Tenant's Eviction Indemnity Claim Time-Barred Despite Lease Renewal Refusal

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 3 novembre 2021

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 758 F-D

Pourvoi n° R 20-20.219

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 3 NOVEMBRE 2021

1°/ la société Lustral Car, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],

2°/ M. [O] [E], domicilié [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° R 20-20.219 contre l'arrêt rendu le 8 juillet 2020 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige les opposant à la société Carrefour property France, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Aldigé, conseiller référendaire, les observations de la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat de la société Lustral Car et M. [E], de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de la société Carrefour property France, après débats en l'audience publique du 21 septembre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Aldigé, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 juillet 2020), la société Lustral Car, titulaire d'un bail commercial portant sur des locaux appartenant à la société Carrefour Property France (la société Carrefour), en a sollicité le renouvellement.

2. Un arrêt du 17 février 2016 a jugé que la société Carrefour, qui avait délivré un congé avec refus de renouvellement, ne justifiait pas d'un motif grave et légitime pour refuser le paiement d'une indemnité d'éviction.

3. Le 21 avril 2016, la société Carrefour a assigné la société Lustral Car en déchéance de son droit à indemnité d'éviction. Reconventionnellement, la société Lustral Car a sollicité le paiement d'une indemnité d'éviction et M. [E], son gérant, a demandé le paiement d'une certaine somme en réparation d'un préjudice moral.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

4.La société Lustral Car et M. [E] font grief à l'arrêt de déclarer irrecevable, comme prescrite, leur demande en paiement d'une indemnité d'éviction, alors :

« 1°/ que le délai de la prescription biennale de la demande tendant au paiement d'une indemnité d'éviction ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du locataire au bénéfice de cette indemnité ; que, pour dire irrecevable comme prescrite la demande de la société Lustral Car tendant au paiement d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel qui a jugé que l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 17 février 2016 ayant dit que le refus de renouvellement du bail opposé le 10 juillet 2010 avait mis fin à celui-ci mais que la société Carrefour property France ne justifiait pas d'un motif grave et légitime de refuser le paiement d'une indemnité d'éviction à sa locataire, n'avait pu faire naître un nouveau délai de prescription de la demande d'indemnité d'éviction, a violé les articles L. 145-10 et L. 145-60 du code de commerce ;

2°/ l'action en validation du refus de renouvellement du bail commercial sans indemnité d'éviction pour motif grave et légitime tendant notamment à voir dire et juger la société preneuse privée du droit à percevoir une indemnité d'éviction, interrompt le délai de la prescription biennale de l'action tendant au paiement de l'indemnité d'éviction jusqu'à l'extinction de l'instance ; que la cour d'appel a constaté que le refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction délivré par la société Carrefour property France le 1er juillet 2010 avait fait l'objet d'une instance en validation dudit refus à l'initiative de la bailleresse, introduite par assignation du 11 mars 2011, tendant à voir juger la société Lustral Car privée du droit à percevoir une indemnité d'éviction, instance dans le cadre de laquelle la société Lustral Car avait contesté ce refus de renouvellement sans indemnité d'éviction et sollicité une expertise judiciaire aux fins de fixation de l'indemnité d'éviction par des conclusions du 7 novembre 2012 et que cette instance s'était achevée par un arrêt de la cour d'appel de Paris du 17 février 2016 ; qu'en jugeant cependant irrecevable comme prescrite la demande de la société Lustral Car tendant à voir fixer l'indemnité d'éviction, formée le 7 novembre 2012, la cour d'appel a violé les articles L. 145-10 et L. 145-60 du code de commerce, et les articles 2241 et 2242 du code civil. »

Réponse de la Cour

5. La cour d'appel a retenu, à bon droit, qu'en application de l'article L. 145-10 du code de commerce, le point de départ du délai de la prescription biennale de l'action en paiement de l'indemnité d'éviction de la société Lustral Car était la date de la signification par la société de son refus de renouvellement sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction, soit le 1er juillet 2010.

