Condominium Charge Dispute: Failure to Address Pre-Acquisition Debt and Insufficient Proof
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe highest court overturned a ruling that ordered a co-owner to pay condominium charges, finding the appellate court failed to adequately address the claim that the demanded arrears included charges from periods before the co-owner acquired the property, thus violating the duty to state reasons (Article 455 of the Code of Civil Procedure). Furthermore, the court determined the appellate court erred by ordering payment despite acknowledging anomalies in the quarterly statements and the lack of clear justification for the amount claimed, effectively failing to require the condominium association, which sought payment, to provide sufficient proof of the debt as required by civil procedure concerning the burden of proof for contractual obligations.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 455 du code de procédure civile, articles 1353 du code civil, article 700 du code de procédure civile, Article 1353, alinéa 1er, du code civil; Condominium Charge Dispute: Failure to Address Pre-Acquisition Debt and Insufficient Proof: Furthermore, the court determined the appellate court erred by ordering payment despite acknowledging anomalies in the quarterly statements and the lack of clear justification for the amount claimed, effectively failing to require the condominium association, which sought payment, to provide sufficient proof of the debt as required by civil procedure concerning the burden of proof for contractual obligations.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited in the reasoning section to establish the failure of the Court of Appeal to respond to one of the appellant's arguments, which justified the cassation.
Cited as the legal basis for reversing the conviction due to the failure of the co-ownership union to adequately prove the debt claimed.
Applied in the dispositive section to reject the syndicat's claim for costs under this article and order the syndicat to pay costs to M. [K].
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 12 janvier 2022
Cassation
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 41 F-D
Pourvoi n° B 21-10.481
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 JANVIER 2022
M. [Y] [K], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° B 21-10.481 contre l'arrêt rendu le 29 octobre 2020 par la cour d'appel de Rennes (4e chambre), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires immeuble Domaine de Cramphore, dont le siège est [Adresse 2], représenté par son syndic la société Sogire, dont le siège est [Adresse 3], défendeur à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Jobert, conseiller, les observations de la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat de M. [K], de la SCP Boullez, avocat du syndicat des copropriétaires immeuble Domaine de Cramphore, après débats en l'audience publique du 23 novembre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Jobert, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et Procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Rennes, 29 octobre 2020), le 7 mai 2012, M. [K] a acquis deux lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété.
2. Le syndicat des copropriétaires de I'immeuble de Cramphore au Pouliguen (le syndicat) l'a assigné en paiement de charges de copropriété.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
3. M. [K] fait grief à l'arrêt de le condamner à payer au syndicat une certaine somme au titre de l'arriéré de charges arrêté au 30 juin 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2019, alors « qu' il faisait valoir que les charges réclamées par le syndicat des copropriétaires incluaient des sommes dues au titre des exercices antérieurs à l'acquisition de son appartement et à la fusion des deux copropriétés, ce qui était notamment contraire à la huitième résolution du procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire du 2 mars 2016, qui prévoyait qu' « en aucun cas les charges réelles antérieures à l'achat de chaque propriétaire hors bail ne devront leur être réclamées » ; qu'en se bornant à juger qu'« il a fallu attendre le courrier du 20 février 2020 et la note en délibéré pour avoir un historique complet et des explications », sans répondre à ce moyen tiré de l'inclusion injustifiée de montants correspondant à des charges antérieures à l'achat de son lot, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 455 du code de procédure civile :
4. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. Le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motif.
5. Pour condamner M. [K] à payer une certaine somme au titre des charges de copropriété au syndicat, l'arrêt relève que le montant des charges dues par ce dernier n'a pas l'évidence revendiquée par l'appelant, la difficulté provenant non du montant des appels de fonds et des régularisations postérieurs à 2017 mais des opérations de crédit et débit en lien avec les sommes dues au titre des exercices antérieurs à l'acquisition et la fusion des deux copropriétés, qu'il existe des anomalies dans les relevés de compte trimestriels, et qu'il a fallu attendre le courrier du 20 février 2020 et la note en délibéré pour avoir un historique complet et des explications.
6. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. [K], qui prétendait qu'une partie des charges de copropriété dont le paiement lui était réclamé était antérieure à l'acquisition de ses lots de copropriété, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.
Et sur le moyen, pris en sa seconde branche
Enoncé du moyen
7. M. [K] fait le même grief à l'arrêt, alors « qu'il appartient au syndicat des copropriétaires qui agit en recouvrement de charges d'apporter la preuve que le copropriétaire est débiteur des sommes réclamée ; qu'en le condamnant à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 26 035,76 euros au titre d'un arriéré de charges arrêté au 30 juin 2019, tandis qu'elle avait constaté que le montant des charges dues n'avait pas l'évidence revendiquée par le syndicat demandeur et que des anomalies figuraient dans les relevés de comptes trimestriels, sur la base desquels le montant de la créance alléguée avait été calculé, la cour d'appel a violé les articles 1353 du code civil et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1353, alinéa 1er, du code civil :
8. Aux termes de ce texte, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
9. Pour condamner M. [K] au paiement d'une certaine somme au titre des charges de copropriété, l'arrêt retient que le syndicat produit un courrier du 20 février 2020, une note en délibéré et un historique arrêté au 20 février 2020 dont il résulte que le copropriétaire reste redevable d'un arriéré de charges.
10. En statuant ainsi, alors qu'il incombe au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de produire, outre un décompte de répartition des charges, le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant, ainsi que les documents comptables, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 octobre 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de I'immeuble Domaine de Cramphore au Pouliguen aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de I'immeuble Domaine de Cramphore au Pouliguen et le condamne à payer à M. [K] la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze janvier deux mille vingt-deux. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat aux Conseils, pour M. [K]
M. [K] fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué de l'avoir condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Domaine de Cramphore la somme de 26 035,76 euros au titre de l'arriéré de charges arrêté au 30 juin 2019, en deniers ou quittances, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2019 ;
1°) Alors que M. [K] faisait valoir que les charges réclamées par le syndicat des copropriétaires incluaient des sommes dues au titre des exercices antérieurs à l'acquisition de son appartement et à la fusion des deux copropriétés, ce qui était notamment contraire à la huitième résolution du procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire du 2 mars 2016, qui prévoyait qu' « en aucun cas les charges réelles antérieures à l'achat de chaque propriétaire hors bail ne devront leur être réclamées » ; qu'en se bornant à juger qu'« il a fallu attendre le courrier du 20 février 2020 et la note en délibéré pour avoir un historique complet et des explications », sans répondre à ce moyen tiré de l'inclusion injustifiée de montants correspondant à des charges antérieures à l'achat de M. [K], la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) Alors qu'il appartient au syndicat des copropriétaires qui agit en recouvrement de charges d'apporter la preuve que le copropriétaire est débiteur des sommes réclamées ; qu'en condamnant M. [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 26 035,76 euros au titre d'un arriéré de charges arrêté au 30 juin 2019, tandis qu'elle avait constaté que le montant des charges dues par M. [K] n'avait pas l'évidence revendiquée par le syndicat demandeur et que des anomalies figuraient dans les relevés de comptes trimestriels, sur la base desquels le montant de la créance alléguée avait été calculé, la cour d'appel a violé les articles 1353 du code civil et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018.