Commercial Lease Arrears and Contractual Penalty Calculation

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 13 octobre 2021

Cassation partielle

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 707 F-D

Pourvoi n° R 20-19.575

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 OCTOBRE 2021

La société Les Halles de Murat, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° R 20-19.575 contre l'arrêt rendu le 29 janvier 2020 par la cour d'appel de Paris (3e chambre civile), dans le litige l'opposant à la société E2L, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société Les Halles de Murat, de Me Le Prado, avocat de la société E2L, après débats en l'audience publique du 7 septembre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, M. David, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 29 janvier 2020), le 14 mars 2011, la SCI E2L (la SCI) a donné en location à la société les Halles de Murat divers locaux à usage commercial.

2. Le 3 août 2015, la SCI a assigné la preneuse en paiement d'un arriéré de charges et de majorations forfaitaires prévues au contrat.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, ci-après annexé

3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le second moyen

Enoncé du moyen

4. La société les Halles de Murat fait grief à l'arrêt de la condamner à payer la somme de 16 040,20 euros au titre des majorations forfaitaires contractuelle, alors « que la cour d'appel, réformant le jugement sur ce point, a constaté que les sommes appelées par la société E2L au titre de la régularisation des charges pour les années 2013 et 2014 étaient supérieures de 35 439,51 euros pour 2013 et 15 685,13 euros pour 2014 aux sommes réellement dues par le preneur ; que le contrat de bail prévoyait que la majoration forfaitaire de 10 % devait s'appliquer sur les sommes exigibles qui n'auraient pas été réglées dans les délais impartis ; qu'en confirmant néanmoins le jugement en ce qu'il avait condamné la société locataire au paiement d'une somme de 16 040,20 euros au titre des majorations forfaitaires, quand le constat que les sommes appelées sur le fondement desquelles la majoration forfaitaire avait été calculée ne correspondaient pas au montant des sommes réellement dues par le preneur aurait dû la conduire à réviser le calcul du montant des majorations forfaitaires, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1103 nouveau du code civil, anciennement 1134 du code civil. » Réponse de la Cour

Vu l'article 1134 du code civi, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 :

5. Aux termes de ce texte, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

6. Pour confirmer la condamnation de la société les Halles de Murat au paiement de 16 040,20 euros, l'arrêt retient qu'en application de l'article 10 du bail liant les parties, en cas de non-paiement à échéance du loyer ou de toute somme due par le preneur, une majoration forfaitaire de 10 % des sommes exigibles est de plein droit due au bailleur.

7. En statuant ainsi, alors que, infirmant le jugement, elle avait réduit le montant des charges dues par la locataire, de sorte que la condamnation au titre de la majoration forfaitaire de 10 % devait être également révisée, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société les Halles de Murat au paiement de 16 040,20 euros au titre des majorations forfaitaires contractuelles, l'arrêt rendu le 29 janvier 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;

Condamne la SCI E2L aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize octobre deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat aux Conseils, pour la société Les Halles de Murat

PREMIER MOYEN DE CASSATION

La société Les Halles de Murat fait grief à l'arrêt attaqué de l'AVOIR condamnée à payer à la société E2L la somme de 80.136,97 € TTC au titre de l'arriéré de loyers et de charges ;

1. ALORS QU'il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d'établir sa créance en démontrant l'existence et le montant de ces charges ; que parmi les charges facturées par la SCI E2L à la société LHM figurait une somme de 11.982€ au titre des charges d'électricité pour l'année 2012 ; qu'il ressortait des propres constatations de la cour d'appel que la société bailleresse n'avait pas communiqué à sa locataire les factures afférentes à sa consommation et ne les communiquait pas davantage dans le cadre de la procédure, si bien qu'elle ne justifiait pas des consommations électriques de la société locataire et ne pouvait exiger d'elle le versements des sommes appelées à ce titre ; qu'en faisant néanmoins droit à la demande en paiement de la somme de 33.248,80 € TTC au titre des charges de l'année 2012 de la SCI E2L, comprenant la somme de 11.982€ au titre des charges d'électricité, pour condamner la société Les Halles de Murat à payer à la société E2L la somme totale de 80.136,97 euros TTC au titre de l'arriéré de loyers et de charges, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1103 nouveau du code civil, anciennement 1134 du code civil, ensemble l'article 1709 du même code.

2. ALORS QUE la société Les Halles de Murat faisait valoir qu'en l'absence de toute justification des charges pour les années 2011 à 2015, elle n'était redevable d'aucune somme à ce titre et que la société E2L devait non seulement être déboutée de toutes ses demandes de paiement au titre des loyers et charges impayés, mais également condamnée à lui rembourser les provisions sur charges indument perçues ; que la cour d'appel n'a répondu à ce moyen que pour les années 2013 et 2014, pour lesquelles, ayant constaté les carences et défaillances de la société E2L, elle a soustrait les sommes réclamés au titre des charges sans justification du montant total des charges dues ; qu'en condamnant la société Les Halles de Murat à verser à la société E2L la somme de 80.136,97€ au titre du montant total des loyers et des charges, arrêté au 20 juillet 2016, sans répondre, pour les années 2011, 2012 et 2015, au moyen par lequel la société Les Halles de Murat démontrait qu'en l'absence de justificatif, aucune somme n'était due à la société E2L au titre des charges récupérables, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

3. ALORS, en toute hypothèse, QU'il n'y a point de consentement valable si le consentement a été donné par erreur; que constitue une erreur sur la qualité substantielle de la chose louée une augmentation des charges de près du triple par rapport au budget prévisionnel ; qu'en retenant, pour écarter l'erreur invoquée, que « la société locataire n'établit pas que le montant des charges récupérables, appelé sous forme de provision régularisable chaque année, était un élément déterminant de son consentement » sans rechercher si le montant des charges récupérables, qui participe du prix de la location consentie, ne constituait pas par essence un élément essentiel du contrat de bail, déterminant du consentement du preneur, la cour d'appel a violé l'article 1110 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, ensemble l'article 1709 du même code.

SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

La société Les Halles de Murat fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il l'avait condamnée à payer la somme de 16.040,20 € au titre des majorations forfaitaires contractuelles ;

ALORS QUE la cour d'appel, réformant le jugement sur ce point, a constaté que les sommes appelées par la société E2L au titre de la régularisation des charges pour les années 2013 et 2014 étaient supérieures de 35.439,51€ pour 2013 et 15.685,13€ pour 2014 aux sommes réellement dues par le preneur ; que le contrat de bail prévoyait que la majoration forfaitaire de 10% devait s'appliquer sur les sommes exigibles qui n'auraient pas été réglées dans les délais impartis ; qu'en confirmant néanmoins le jugement en ce qu'il avait condamné la société locataire au paiement d'une somme de 16.040,20 euros au titre des majorations forfaitaires, quand le constat que les sommes appelées sur le fondement desquelles la majoration forfaitaire avait été calculée ne correspondaient pas au montant des sommes réellement dues par le preneur aurait dû la conduire à réviser le calcul du montant des majorations forfaitaires, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1103 nouveau du code civil, anciennement 1134 du code civil.