Property Owner v. Project Manager and Surveyors (Damages for Obstructed View)

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 4 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 29 juin 2017), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 10 mars 2016, pourvoi n° 15-14.146), que la société PVH Promoval, gérante de la société civile immobilière Le Clos des tisseurs (la SCI), a entrepris de réhabiliter une ancienne usine en l'aménageant en logements et parkings ; qu'une mission complète de maîtrise d'oeuvre a été confiée à la société Transition, assurée par la MAF et la réalisation des plans des lieux à la société Delecroix et Hanoire, géomètres ; qu'invoquant un manque à gagner résultant de l'impossibilité de vendre deux lots dont les fenêtres étaient obstruées par des constructions mitoyennes, la SCI, qui avait été substituée à la société PVH Promoval, a assigné la société Transition, la MAF et la société Delcroix et Hanoire en indemnisation de ses préjudices ;

Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que le préjudice de la SCI est constitué par la perte du bénéfice qu'elle aurait tiré de la vente des lots 107 et 108, que les éléments qu'elle produit, soit le contrat de vente préliminaire pour le lot 107 et une estimation du lot 108 établissent seulement le prix de vente obtenu pour le premier et attendu pour le second et non pas le bénéfice qui aurait finalement été acquis et que, dans ces circonstances, la demande indemnitaire relative au préjudice allégué ne peut prospérer ;

Qu'en statuant ainsi, en refusant d'évaluer le dommage dont elle constatait l'existence en son principe, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute la SCI de ses demandes portant sur un manque à gagner, l'arrêt rendu le 29 juin 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ;

Condamne les sociétés Transition et MAF aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des sociétés Transition et MAF et les condamne à payer à la société civile immobilière Le Clos des tisseurs la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six septembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Delamarre et Jehannin, avocat aux Conseils, pour la société Le Clos des Tisseurs 2010.

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société Le Clos des Tisseurs de ses demandes portant sur un manque à gagner;

AUX MOTIFS QUE

« Au titre des préjudices subis, la SCI fait état en premier lieu d'un manque à gagner tenant à l'impossibilité de vendre les lots 107 et 108 ; qu'il est incontestable que ces appartements, dépourvus d'une quelconque fenêtre, ne peuvent être vendus comme tels. Par ailleurs, la transformation des lots se heurterait aux prescriptions du permis de construire obtenu pour la réalisation de l'opération immobilière ; que comme relevé plus haut, la société Transition n'établit pas avoir proposé au maître de l'ouvrage une solution au problème lié à l'obturation des ouvertures d'origine qui devaient accueillir des fenêtres dans les trois appartements litigieux ; que néanmoins, alors que les pièces versées aux débats par la SCI montrent qu'elle a eu connaissance de l'absence d'ouvertures dans les parties de l'immeuble destinées à abriter les lots 107 et 108, puisque dans sa lettre du 24 octobre 2012 évoquant la situation des deux appartements elle indique avoir constaté l'absence des fenêtres au mois de mars 2012, elle ne justifie pas de la réalisation des travaux d'aménagement des espaces correspondants, alors qu'une contestation sur ce point est élevée par la société Transition ; que dès lors, le préjudice de la SCI n'est constitué que de la perte du bénéfice qu'elle aurait tiré de la vente de ces lots ; qu'or, les éléments qu'elle produit, soit le contrat de vente préliminaire concernant le lots 107 et une estimation du lot 108, établissent seulement le prix de vente obtenu pour le premier et attendu pour le second et non pas le bénéfice qui aurait finalement été acquis ; que dans ces circonstances, la demande indemnitaire relative au préjudice allégué ne peut prospérer» ;

ALORS QUE

Le juge qui refuse d'évaluer un préjudice dont il a constaté l'existence commet un déni de justice ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté l'existence même du préjudice subi par la SCI Le Clos des Tisseurs 2010 en relevant que « le préjudice de la SCI n'est constitué que de la perte de bénéfice qu'elle aurait tiré de la vente de ces lots » ; qu'elle a cependant considéré que les pièces produites ne lui permettaient pas d'évaluer ce préjudice puisqu'elles « établissent seulement le prix de vente [obtenu pour le lot 107] et non pas le bénéfice qui aurait finalement été acquis » (arrêt, p. 6, alinéa 3) ; qu'en retenant que « dans ces circonstances, la demande indemnitaire relative au préjudice allégué ne peut prospérer », la cour d'appel a violé l'article 4 du code civil.