Landlords v. Management Agency Regarding Security Deposit and Maintenance Deductions

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte du 19 décembre 2012, M. X..., Mmes X... et Y... (les bailleurs) ont confié à la société Agence du littoral (l'agence) le mandat de donner à bail une maison d'habitation ; que, le locataire ayant quitté les lieux sans acquitter la totalité des loyers, les bailleurs ont assigné l'agence, à laquelle ils reprochaient une faute de gestion, en indemnisation ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que ce moyen n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur le second moyen, pris en sa première branche :

Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;

Attendu que, pour condamner l'agence à rembourser aux bailleurs la somme de 6 969 euros au titre du dépôt de garantie, l'arrêt retient que le montant de 10 000 euros n'est pas discuté ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il ressortait des conclusions des bailleurs qu'ils soutenaient que le montant de ce dépôt était de 16 670 euros, la cour d'appel, qui a dénaturé cet écrit, a violé le principe susvisé ;

Et sur la seconde branche du même moyen :

Vu l'article 4 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour statuer comme il le fait, l'arrêt retient que l'agence justifie avoir réglé différentes factures d'entretien, conformément à son mandat, pour un montant de 3 031 euros ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'agence soutenait dans ses conclusions avoir réglé des factures incombant aux propriétaires pour un montant de 2 981 euros, la cour d'appel a modifié l'objet du litige et violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Agence du littoral à rembourser à M. X... et Mmes X... et Y... la somme de 6 969 euros au titre du dépôt de garantie, l'arrêt rendu le 22 juin 2017, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société Agence du littoral aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à M. X... et à Mmes X... et Y... la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept novembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me A... , avocat aux Conseils pour M. X... et Mmes X... et Y...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR, infirmant le jugement, débouté les consorts X... de leur demande en déclaration de responsabilité et paiement de dommages-intérêts ;

AUX MOTIFS QUE « Les termes du « mandat gestion de location saisonnière » souscrit à titre onéreux pour une durée d'un an reconductible par les consorts X... le 19 décembre 2012 ne sont pas contestés ; il oblige principalement le mandataire à rechercher des locataires, établir les baux, procéder aux travaux urgents indispensables, percevoir toutes sommes et aviser immédiatement les bailleurs d'une difficulté d'exécution (cf. Paragraphe dispositions générales). L'article 1992 du code civil prévoit que « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire ». Il appartient aux consorts X..., selon les règles gouvernant la responsabilité contractuelle, d'établir une faute ayant occasionné directement le préjudice qu'ils invoquent. Si les parties admettent que la SARL Agence du Littoral ne peut répondre des dégradations commises par le locataire, s'agissant du fait d'autrui, le débat demeure pour la perte intégrale des loyers de l'année 2014.

La SARL Agence du Littoral plaide utilement que le locataire ayant réglé intégralement les loyers de l'année 2013 sans incident, elle n'avait pas à lui faire souscrire de garantie particulière lors de la mise en oeuvre de l'avenant et ce d'autant que d'une part une telle obligation ne figure pas au mandat et que d'autre part les consorts X... n'ont jamais demandé la mise en oeuvre d'une garantie quelconque. Aucun manquement ne peut donc être reproché de ce chef au mandataire.

En revanche, la SARL Agence du Littoral a manqué de diligences puisqu'elle n'a pas procédé à l'encaissement du premier loyer de 125 000 € payable au jour de l'avenant, soit le 23 décembre 2013, que ces premiers courriels datent du 26 mars 2014 et que le commandement de payer n'a été délivré qu'au 14 mai suivant. Cependant la preuve d'un lien de causalité entre ces négligences et la perte d'une chance, qui doit être sérieuse, de recouvrer tout ou partie des loyers impayés n'est aucunement rapportée par les intimés ; en effet il est acquis que le locataire a quitté les lieux du jour au lendemain en y laissant même ses effets personnels, qui plus est après l'engagement de pourparlers quant à l'achat de la villa ; si les consorts X... prétendent que les condamnations pécuniaires prononcées à son encontre n'ont pu être exécutées faute d'adresse, la cour relève qu'une résidence à Saint-Pétersbourg est bien mentionnée au bail du 19 décembre 2012. Il faut encore rappeler que la location portant sur une villa meublée, la réaction tardive de la SARL Agence du Littoral n'a pu priver les consorts X... d'une saisie éventuelle du mobilier à titre de garantie.

Pour le surplus, ils n'indiquent pas les autres « précautions utiles en temps opportun pour protéger -leurs-intérêts » (cf conclusions page 6 alinéa 12).

En conséquence, la demande doit être rejetée. » ;

ALORS QUE toute perte de chance ouvre droit à réparation ; qu'ayant constaté que le mandataire avait commis des négligences, l'arrêt attaqué déboute néanmoins les mandants à raison de ce qu'ils ne rapportent pas la preuve de la « perte d'une chance, qui doit être sérieuse » ; qu'en subordonnant ainsi la réparation d'une perte de chance à la condition qu'elle soit sérieuse, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR, infirmant le jugement, condamné la SARL Agence du Littoral à rembourser aux consorts X... la seule somme de 6 969 euros au titre du dépôt de garantie ;

AUX MOTIFS QUE « S'agissant du dépôt de garantie dont le montant de 10 000 € n'est pas discuté, la SARL Agence du Littoral justifie avoir réglé différentes factures d'entretien, conformément à son mandat, pour un montant total de 3 031 € (cf pièce n° de son dossier) qui doit nécessairement venir en déduction de la demande de remboursement des intimés » ;

1°) ALORS QUE, si la société Agence du Littoral alléguait n'avoir perçu pour le compte des consorts X... que la seule somme de 10 000 euros du preneur à titre de dépôt de garantie, les consorts X... soutenaient au contraire que le « contrat de location (

) prévoyait le versement d'un dépôt de garantie de 16 670 euros lequel a été régulièrement versé par le locataire » ; qu'en retenant néanmoins que « le montant de 10 000 euros n'est pas discuté », la cour d'appel a dénaturé les conclusions des consorts X... en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE la société Agence du Littoral soutenait seulement avoir « réglé des factures incombant aux propriétaires pour un montant total de 2 981 euros » ; qu'en déduisant du remboursement du dépôt de garantie la somme de 3 031 euros correspondant aux « différentes factures d'entretien » réglées par la société Agence du littoral, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile.