastrée section AY n° [Cadastre 9] appartenant en indivision à Mmes [I] et [R], MM. [A] et [O] [I] et M. [R] (les consorts [R]-[I]).
3. Les consorts [M] ont repris l'instance en bornage des deux fonds, engagée par [G] [N] à l'encontre des consorts [R]-[I], qui lui ont opposé la mitoyenneté du mur séparant les deux fonds.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en sa première branche, ci-après annexé
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation
Mais sur le moyen, pris en sa deuxième branche
Enoncé du moyen
5. Mme [P] [M] fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en bornage, alors « que l'application de la présomption légale de mitoyenneté d'un mur séparant deux propriétés est écartée dès lors que l'un des deux bâtiments concernés a été construit avant l'autre, à une époque où le mur litigieux devait être considéré comme appartenant exclusivement au propriétaire du premier bâtiment ; qu'en l'espèce, pour retenir le caractère «mitoyen» du mur litigieux, l'arrêt attaqué a refusé d'examiner « l'antériorité de la propriété des consorts [M] » dont ces derniers se prévalaient pour contester l'application de la présomption de mitoyenneté audit mur séparant leur propriété de celle de leurs voisins ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 653 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 653 et 666, alinéa 1er, du code civil :
6. Il résulte du premier de ces textes qu'est présumé mitoyen un mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs.
7. Selon le second de ces textes, toute clôture qui sépare des héritages est réputée mitoyenne, à moins qu'il n'y ait qu'un seul des héritages en état de clôture, ou s'il n'y a titre, prescription ou marque contraire.
8. Pour rejeter la demande en bornage, la cour d'appel retient qu'aucune précision sur la propriété des murs ne figure dans le titre d'acquisition des consorts [M] établi en 1955, qui porte sur un bien entouré de murs, qu'aucun autre titre n'est de nature à donner une quelconque indication quant à la propriété privative du mur revendiquée, alors que les titres apportés par les consorts [R]-[I], établis en 1981, 1961 et 1938, mentionnaient tous les trois une jonction avec un mur mitoyen, et pour le seul titre établi en 1981 l'existence d'une maison d'habitation.
9. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si, antérieurement à l'édification de constructions sur la parcelle AY n° [Cadastre 9] appartenant aux consorts [R]-[I], la parcelle AY n° [Cadastre 8], déjà entourée de murs en 1955, n'était pas la seule en état de clôture, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 décembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Rennes autrement composée ;
Condamne Mmes [I] et [R], MM. [A] et [O] [I] et M. [R], aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par Mme Andrich, conseiller faisant fonction de doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mars deux mille vingt-deux.
Le conseiller le president
Le greffier de chambre
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat aux Conseils, pour Mme [M]
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté le propriétaire d'une parcelle (Mme [P] [M], l'exposante) de sa demande de bornage de son fonds et de celui appartenant à ses voisins (les consorts [R]-[I]) ;
ALORS QU'une expertise amiable peut être examinée à titre de preuve dès lors qu'elle a été régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire des parties ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué a retenu le caractère « mitoyen » du mur litigieux après avoir considéré que n'était pas « utile » aux débats « l'étude établie non contradictoirement par M. [X] [K] en 2017 pour le compte des consorts [M] » qui leur rappelait que « les éléments qu'il expos(ait) » n'étaient « nullement opposables au tiers » ; qu'en se déterminant ainsi, quand ladite étude avait été régulièrement produite et exposée à la discussion contradictoire des parties, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, en outre, l'application de la présomption légale de mitoyenneté d'un mur séparant deux propriétés est écartée dès lors que l'un des deux bâtiments concernés a été construit avant l'autre, à une époque où le mur litigieux devait être considéré comme appartenant exclusivement au propriétaire du premier bâtiment ; qu'en l'espèce, pour retenir le caractère « mitoyen » du mur litigieux, l'arrêt attaqué a refusé d'examiner « l'antériorité de la propriété des consorts [M] » dont ces derniers se prévalaient pour contester l'application de la présomption de mitoyenneté audit mur séparant leur propriété de celle de leurs voisins ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 653 du code civil ;
ALORS QUE, enfin, le mode d'implantation d'un mur séparant deux propriétés peut être de nature à écarter l'application de la présomption légale de mitoyenneté ; qu'en l'espèce, pour affirmer que le mur litigieux était « mitoyen », l'arrêt attaqué a énoncé qu'il n'y avait pas lieu de se pencher sur « l'existence d'une unité entre les quatre murs des propriétés contiguës de la parcelle [Cadastre 8] » appartenant aux consorts [M] ; qu'en s'abstenant de la sorte de vérifier, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, si le mode spécifique d'implantation dudit mur était susceptible d'être incompatible avec sa mitoyenneté, la cour d'appel n'a conféré à sa décision aucune base légale au regard de l'article 653 du code civil.