EPFIF Urban Preemption Price and Commission Dispute

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 9 juillet 2020

Cassation partielle sans renvoi

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 470 F-D

Pourvoi n° H 19-19.310

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 JUILLET 2020

L'établissement public foncier d'Ile-de-France (EPFIF), dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° H 19-19.310 contre l'arrêt rendu le 16 mai 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 7), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme T... M..., domiciliée [...] ,

2°/ à Mme N... M..., épouse Q..., domiciliée [...] ,

3°/ à Mme Q... A..., épouse F..., domiciliée [...] ,

4°/ à M. J... A..., domicilié [...] , 5°/ à la direction départementale des finances publiques du Val-de-Marne, dont le siège est [...] ,

défendeurs à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de l'établissement public foncier d'Ile-de-France, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat des consorts M... et A..., après débats en l'audience publique du 26 mai 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à L'établissement public foncier d'Ile-de-France du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la direction départementale des finances publiques du Val-de-Marne.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 16 mai 2019), Mme T... M..., Mme N... M..., épouse Q..., Mme Q... A..., épouse F... et M. J... A... (les consorts M...), propriétaires de trois parcelles situées à Ormesson-sur-Marne, ont notifié à la commune une déclaration d'intention d'aliéner.

3. L'établissement public foncier d'Ile-de-France (l'EPFIF), délégataire du droit de préemption urbain, a exercé ce droit et a, faute d'accord, saisi le juge de l'expropriation en fixation du prix d'acquisition.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

4. L'EPFIF fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à voir appliquer les dispositions de l'article L. 322-9 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et de fixer à la somme de 2 221 040 euros le prix des biens préemptés alors « que le montant de l'indemnité principale ne peut excéder l'estimation faite par l'autorité administrative compétente, si une mutation à titre gratuit antérieure de moins de cinq ans à la date de la décision portant transfert de propriété, a donné lieu à une déclaration d'un montant inférieur à cette estimation ; que dès lors, la cour d'appel devait rechercher si, comme il était soutenu, les consorts M... qui avaient recueilli le bien dans la succession de D... M... décédé le [...], n'avaient pas procédé à une déclaration de succession pour un montant inférieur à l'estimation administrative ; qu'en omettant cette recherche, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 322-9 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. »

Réponse de la Cour

5. La cour d'appel, qui a exactement retenu que l'attestation immobilière, sur laquelle l'EPFIF se fondait pour soutenir que l'évaluation des biens préemptés était d'un montant inférieur à celui de l'évaluation de l'administration des domaines, ne constituait pas une déclaration au sens de l'article L. 322-9 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée sur l'existence d'une déclaration de succession et a légalement justifié sa décision de ce chef.

Mais sur le second moyen, qui est recevable comme étant de pur droit

Enoncé du moyen

6. L'EPFIF fait grief à l'arrêt de le condamner à verser aux consorts M... la commission d'agence de 112 000 euros, alors « que l'organisme qui exerce son droit de préemption est tenu de prendre en charge la rémunération des intermédiaires immobiliers incombant à l'acquéreur auquel il est substitué ; que cette rémunération est due à l'intermédiaire et non pas au propriétaire ; qu'en condamnant l'Epfif à verser aux consorts M... et non pas à l'intermédiaire immobilier, la rémunération stipulée au profit de ce dernier, la cour d'appel a violé l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme, ensemble l'article 1103 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 1103 du code civil et L. 213-4 du code de l'urbanisme :

7. En application de ces textes, en cas d'acquisition du bien par l'organisme qui exerce son droit de préemption, celui-ci est tenu de verser à l'intermédiaire immobilier la rémunération mentionnée dans la déclaration d'intention d'aliéner comme étant à la charge de l'acquéreur, auquel il est substitué.

8. L'arrêt condamne l'EPFIF à verser la commission d'agence de 112 000 euros aux consorts M....

9. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Portée et conséquences de la cassation

10. Il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 1er, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.

11. La cassation prononcée n'implique pas, en effet, qu'il soit à nouveau prononcé sur le fond.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne l'établissement public foncier d'Ile-de-France à verser aux consorts M... la commission d'agence de 112 000 euros, l'arrêt rendu le 16 mai 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

DIT n'y avoir lieu à renvoi ;

Dit que l'établissement public foncier d'Ile-de-France sera tenu, en cas d'acquisition du bien préempté, de prendre en charge la rémunération de l'intermédiaire immobilier ;

Condamne l'établissement public foncier d'Ile-de-France aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par l'établissement public foncier d'Ile-de-France et le condamne à payer à Mme T... M..., Mme N... M..., épouse Q..., Mme Q... A..., épouse F... et M. J... A... la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille vingt.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour l'établissement public foncier d'Ile-de-France.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande de l'Epfif tendant à voir appliquer d'office les dispositions de l'article L. 322-9 du code de l'expropriation et d'avoir fixé l'indemnité due par l'Epfif aux consorts M... à la somme de 2 221 040 euros ;

