Buyers v. Sellers: Construction Defect Statute of Limitations Based on Possession

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 5 janvier 2022

Cassation

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 10 F-D

Pourvoi n° J 20-22.835

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 JANVIER 2022

1°/ M. [E] [X],

2°/ Mme [O] [H], épouse [X],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° J 20-22.835 contre l'arrêt rendu le 24 septembre 2020 par la cour d'appel d'Amiens (1re chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [P] [W],

2°/ à Mme [L] [K], épouse [W],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

3°/ à Mme [V] [G], domiciliée [Adresse 3],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller, les observations de Me Haas, avocat de M. et Mme [X], de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme [G], de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. et Mme [W],, après débats en l'audience publique du 16 novembre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Abgrall, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Amiens, 24 septembre 2020), par acte authentique dressé le 2 août 2013 par Mme [G], notaire, M. et Mme [W] ont vendu à M. et Mme [X] un immeuble à usage d'habitation qu'ils avaient fait édifier en 2006 par la société Les Constructions nouvelles, depuis en liquidation judiciaire.

2. Alléguant l'apparition de fissures affectant les murs de soutènement bordant la descente de garage et la découverte d'anomalies affectant la toiture, M. et Mme [X] ont assigné leurs vendeurs en référé expertise le 8 novembre 2016 et au fond, en indemnisation de leurs préjudices, le 10 janvier 2018.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

3. M. et Mme [X] font grief à l'arrêt de déclarer irrecevable leur action, alors « que la réception suppose la volonté non équivoque du maître de recevoir l'ouvrage que la seule prise de possession ne suffit pas à établir ; qu'en se bornant à relever que les vendeurs avaient pris possession de l'ouvrage le 3 avril 2006, date à laquelle ils déclaraient avoir emménagé dans l'immeuble, pour fixer à cette date la réception tacite de l'ouvrage, la cour d'appel a statué par des motifs insuffisants à caractériser la volonté non équivoque du maître de l'ouvrage de recevoir les travaux et a violé les articles 1792-4-1 et 1792-6 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1792-6 du code civil :

4. Il résulte de ce texte que la réception de l'ouvrage peut être tacite si la volonté non équivoque du maître de l'ouvrage d'accepter cet ouvrage est établie.

5. Pour déclarer irrecevable l'action de M. et Mme [X], l'arrêt retient qu'en l'absence de réception expresse, il convient de rechercher les éléments établissant la volonté non équivoque des vendeurs de recevoir l'ouvrage, que si ceux-ci ne justifient pas du paiement de l'intégralité du prix du contrat de construction de maison individuelle, il résulte des documents versés aux débats qu'ils avaient effectivement pris possession de l'ouvrage avant le 21 mai 2007, date de la déclaration d'achèvement des travaux retenue par l'expert judiciaire comme date de réception, et qu'aucun autre élément ne permettant de conclure que l'immeuble n'était pas en état d'être réceptionné le 3 avril 2006, date à laquelle ils soutiennent avoir emménagé dans l'immeuble, il y a lieu de fixer la date de la réception tacite, sans réserve, au 3 avril 2006.

6. En statuant ainsi, alors que la seule prise de possession n'établit pas la volonté tacite du maître de l'ouvrage de réceptionner les travaux, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Mise hors de cause

7. En application de l'article 624 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre hors de cause Mme [G], dont la présence n'est pas nécessaire devant la cour d'appel de renvoi.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 septembre 2020, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Douai ;

Met hors de cause Mme [G] ;

Condamne M. et Mme [W] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme [W] à payer à M. et Mme [X] la somme de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq janvier deux mille vingt-deux. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [X],

Les époux [X] font grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable leur action ;

ALORS, 1°), QUE la réception suppose la volonté non équivoque du maître de recevoir l'ouvrage que la seule prise de possession ne suffit pas à établir ; qu'en se bornant à relever que les vendeurs avaient pris possession de l'ouvrage le 3 avril 2006, date à laquelle ils déclaraient avoir emménagé dans l'immeuble, pour fixer à cette date la réception tacite de l'ouvrage, la cour d'appel a statué par des motifs insuffisants à caractériser la volonté non équivoque du maître de l'ouvrage de recevoir les travaux et a violé les articles 1792-4-1 et 1792-6 du code civil ;

ALORS, 2°), QU'il appartient à la partie qui se prévaut de l'expiration du délai de garantie décennale d'établir la date de réception de l'ouvrage ; qu'en retenant, pour fixer au 3 avril 2006 la date de la réception tacite de l'ouvrage, qu'aucun élément ne permet de conclure que l'immeuble n'était pas en état d'être réceptionné à la date du 3 avril 2006 indiquée par les vendeurs, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé les articles 1315, devenu 1353, et 1792-4-1 du code civil.