Property Company v. Lower Court on Forced Sale of Seized Real Estate

LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 2

LM

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 1er octobre 2020

Cassation

M. PIREYRE, président

Arrêt n° 966 F-D

Pourvoi n° V 19-18.586

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 1ER OCTOBRE 2020

La société SCI Villa Tilli, société civile de construction vente, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° V 19-18.586 contre l'arrêt rendu le 30 avril 2019 par la cour d'appel de Grenoble (1re chambre), dans le litige l'opposant à la société [...] , société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Fulchiron, conseiller, les observations de la SCP Alain Bénabent, avocat de la société SCI Villa Tilli, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société [...] , et l'avis de M. Aparisi, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 8 juillet 2020 où étaient présents M. Pireyre, président, M. Fulchiron, conseiller rapporteur, Mme Martinel, conseiller doyen, et Mme Thomas, greffier de chambre,

la deuxième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 30 avril 2019), la société SCI Villa Tilli a acquis des parcelles de terrain sur la commune de Valence pour y construire un ensemble immobilier et vendre des logements en l'état futur d'achèvement ou après achèvement. A la suite de l'interruption des travaux, la commercialisation du programme a dû être suspendue.

2. La société SCI Villa Tilli a signé une reconnaissance de dette notariée avec affectation hypothécaire d'un des logements en cours de construction ainsi que d'un garage, au profit de la société [...] qui avait exécuté des travaux pour ce programme.

3. La société [...] a fait délivrer à la société SCI Villa Tilli un commandement de payer valant saisie immobilière puis assigné la société SCI Villa Tilli devant un juge de l'exécution à fin de vente forcée des biens saisis.

Examen du moyen

Sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. La société SCI Villa Tilli fait grief à l'arrêt de rejeter la demande tendant à la vente amiable de l'immeuble et d'ordonner la vente forcée du bien alors « que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en l'espèce, la société SCI Villa Tilli faisait expressément valoir, dans ses conclusions d'appel en date du 26 mars 2019, qu'« au cours de l'instance d'appel, - les travaux ont pu reprendre, - la Sci Villa Tilli a trouvé un acquéreur pour le lot saisi [...], M. L... X..., avec lequel un contrat de réservation a été signé, au prix de 300.000 € le 20 mars 2019. En conséquence, en cas de vente aux enchères, le pire – c'est-à-dire l'adjudication des lots saisis à vil prix – est certain, alors que la Sci justifie du fait qu'en cas d'autorisation de vente amiable, le lot [...] pourra faire l'objet d'une vente amiable, ce qui permettra de régler la société [...] » ; qu'il résultait de ces termes clairs et précis que la société SCI Villa Tilli justifiait, devant la cour d'appel, tant d'une chance sérieuse de vente amiable que d'un contrat de réservation ; qu'en retenant cependant, pour débouter celle-ci de ses demandes tendant à être autorisée à procéder à la vente amiable des biens saisis dans le délai de neuf mois à compter de l'arrêt à intervenir, et à consigner le prix de vente au profit de la société [...] , que « la Sci Villa Tilli reconnaît expressément qu'elle ne peut justifier ni d'une chance sérieuse de vente amiable, ni d'un contrat de réservation ou d'un compromis de vente », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des conclusions d'appel de la société SCI Villa Tilli du 26 mars 2019, et violé l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis. »

Réponse de la Cour

Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis :

5. Pour rejeter la demande tendant à la vente amiable de l'immeuble saisi et ordonner la vente forcée du bien, l'arrêt retient que la société SCI Villa Tilli reconnaît expressément qu'elle ne peut justifier ni d'une chance sérieuse de vente amiable ni d'un contrat de réservation ou d'un compromis de vente.

6. En statuant ainsi, alors que, dans ses conclusions d'appel, la société SCI Villa Tilli faisait valoir qu'elle avait trouvé un acquéreur, qu'elle désignait nommément, pour le lot saisi et qu'un contrat de réservation avait été signé le 20 mars 2019, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ces conclusions, a violé le principe susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 avril 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;

Condamne la société [...] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, prononcé par le président en son audience publique du premier octobre deux mille vingt et signé par lui et Mme Martinel, conseiller doyen, en remplacement du conseiller rapporteur empêché, conformément aux dispositions des articles 452 et 456 du code de procédure civile.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Alain Bénabent, avocat aux Conseils, pour la société SCI Villa Tilli