AUX MOTIFS QU'il s'agit en l'espèce d'un acte notarié du 5 mai 2017 contenant « attestation immobilière après décès », mentionnant : FONDEMENT « l'article 29 du décret numéro 55-22 du 4 janvier 1955 dispose notamment que toute transmission ou constitution par décès de droits réels immobiliers doit être constatée par une attestation notariée indiquant obligatoirement si les successibles ou légataires ont accepté et précisant, éventuellement, les modalités de cette acceptation. » ; QU'en page 5 dans le chapitre évaluation, il est indiqué : « pour la perception de la contribution de sécurité immobilière, ce bien est évalué à 1 800 000 euros » ; QU'il est de principe que si l'article L. 322-9 est applicable en matière de préemption, par contre ne sont pas visés par l'article L. 322-9 les actes ayant un caractère déclaratif et non translatif et que l'attestation notariée qui constate, en application des articles 29 et 28 3' du décret numéro 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière toute transmission ou constitution par décès de droits réels immobiliers et qui indique obligatoirement si les successibles ou légataires ont accepté en précisant éventuellement les modalités de cette acceptation, ne constitue pas une déclaration au sens de l'article L. 322-9 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; QU'en conséquence, il convient de débouter l'EPFIF de sa demande de voir appliquer d'office les dispositions de l'article L. 322-9 du code de l'expropriation ;

ALORS QUE le montant de l'indemnité principale ne peut excéder l'estimation faite par l'autorité administrative compétente, si une mutation à titre gratuit antérieure de moins de cinq ans à la date de la décision portant transfert de propriété, a donné lieu à une déclaration d'un montant inférieur à cette estimation ; que dès lors, la cour d'appel devait rechercher si, comme il était soutenu (mémoire p. 9), les consorts M... qui avaient recueilli le bien dans la succession de D... M... décédé le [...], n'avaient pas procédé à une déclaration de succession pour un montant inférieur à l'estimation administrative ; qu'en omettant cette recherche, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 322-9 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné l'Epfif à verser aux consorts M... la commission d'agence de 112 000 euros ;

AUX MOTIFS QUE, sur la commission d'agence, les consorts M... demandent que l'Epfif prenne en charge la commission d'agence de 112 000 euros ; QU'il est de principe que le juge de l'expropriation est compétent pour déterminer, en fonction des indications figurant dans l'engagement des parties et dans la déclaration d'intention d'aliéner, si l'organisme qui exerce son droit de préemption est tenu, en ce qu'il est substitué l'acquéreur, de prendre en charge la rémunération de l'intermédiaire immobilier ; QU'en l'espèce le mandat simple sans exclusivité consenti à l'agence AGENTYS ( pièce N°15) du 5 avril 2016 et la promesse de vente du 2 septembre 2016( pièce N°1) prévoit page 16 que les termes, prix et conditions ont été négociés par l'agence AGENTYS PERFORMIS IMMO sise au [...] titulaire d'un mandat donné par le promettant sous le numéro 0692 en date du 5 avril 2016, en conséquence, le bénéficiaire qui en a seul la charge aux termes du mandat doit à l'agence une rémunération de 112000 euros, taxe sur la valeur ajoutée incluse ; QUE la DIA (pièce N°1) du 15 novembre 2016 prévoit une commission de 112 000 euros TTC ; QU'en conséquence, l'EPFIF sera condamné à régler aux consorts M... cette commission d'agence de 112 000 euros, réparant ainsi l'omission de statuer ;

ET AUX MOTIFS, éventuellement adoptés QU'il ressort des pièces produites par les consorts M..., et notamment de la décision d'intention d'aliéner, que ceux-ci avaient trouvé un acquéreur pour le bien en cause et que les modalités de paiement du prix d'acquisition prévoyaient la prise en charge par l'acquéreur de la commission, d'un montant de 112 000 euros, due à l'agence immobilière ; QUE ces dispositions contractuelles établies dans le cadre de la vente du bien sur le marché libre s'imposent à l'autorité préemptrice comme elles se seraient imposées à l'acquéreur intéressé ; QUE par conséquent, il convient de dire que l'autorité préemptrice, dans le cas où elle acquerrait le bien, devra payer, outre le prix du bien fixé par la juridiction, la commission d'agence d'un montant de 112 000 euros ;

ALORS QUE l'organisme qui exerce son droit de préemption est tenu de prendre en charge la rémunération des intermédiaires immobiliers incombant à l'acquéreur auquel il est substitué ; que cette rémunération est due à l'intermédiaire et non pas au propriétaire ; qu'en condamnant l'Epfif à verser aux consorts M... et non pas à l'intermédiaire immobilier, la rémunération stipulée au profit de ce dernier, la cour d'appel a violé l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme, ensemble l'article 1103 du code civil.