Boundary Dispute Over Encroachment and Physical Markers

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 17 février 2022

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 203 F-D

Pourvoi n° C 20-23.588

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 FÉVRIER 2022

1°/ M. [C] [T],

2°/ Mme [J] [R], épouse [T],

tous deux domiciliés [Adresse 5],

ont formé le pourvoi n° C 20-23.588 contre l'arrêt rendu le 29 septembre 2020 par la cour d'appel de Poitiers (1re chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [V] [I],

2°/ à Mme [E] [Z], épouse [I],

tous deux domiciliés [Adresse 6],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Baraké, conseiller référendaire, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. et Mme [T], de Me Haas, avocat de M. et Mme [I], après débats en l'audience publique du 18 janvier 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Baraké, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 29 septembre 2020), M. et Mme [I] sont propriétaires d'une parcelle cadastrée A [Cadastre 1], voisine de la parcelle cadastrée A [Cadastre 2] appartenant à M. et Mme [T].

2. Après réalisation d'un bornage amiable de ces parcelles en avril 2004, en exécution duquel trois bornes ont été apposées, M. et Mme [I] ont vendu à M. et Mme [T] une parcelle A [Cadastre 3], issue de la division de la parcelle A [Cadastre 1], en conservant la propriété du surplus, formant désormais la parcelle A[Cadastre 4].

3. Le 4 février 2014, M. et Mme [I] ont assigné M. et Mme [T] en démolition des parties d'un bâtiment agricole construit par ces derniers sur la parcelle A [Cadastre 3] qui, selon eux, empiètent sur leur propriété.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

4. M. et Mme [T] font grief à l'arrêt confirmatif d'ordonner le retrait du

bâtiment qu'ils avaient construit sur la parcelle leur appartenant au-delà de la ligne séparative de propriété située entre les points A et B, et sa démolition consécutive, tant en ce qui concerne la semelle du bâtiment que le bâti et le dévers du toit, comme indiqué dans le rapport d'expertise, alors :

« 1°/ que la limite séparative de deux propriétés voisines fixée par un acte

conclu par les propriétaires doit être déterminée au regard du contenu de cet acte qui lie les parties et non pas au regard du seul positionnement matériel des bornes ; qu'en retenant, pour caractériser l'empiétement du bâtiment construit pas les époux [T] sur le terrain des époux [I], par rapport à la limite formée par les bornes A et B, dont elle a admis que « l'implantation [?] ne correspond[ait] pas exactement au document [de bornage] signé des voisins et visé dans l'acte de vente des parties », que celle-ci devait « prévaloir » sur la limite résultant du procès-verbal de bornage, « dans la mesure où [l'emplacement des bornes] constituait l'indication tangible, visible, serait-il légèrement erroné de la limite séparative

entre les fonds », et que l'erreur n'avait été découverte que bien après la construction, la cour d'appel a violé l'article 544 du code civil ;

2°/ qu'en toute hypothèse, celui sur le fonds duquel une construction empiète

n'a le droit qu'à la cessation de l'empiétement ; qu'en ordonnant le retrait du bâtiment, tant en ce qui concerne la semelle du bâtiment que le bâti et le dévers du toit, de la limite séparative quand elle relevait qu'en retenant la limite séparative conforme au procès-verbal de bornage, seul l'empiétement des fondations serait alors en tout hypothèse établi de sorte que les époux [I] pouvaient uniquement obtenir que les fondations soient ramenées dans les limites de la propriété des époux [T], la cour d'appel a violé l'article 544 du code civil. »

Réponse de la Cour

5. Ayant relevé que l'emplacement sur le terrain des bornes A et B ne correspondait pas à celui figurant sur le document d'arpentage annexé au procès-verbal signé par les parties, ce dont il résultait que ce titre était ambigu, c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain que la cour d'appel a estimé que la ligne divisoire devait être fixée selon l'implantation des bornes et qu'elle a retenu, faisant sienne les conclusions de l'expert, l'existence d'un empiètement.

6. En l'état de ces énonciations, constatations et appréciations, c'est sans méconnaître le texte dont la violation est invoquée que la cour d'appel a ordonné la démolition des parties du bâtiment empiétant sur le fonds de M. et Mme [I].

7. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme [T] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme [T] et les condamne à payer à M. et Mme [I] la somme de 3 000 euros.

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept février deux mille vingt-deux.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [T]

M. et Mme [T] font grief à l'arrêt confirmatif d'AVOIR ordonné le retrait du bâtiment qu'ils avaient construit sur la parcelle leur appartenant, commune de [Localité 7], cadastrée section A n° [Cadastre 2] au-delà de la ligne séparative de propriété située entre les points A et B et sa démolition consécutive, tant en ce qui concerne la semelle du bâtiment que le bâti et le dévers du toit, comme indiqué dans le rapport d'expertise déposé par M. [K] ;

1°) ALORS QUE la limite séparative de deux propriétés voisines fixée par un acte conclu par les propriétaires doit être déterminée au regard du contenu de cet acte qui lie les parties et non pas au regard du seul positionnement matériel des bornes ; qu'en retenant, pour caractériser l'empiètement du bâtiment construit pas les époux [T] sur le terrain des époux [I], par rapport à la limite formée par les bornes A et B, dont elle a admis que « l'implantation [?] ne correspond[ait] pas exactement au document [de bornage] signé des voisins et visé dans l'acte de vente des parties », que celle-ci devait « prévaloir » sur la limite résultant du procès-verbal de bornage, « dans la mesure où [l'emplacement des bornes] constituait l'indication tangible, visible, serait-il légèrement erroné de la limite séparative entre les fonds », et que l'erreur n'avait été découverte que bien après la construction, la cour d'appel a violé l'article 544 du code civil ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse, celui sur le fonds duquel une construction empiète n'a le droit qu'à la cessation de l'empiètement ; qu'en ordonnant le retrait du bâtiment, tant en ce qui concerne la semelle du bâtiment que le bâti et le dévers du toit, de la limite séparative quand elle relevait qu'en retenant la limite séparative conforme au procès-verbal de bornage, seul l'empiètement des fondations serait alors en tout hypothèse établi de sorte que les époux [I] pouvaient uniquement obtenir que les fondations soient ramenées dans les limites de la propriété des époux [T], la cour d'appel a violé l'article 544 du code civil.