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande tendant à la vente amiable de l'immeuble saisi, et ordonné sa vente forcée sur la mise à prix de 15.000 euros ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE, « l'article R. 322-15 du code des procédures civiles d'exécution dispose en son deuxième alinéa que la vente amiable ne peut être autorisée que lorsqu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur ; qu'en l'espèce, la Sci Villa Tilli reconnaît expressément qu'elle ne peut justifier ni d'une chance sérieuse de vente amiable, ni d'un contrat de réservation ou d'un compromis de vente ; qu'elle n'est pas fondée à soutenir que la vente forcée pourrait se révéler contraire aux intérêts du créancier poursuivant, alors que la société [...] est seule à même de défendre ses intérêts ; qu'en l'espèce, la société [...] maintient sa demande de vente forcée, ce dont il se déduit qu'elle en assume les risques ; que le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions et les parties renvoyées devant le juge de l'exécution pour qu'il soit procédé à la vente forcée » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, « la Sci Villa Tilli expose qu'elle a obtenu un permis de construire modificatif qui va lui permettre de poursuivre et terminer les travaux, qu'ainsi elle pourra vendre les biens et en priorité celui de M. H... pour rembourser sa dette ; qu'elle ne peut cependant justifier d'aucune échéance d'exécution certaine ; que cet argument est ainsi insuffisant pour autoriser la vente amiable du bien saisi ; qu'en conséquence, il convient d'ordonner la vente forcée du bien (

) » ;

1°/ ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en l'espèce, la société Villa Tilli faisait expressément valoir, dans ses conclusions d'appel en date du 26 mars 2019, qu'« au cours de l'instance d'appel, - les travaux ont pu reprendre (cf. pièce 20), - la Sci Villa Tilli a trouvé un acquéreur pour le lot saisi [...], M. L... X..., avec lequel un contrat de réservation a été signé, au prix de 300.000 € le 20 mars 2019 (cf. pièce 21). En conséquence, en cas de vente aux enchères, le pire – c'est-à-dire l'adjudication des lots saisis à vil prix – est certain, alors que la Sci justifie du fait qu'en cas d'autorisation de vente amiable, le lot [...] pourra faire l'objet d'une vente amiable, ce qui permettra de régler la société [...] » (cf. p. 6-7) ; qu'il résultait de ces termes clairs et précis que la Sci Villa Tilli justifiait, devant la Cour d'appel, tant d'une chance sérieuse de vente amiable, que d'un contrat de réservation ; qu'en retenant cependant, pour débouter celle-ci de ses demandes tendant à être autorisée à procéder à la vente amiable des biens saisis dans le délai de neuf mois à compter de l'arrêt à intervenir, et à consigner le prix de vente au profit de la société [...], que « la Sci Villa Tilli reconnaît expressément qu'elle ne peut justifier ni d'une chance sérieuse de vente amiable, ni d'un contrat de réservation ou d'un compromis de vente » (cf. arrêt, p. 2), la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des conclusions d'appel de la Sci Villa Tilli du 26 mars 2019, et violé l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;

2°/ ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner, même sommairement, les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions, notamment ceux produits pour la première fois devant elle ; qu'en l'espèce, la société Villa Tilli produisait, au soutien de ses conclusions en date du 26 mars 2019, une attestation d'avancement des travaux du 21 mars 2019 (cf. pièce n° 20 produite en appel), ainsi qu'un contrat de réservation du 20 mars 2019 portant sur l'appartement saisi, au prix de 300.000 euros (cf. pièce n° 21 produite en appel) ; qu'il résultait de ces pièces que la Sci Villa Tilli justifiait, devant la Cour d'appel, tant d'une chance sérieuse de vente amiable, que d'un contrat de réservation sur le bien saisi ; qu'en retenant, pour débouter celle-ci de ses demandes tendant à être autorisée à procéder à la vente amiable des biens saisis dans le délai de neuf mois à compter de l'arrêt à intervenir, et à consigner le prix de vente au profit de la société [...], que « la Sci Villa Tilli reconnaît expressément qu'elle ne peut justifier ni d'une chance sérieuse de vente amiable, ni d'un contrat de réservation ou d'un compromis de vente » (cf. arrêt, p. 2), sans procéder à un examen, même sommaire, de l'attestation d'avancement des travaux du 21 mars 2019 et du contrat de réservation du 20 mars 2019 produits pour la première fois devant elle, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.

Le greffier de chambre