Property Owner's Breach of Sale Promise and Penalty Enforcement

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Cour d'appel de Paris

Pôle 4 - chambre 1

Arrêt du 21 février 2020

(no /2020, pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : RG 18/16456 -Portalis 35L7-V-B7C-B56M3

Décision déférée à la cour : jugement du 06 avril 2018 -tribunal de grande instance de Paris - RG 17/00030

APPELANTE

SCI Elhia

prise en la personne de ses représentants légaux

no siret : 428 132 286

[...]

[...]

Représentée par Me Katia Szleper, avocat au barreau de Paris, toque : A0942

INTIMES

Monsieur D... H... R...

[...]

[...]

Madame P... V...

[...]

[...]

Représenté par Me Ilan Tobianah, avocat au barreau de Paris, toque : D0718

et par Me Jessica Chuquet, avocat au barreau de Paris, toque : E0595

Composition de la cour :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 janvier 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude Creton, président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Claude Creton, président de chambre

Mme Christine Barberot, conseillère

Mme Monique Chaulet, conseillère

Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier

Arrêt :

-contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Claude Creton, président et par Grégoire Grospellier, greffier présent lors de la mise à disposition.

Par acte du 18 décembre 2015, la SCI Elhia, propriétaire d'un appartement située à Paris, [...] , a conclu avec M. R... et Mme U... une promesse synallagmatique de vente de cet appartement au prix de 1 000 000 euros.

La date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique fixée au 15 avril 2016 a été prorogée au 4 mai 2016 par avenant du 16 mars 2016.

Il a été stipulé qu'en cas de refus de l'une ou l'autre des parties de réitérer la vente par acte notarié, celle-ci sera redevable au titre de la clause pénale d'une somme de 95 000 euros.

Faisant valoir que la SCI Elhia n'a pas signé l'acte de vente malgré les sommations qui lui ont été adressées de se présenter devant le notaire le 22 juillet 2016 puis le 20 octobre 2016, M. R... et Mme U... l'ont assignée. Ils ont demandé au tribunal de constater la résolution de la vente à ses torts et de la condamner à leur payer la somme de 95 000 euros au titre de la clause pénale et la somme de 41 045,34 euros en réparation de leur préjudice financier.

La SCI Elhia a demandé au tribunal de constater la conclusion de la vente, de dire que le jugement vaudra acte de vente et, subsidiairement de condamner M. R... et Mme U... à signer l'acte de vente. A titre plus subsidiaire, elle a demandé au tribunal de prononcer la résolution de la vente et de condamner M. R... et Mme U... à lui payer la somme de 95 000 euros au titre de la clause pénale.

Par jugement du 6 avril 2018, le tribunal de grande instance de Paris, après avoir constaté la carence de la SCI Elhia, a :

- constaté la perfection de la vente conclue le 18 décembre 2015 ;

- constaté sa résolution ;

- condamné la SCI Elhia à payer à M. R... et Mme U... la somme de 95 000 euros au titre de la clause pénale ;

- débouté M. R... et Mme U... du surplus de leurs demandes et débouté la SCI Elhia de ses demandes.

La SCI Elhia a interjeté appel de ce jugement.

Elle fait valoir que la promesse synallagmatique conclue le 18 décembre 2016 a entraîné la conclusion de la vente et que c'est du seul fait de M. R... et Mme U... que l'acte de vente notarié n'a pas été signé puisque ceux-ci, qui ne lui avaient pas notifié leur décision de voir résilier le contrat, ne se sont pas présentés devant le notaire aux dates qu'elle leur avait proposées (29 et 30 décembre 2016) alors que dans un même temps ceux-ci lui avaient délivré une assignation aux fins d'exécution forcée.

Elle conclut à la réformation du jugement en ce qu'il la condamne à payer à M. R... et Mme U... la somme de 95 000 euros au titre de la clause pénale et demande à la cour de les condamner à lui payer cette somme, "la résolution étant intervenue à leurs torts exclusifs", la somme de 215 497,44 euros à titre de dommages-intérêts correspondant à la perte de loyers subis en raison de l'immobilisation de son bien et la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

M. R... et Mme U..., qui ont formé un appel incident, demandent à la cour de confirmer le jugement sauf en ce qu'il les déboute de leur demande en paiement de la somme de 41 045,34 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice financier. Ils sollicitent la condamnation de la SCI Elhia à leur payer en réparation de ce préjudice la somme de 107 045,34 euros et, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en première instance et la somme de 6 000 euros au titre de ceux engagés en appel.

SUR CE, LA COUR

Attendu que la promesse de vente prévoyait la conclusion de l'acte notarié de vente à la date du 15 avril 2016 prorogée au 4 mai 2016 puis à la fin du mois de mai 2016 ; qu'il est constant que la SCI Elhia ne s'est pas présentée à la date fixée par le notaire pour la signature de l'acte de vente ; qu'à la suite de la sommation qui lui a été délivrée le 18 juillet 2016 pour signer l'acte de vente le 21 juillet 2016, la SCI Elhia a déclaré ne pas être en état de conclure la vente faute d'être en possession des déclarations de plus-values qu'elle s'est engagée à fournir au notaire au plus tard le 4 août 2016 ; qu'une nouvelle date a été fixée au 22 septembre 2016 ; qu'il résulte du courriel adressé par le notaire à M. R... et Mme U... que la vente ne pourrait être conclue non seulement parce que la SCI Elhia n'était toujours pas en possession des déclarations de plus-values mais également parce que l'un des associés de la SCI Elhia, la société Omais-Zar Nekhssim, contestait la validité du procès-verbal de l'assemblée générale de la SCI Elhia autorisant la vente du bien litigieux ; qu'enfin, la SCI Elhia ne s'est pas présentée devant le notaire le 20 octobre 2016 suite à une nouvelle sommation qui lui a été adressée par M. R... et Mme U... ;

Attendu qu'il résulte de ces éléments la carence de la SCI Elhia qui, en violation des engagements qu'elle avait pris en signant la promesse de vente du 18 décembre 2015, n'a pas régularisé l'acte de vente ; qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il constate la résolution de la promesse de vente et condamne la SCI Elhia à payer à M. R... et Mme U... la somme de 95 000 euros prévue par la clause pénale et de rejeter leurs demandes en paiement de dommages-intérêts supplémentaires ;

Attendu qu'il convient de condamner la SCI Elhia à payer à M. R... et Mme U... la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

VU l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Elhia et la condamne à payer à M. R... et Mme U... la somme de 1 500 euros ;

LA CONDAMNE aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, par Maître M... conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,