6. Ayant constaté que la société Lustral Car n'avait conclu au rejet des prétentions du bailleur tendant à voir valider le refus de renouvellement et n'avait formulé une demande d'expertise en évaluation de l'indemnité d'éviction que le 7 novembre 2012, elle en a exactement déduit que la prescription biennale était acquise et que l'arrêt du 17 février 2016 n'avait pu avoir pour effet de faire naître au profit du preneur un nouveau délai de prescription de la demande de paiement de l'indemnité d'éviction.

7. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Lustral Car et M. [E] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Lustral Car et M. [E] et les condamne in solidum à payer à la société Carrefour Property France la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller référendaire rapporteur empêché, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille vingt et un.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat aux Conseils, pour la société Lustral Car et M. [E]

La société Lustral Car et M. [O] [E] font grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR dit la société Lustral Car irrecevable car prescrite sa demande d'indemnité d'éviction, d'AVOIR en conséquence ordonné à la société Lustral Car et à tout occupant de son chef de libérer les lieux objet du bail en date du 5 mars 2001, d'AVOIR dit qu'à défaut de départ volontaire, elle pourra être expulsée à la requête de la société Carrefour property France ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier et que les meubles et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion non repris par leurs propriétaires et en l'absence d'indication de ces derniers sur les lieux où ils doivent être entreposés, pourront être déposés par la société Carrefour property France dans tout garde-meuble de son choix, aux frais et risques de leurs propriétaires, ces derniers devant les récupérer dans un délai d'un mois et devant, à défaut, se présenter devant le juge de l'exécution comme il est dit aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, d'AVOIR condamné la société Lustral Car au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, outre les taxes et charges exigibles en vertu du bail résilié, à compter du 1er janvier 2010 et jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clefs et d'AVOIR débouté M. [E] de sa demande d'indemnisation

1°) ALORS QUE le délai de la prescription biennale de la demande tendant au paiement d'une indemnité d'éviction ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du locataire au bénéfice de cette indemnité ; que, pour dire irrecevable comme prescrite la demande de la société Lustral Car tendant au paiement d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel qui a jugé que l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 17 février 2016 ayant dit que le refus de renouvellement du bail opposé le 10 juillet 2010 avait mis fin à celui-ci mais que la société Carrefour property France ne justifiait pas d'un motif grave et légitime de refuser le paiement d'une indemnité d'éviction à sa locataire, n'avait pu faire naître un nouveau délai de prescription de la demande d'indemnité d'éviction, a violé les articles L.145-10 et L. 145-60 du code de commerce ;

2°) ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE l'action en validation du refus de renouvellement du bail commercial sans indemnité d'éviction pour motif grave et légitime tendant notamment à voir dire et juger la société preneuse privée du droit à percevoir une indemnité d'éviction, interrompt le délai de la prescription biennale de l'action tendant au paiement de l'indemnité d'éviction jusqu'à l'extinction de l'instance ; que la cour d'appel a constaté que le refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction délivré par la société Carrefour property France le 1er juillet 2010 avait fait l'objet d'une instance en validation dudit refus à l'initiative de la bailleresse, introduite par assignation du 11 mars 2011, tendant à voir juger la société Lustral Car privée du droit à percevoir une indemnité d'éviction, instance dans le cadre de laquelle la société Lustral Car avait contesté ce refus de renouvellement sans indemnité d'éviction et sollicité une expertise judiciaire aux fins de fixation de l'indemnité d'éviction par des conclusions du 7 novembre 2012 et que cette instance s'était achevée par un arrêt de la cour d'appel de Paris du 17 février 2016 ; qu'en jugeant cependant irrecevable comme prescrite la demande de la société Lustral Car tendant à voir fixer l'indemnité d'éviction, formée le 7 novembre 2012, la cour d'appel a violé les articles L. 145-10 et L. 145-60 du code de commerce, et les articles 2241 et 2242 du code civil.