Sellers v. Buyer: Breach of Real Estate Sale Agreement and Penalty Enforcement
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe dispute arose from a bilateral promise to sell real estate for eight million euros, stipulating a penalty of 800,000 euros if the final deed was not executed despite all conditions being met, which one buyer subsequently failed to complete, leading the sellers to sue for the penalty and damages. The appellate court confirmed the initial judgment, reasoning that the buyer's arguments for nullity—lack of spousal consent regarding community property, the notary's alleged failure to verify solvency, and claims of misrepresentation (dol) regarding a non-payment clause—were unfounded, as the transaction did not void the sale, the notary's verification was not a cause for nullity, and the terms clearly stated that non-payment of a deposit would nullify the agreement *at the seller's discretion*; furthermore, the buyer had consented to electronic notification and failed to exercise his right of withdrawal, thus leading to the court upholding the penalty award, though it was reduced to 100,000 euros as manifestly excessive relative to the actual prejudice suffered.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 450 du code de procédure civile, article 700 du code de procédure civile, article 1401 du code civil, article 699 du code de procédure civile; Sellers v. Buyer: Breach of Real Estate Sale Agreement and Penalty Enforcement: The appellate court confirmed the initial judgment, reasoning that the buyer's arguments for nullity—lack of spousal consent regarding community property, the notary's alleged failure to verify solvency, and claims of misrepresentation (dol) regarding a non-payment clause—were unfounded, as the transaction did not void the sale, the notary's verification was not a cause for nullity, and the terms clearly stated that non-payment of a deposit would nullify the agreement *at the seller's discretion*; furthermore, the buyer had consented to electronic notification and failed to exercise his right of withdrawal, thus leading to the court upholding the penalty award, though it was reduced to 100,000 euros as manifestly excessive relative to the actual prejudice suffered.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited in the dispositive to reject the demand of M. D... and to condemn him to pay a sum to the opposing parties.
Cited in the dispositive for the direct recovery of costs advanced by M. D...
Texte complet
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 05 juin 2020
(no 114/2020, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : RG 18/21412-Portalis 35L7-V-B7C-B6OEC
Décision déférée à la cour : jugement du 31 mai 2018 -tribunal de grande instance de Paris - RG no 17/13206
APPELANT
M. R... D...
[...]
[...]
Représenté par Me Frédéric Ingold de la SELARL Ingold & Thomas - avocats, avocat au barreau de Paris, toque : B1055 et Me Laurent Marciano, avocat au barreau de Paris, toque : E0603 et D 1865
INTIMES
M. M... O...
[...]
[...]-Danemark
SCI BENIVER
agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice et/ou tous représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [...]
[...]
Représentés par Me François Teytaud de l'AARPI Teytaud-Saleh, avocat au barreau de Paris, toque : J125 et par Marcel Benhamou, avocat au barreau de Nice
Composition de la cour :
En application :
- de l'article 4 de la loi no 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19;
- de l'ordonnance no 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, notamment ses articles 1er et 8 ;
- de l'ordonnance no 2020-306 du 25 mars 2020 modifiée relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période ;
L'affaire a été retenue selon la procédure sans audience le 11 mai 2020, les avocats y ayant consenti expressément ou ne s'y étant pas opposés dans le délai de 15 jours de la proposition qui leur a été faite de recourir à cette procédure;
La cour composée comme suit en a délibéré :
M. Claude Creton, président,
Mme Christine Barberot, conseillère,
Mme Monique Chaulet, conseillère.
Arrêt :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Claude Creton, président et par M. Grégoire Grospellier, greffier lors de la mise à disposition.
Selon promesse synallagmatique de vente du 14 octobre 2016, la société civile immobilière Beniver et M. O..., propriétaires respectivement du lot numéro 1 et des lots numéros 2 à 5 d'un ensemble immobilier situé à [...], se sont engagés à vendre ces lots à M. D..., qui s'est engagé à les acquérir, moyennant un prix de 8 000 000 euros. L'acte prévoit également le paiement à titre de clause pénale d'une somme de 800 000 euros à la charge de la partie qui ne régulariserait pas l'acte authentique alors que toutes les conditions prévues par la promesse ont été réalisées.
Reprochant à M. D... d'avoir manqué à cette obligation, la société Beniver et M. O... ont assigné M. D... en paiement de la somme de 800 000 euros au titre de la clause pénale et de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.
Par jugement du 31 mai 2018, le tribunal de grande instance de Paris, après avoir réduit le montant des dommages-intérêts prévus par la clause pénale, a condamné M. D... à payer à la société Beniver et M. O... la somme de 100 000 euros, outre 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
M. D... a interjeté appel de ce jugement.
Se fondant sur les dispositions de l'article 1401 du code civil, il fait valoir que l'acquisition des biens litigieux sans le consentement de son conjoint alors qu'il s'agit d'une dépense manifestement excessive justifie l'annulation de la promesse.
Il ajoute que le notaire qui a reçu l'acte ne s'est pas assuré de sa solvabilité alors qu'il aurait pu aisément constater son état d'insolvabilité pour avoir été associé d'une société d'architectes qui a été placée en liquidation judiciaire clôturée dix jours avant la signature de la promesse.
Il soutient ensuite que la promesse est également nulle pour dol car il a cru à tort que le défaut de versement de la somme de 400 000 euros prévu par la promesse entraînait sa caducité et le libérait de ses obligations. Il indique qu'en outre le délai de rétractation de son engagement n'a pas couru faute de notification de la promesse et de ses annexes par lettre recommandée.
A titre subsidiaire, il demande à la cour de réduire à la somme de 1 000 euros le montant des dommages-intérêts alloués en application de la clause pénale.
Il réclame en outre une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Beniver et M. O... ont formé un appel incident et concluent à la condamnation de M. D... à leur payer la somme de 800 000 euros prévue par la clause pénale. A titre subsidiaire, ils sollicitent la confirmation du jugement et la condamnation de M. D... à leur payer la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE,
Attendu qu'en application des dispositions de l'article 1401 du code civil sur lequel se fonde M. D... l'acquisition à titre onéreux d'un bien par un seul époux, s'il fait tomber ce bien dans la communauté, n'entraîne pas la nullité de la vente ;
Attendu en outre, que le défaut allégué de vérification par le notaire de ses capacités financières ne constitue pas une cause de nullité de l'acte ;
Attendu que l'allégation de dol n'apparaît pas justifiée, l'acte indiquant clairement qu'à défaut de versement de la somme de 400 000 euros sur le compte séquestre du notaire "les présentes seront considérées comme nulles et non avenues si bon semble au VENDEUR" et qu'ainsi M. D... ne pouvait être libéré de son engagement en ne réglant pas cette somme ;
Attendu en outre que M. D..., qui a donné son accord dans l'acte pour que la notification prévue par l'article L. 271-2 du code de la construction et de l'habitation lui soit adressée par courrier électronique, ne conteste pas avoir été destinataire de cette notification selon cette forme et ne pas avoir exercé sa faculté de rétractation ;
Attendu que dans ces conditions il y a lieu de condamner M. D..., qui n'a pas respecté son obligation de conclure l'acte de vente, au paiement de dommages-intérêts qui, après réduction de la clause pénale dont le montant apparaît manifestement excessif au regard du préjudice subi par les vendeurs, seront fixés à la somme de 100 000 euros ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. D... et le condamne à payer à la société civile immobilière Beniver et à M. O... ensemble la somme de 2 500 euros ;
Le condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, par Maître Teytaud conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président,