Property Manager Liability for Water Bills Reversed on Agency Grounds

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1997 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, le 26 juillet 1995, la société Foncia val d'Essonne (le mandataire), a conclu avec Mme Y... (le mandant), un contrat de mandat de gestion immobilière portant sur un immeuble situé à Corbeil-Essonne, appartenant à celle-ci ; que, le 9 avril 2002, le mandataire a souscrit un contrat d'abonnement auprès de la Société des eaux de l'Essonne (le fournisseur) pour la fourniture en eau de l'immeuble ; qu'il a réglé les factures d'eau établies à son nom entre 2002 et 2010, puis s'est abstenu de régler le solde des factures des 10 juin 2008 et 2 juillet 2010 ; qu'à la suite d'une vaine mise en demeure, le fournisseur a assigné le mandataire en paiement d'une certaine somme ;

Attendu que, pour condamner le mandataire à lui payer la somme de 8 856,84 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2012, l'arrêt relève que le contrat conclu avec le fournisseur et relatif à la desserte en eau de l'immeuble litigieux n'a pas été versé aux débats au motif qu'il aurait été détruit du fait de son ancienneté, que le nom du mandataire figure, en tant qu'abonné, sur la situation de compte produite par le fournisseur ainsi que sur les factures d'eau, dont il a été destinataire et qu'il a toujours réglées lui-même ; qu'il retient encore qu'il lui appartenait, le cas échéant, de mettre le mandant en la cause, ou de se retourner contre lui s'il estimait qu'il incombait à ce dernier de payer directement les factures, qu'il a traité en son nom propre avec le fournisseur, de sorte que, s'étant comporté comme titulaire du contrat litigieux en réglant directement les factures sans en contester le bien-fondé, le mandataire est seul débiteur de la somme non contestée ;

Qu'en se déterminant ainsi, tout en constatant que l'adresse mentionnée sur les factures d'eau adressées par le fournisseur au mandataire était celle du mandant et que le mandataire se présentait comme le gérant de l'immeuble appartenant à ce dernier, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 avril 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;

Condamne la Société des eaux de l'Essonne aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à la société Foncia val d'Essonne la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six septembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Foncia val d'Essonne

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné la société Foncia Val d'Essonne à payer à la Société des eaux de l'Essonne la somme de 8.856,84 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2012 ;

Aux motifs propres qu'« il résulte des pièces versées aux débats que la société Foncia Val d'Essonne s'est vu confier, par mandat signé le 26 juillet 1995, la gestion de l'immeuble sis [...] appartenant à Madame Y..., avec pour mission notamment d'effectuer tous actes d'administration, procéder aux règlements des dépenses et charges de copropriété, gérer le bien et exercer toutes actions au nom du mandant, et le représenter ; qu'il n'est pas contesté que la société Foncia Val d'Essonne a toujours réglé les factures d'eau, dont le libellé mentionnait son compte comme destinataire des factures, même si l'adresse desservie précisait le nom de Mme Y... ; qu'à la suite d'un dégât des eaux dont elle a géré le sinistre, elle a sollicité un dégrèvement de la facture d'eau par lettre du 8 août 2008 ; qu'il résulte de ce courrier que le contrat d'abonnement de Foncia Val d'Essonne concernait deux compteurs d'eau distincts, l'un situé sous le porche et accessible pour l'immeuble, et l'autre privatif situé dans l'appartement d'un ancien locataire, Monsieur Z... ; que la société Foncia Val d'Essonne s'est présenté comme gérant de l'immeuble, réglant directement les factures et faisant son affaire de la répartition des consommations dans l'immeuble, le tout figurant dans un décompte unique à son nom ; qu'il n'est pas contesté qu'aux termes du règlement du service de production et de distribution d'eau potable de la ville de Corbeil-Essonnes la fourniture de l'eau repose sur un contrat d'abonnement qui prend la forme d'une facture-contrat expédiée au client lors de la première facturation suivant sa demande ; que malgré deux sommations de communiquer, le contrat d'abonnement n° [...] n'a pas été produit aux débats ; qu'en l'espèce, la facture-contrat relative à la desserte en eau de l'immeuble litigieux n'est pas versée aux débats au motif qu'elle aurait été détruite du fait de son ancienneté ; que figure néanmoins sur l'ensemble des pièces versées aux débats le nom de Foncia Val d'Essonne comme abonné, même si l'adresse desservie est distincte ; qu'il ressort des courriers, ainsi que de la situation de compte de la société Foncia Val d'Essonne produite par la société des eaux de l'Essonne et de l'ensemble des factures versées aux débats que la société Foncia Val d'Essonne s'est comportée comme titulaire du contrat d'abonnement entre 2002 et 2010 en réglant directement les factures sans contester leur bien fondé et en sollicitant personnellement un dégrèvement ; qu'en outre, elle a encaissé en son nom propre le montant de l'avoir accordé suite à sa réclamation ; qu'indépendamment de la notion d'usager, bénéficiaire final de l'abonnement, la société Foncia Val d'Essonne figure bien comme « redevable » des sommes réclamées ; qu'il lui appartenait, le cas échéant, de mettre son mandant en la cause, ou de se retourner contre lui si elle estimait qu'il lui appartenait de régler directement les factures, ce qu'elle n'a pas fait ; qu'elle est par conséquent seule débitrice d'une somme non-contestée de 8.856,84 euros et, qu'en conséquence, la société des eaux de l'Essonne est bien fondée à en solliciter le paiement ; que c'est dès lors à juste titre que les premiers juges ont fait droit à la demande en paiement » (arrêt attaqué, p. 4 et 5) ;

Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que « aux termes de l'article 1134, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise ; qu'elles doivent être exécutées de bonne foi ; qu'il résulte du règlement du service des eaux de la Commune de Corbeil-Essonnes que la fourniture de l'eau repose sur un contrat d'abonnement qui prend la forme d'une facture-contrat expédiée au client lors de la première facturation suivant sa demande ; que ce contrat n'est pas fourni par la demanderesse, au motif que s'agissant d'une facture et de son ancienneté, il a été détruit ; qu'or la qualité d'usager n'est pas subordonnée à l'existence d'un contrat formel, il suffit que la preuve soit rapportée des prestations qui lui ont été fournies ; qu'il est établi par l'ensemble des factures versées aux débats, notamment de la situation de compte de la société Foncia Val D'Essonne mais également de la lettre recommandée adressée par la société Foncia Val d'Essonne à la société des eaux de l'Essonne le 8 août 2008 aux termes de laquelle elle sollicite un dégrèvement sur les dernières factures, que celle-ci s'est bien comportée comme un usager entre 2002 et 2010 ; que les factures litigieuses de 2008 qui lui ont été adressées en attestent ; qu'il est relevé que la société Foncia Val d'Essonne n'a jamais contesté sa qualité d'usager à l'égard de la société des eaux de l'Essonne peu important qu'elle se prévale aujourd'hui de sa qualité de mandataire à l'égard d'un tiers dont elle doit répondre ; qu'il est constaté surabondamment que la société Foncia Val d'Essonne n'a pas communiqué le mandat de gestion qui la liait à Mme Y... ; qu'au regard des factures détaillées du 10 juin 2008 et du 2 juillet 2010 et de la mise en demeure produite, la somme réclamée au titre du solde des factures impayées apparaît bien fondée ; que la société Foncia Val d'Essonne sera condamnée à lui porter et payer la somme de 8.856,84 euros outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 juillet 2012 ; que sur le fondement de l'article 1154 du code civil, les intérêts échus produiront des intérêts » (jugement entrepris, p. 2 in fine, et p. 3).

Alors que le mandataire ne devient débiteur de l'obligation contractuelle du mandant que lorsqu'il traite en son propre nom ; qu'en retenant que la société Foncia Val d'Essonne, mandataire de Mme Y..., était seule débitrice de la somme de 8.856,84 €, dès lors qu'elle s'était comportée comme titulaire du contrat d'abonnement d'eau entre 2002 et 2010, quand elle constatait que l'adresse desservie mentionnée sur les factures émises par la Société des eaux de l'Essonne était celle de Mme Y..., et que la société Foncia s'était toujours présentée comme simple gérante de l'immeuble, ce dont il résultait que la Société des eaux de l'Essonne ne pouvait ignorer qu'elle agissait en qualité de mandataire de Mme Y..., la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 1997 du code civil.