Landlord v. Tenant: Lease Breach Due to Off-Premises Consumption Area

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 26 mars 2020

Cassation

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 270 F-D

Pourvoi n° S 18-25.893

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 MARS 2020

1°/ Mme X... W..., veuve H..., domiciliée [...] ,

2°/ M. R... H..., domicilié [...] ,

3°/ M. I... H..., domicilié [...] ,

4°/ M. F... H..., domicilié [...] ,

ont formé le pourvoi n° S 18-25.893 contre l'arrêt rendu le 7 juin 2018 par la cour d'appel de Grenoble (chambre commerciale), dans le litige les opposant :

1°/ à la société La Vie gourmande, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,

2°/ à Mme T... H..., épouse K... , domiciliée [...] ,

3°/ à M. Y... H..., domicilié [...] ,

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, les observations de Me Haas, avocat de Mme W... et MM. R..., I... et F... H..., de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat de la société La Vie gourmande, après débats en l'audience publique du 25 février 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Sur le moyen unique :

Vu les articles 1134, 1184, 1728 et 1741 du code civil, les deux premiers dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 7 juin 2018), que les consorts H..., qui ont donné à bail à la société La Vie gourmande des locaux à usage de boulangerie-pâtisserie, sandwicherie, rôtisserie, pizzas et autres plats à emporter, et de glaces, bonbons, frites et boissons fraîches à emporter, à l'exclusion de tous autres commerces et de toutes activités bruyantes, dangereuses et malodorantes, l'ont assignée en prononcé de la résiliation du bail pour modification de la destination des lieux ;

Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que l'installation de chaises et tables sur une terrasse située sur le domaine public, qui n'affecte pas les lieux loués et permet à la clientèle de consommer sur place les seuls produits prévus au bail, ne constitue pas une modification de l'activité convenue ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que l'installation de tables et de chaises à côté du magasin permettait au preneur, en offrant aux clients la possibilité de consommer sur place les produits achetés, d'exercer une activité de petite restauration sur place distincte de la vente à emporter, seule autorisée par le bail, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 juin 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;

Condamne la société La Vie gourmande aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société La Vie gourmande et la condamne à payer à Mme W... et MM. R..., I... et F... H... la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mars deux mille vingt.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils, pour les consorts H....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté les consorts H... de leurs demandes ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE le bail commercial conclu entre les parties prévoit en page 6 la destination des lieux suivante : à usage de boulangerie-pâtisserie, sandwicherie, rôtisserie, pizzas et autres plats à emporter, de glaces, bonbons, frites et boissons fraîches à emporter, à l'exclusion de tous autres commerces et de toutes activités bruyantes, dangereuses et malodorantes ; que l'installation d'une terrasse sur le domaine public et donc ne concernant pas les locaux donnés à bail, soit en l'espèce par l'installation de huit tables de jardin et quelques chaises, n'affecte pas les lieux loués et permet seulement une utilisation temporaire du domaine public et à titre précaire et révocable, et ce, de façon à permettre à la clientèle de consommer sur place uniquement les seuls produits prévus au bail soit sans aucune modification de l'activité convenue ; que cette installation ne peut dès lors constituer une quelconque modification de la destination des lieux à usage de commerce telle que prévue au bail ;

Et AUX MOTIFS REPUTÉS ADOPTÉS QUE l'installation durant la saison d'été de tables et de chaises destinées à la consommation sur place sur l'emprise du domaine public, à titre précaire et révocable, n'affecte pas directement les lieux loués et ne contrevient pas à leur destination, à savoir l'exploitation d'un commerce de boulangerie, pâtisserie, sandwicherie, rôtisserie, pizzas et autres plats à emporter, dès lors qu'elle ne crée aucune nuisance particulière pour les riverains ;

ALORS, 1°), QUE constitue un changement de la destination des lieux loués, susceptible de justifier la résiliation du bail, l'adjonction d'une activité de restauration sur place à celle, uniquement autorisée, de vente à emporter ; qu'en écartant toute modification de la destination des lieux après avoir pourtant relevé que l'installation de tables et de chaises permettait au preneur d'exercer une activité de petite restauration en offrant aux clients la possibilité de consommer sur place les produits achetés, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1184 du code civil dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble les articles 1728 et 1741 du même code ;

ALORS, 2°), QUE la modification de la destination des lieux loués s'apprécie au regard de la nature de l'activité effectivement exercée et non pas au regard des conditions dans lesquelles elle est exercée ; qu'en considérant que la destination des lieux loués n'avait pas été modifiée par l'installation de tables et chaises en terrasse, non dans les lieux loués eux-mêmes mais sur le domaine public, cependant que cette installation permettait au preneur d'exercer dans les lieux loués une activité de petite restauration sur place, distincte de la vente à emporter, seule autorisée par le bail, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1184 du code civil dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble les articles 1728 et 1741 du même code.