Lessor Not Liable for Third-Party Odor Disturbing Lease Quiet Enjoyment

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen :

Vu l'article 1725 du code civil ;

Attendu que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs à aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 4 mai 2016) que, le 25 avril 2011, M. Y... Z... a donné à bail commercial un local à la société Groupe Gesco Assurances (la société) ; que, le 18 juillet 2013, se plaignant d'odeurs nauséabondes et d'une humidité persistante entravant son activité, la société a donné congé pour le 30 septembre suivant ; qu'après avoir obtenu, par ordonnance de référé du 24 novembre 2013, constat de la résiliation du bail, le bailleur a assigné en expulsion la société qui a reconventionnellement formé une demande de résiliation du bail aux torts du bailleur et en indemnisation de son trouble de jouissance ;

Attendu que, pour prononcer la résiliation du bail aux torts du bailleur, l'arrêt relève qu'une odeur nauséabonde affectait les locaux donnés à bail depuis l'entrée dans les lieux du locataire et qu'elle s'est ensuite amplifiée et, retient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance en louant un local non conforme à sa destination contractuelle ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé une faute imputable au bailleur ayant contribué au préjudice de la locataire en l'aggravant ou en le rendant possible, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 mai 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;

Condamne la société Groupe Gesco Assurances aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Groupe Gesco Assurances et la condamne à verser la somme de 3 000 euros à M. Y... Z... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize septembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. Y... Z...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail à compter du 30 septembre 2013 aux torts du bailleur, d'avoir limité l'arriéré locatif à trois mois, soit la somme de 5.100 €, d'avoir rejeté les demandes d'indemnités d'occupation et d'avoir condamné M. Y... Z... à payer à la société Groupe Gesco Assurances la somme de 13.000 € à titre de réparation de son trouble de jouissance,

AUX MOTIFS QUE M. Z... Y... sollicite le bénéfice de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial et ayant produit ses effets à la suite de la délivrance du commandement de payer en date du 23 octobre 2013 ; pour s'opposer à cette demande, la société Groupe Gesco Assurances demande que soit prononcée la rupture du bail commercial aux torts exclusifs du bailleur pour défaut de délivrance conforme au 30 septembre 2013, conformément à son courrier de demande de rupture amiable du bail en date du 18 juillet 2013 ; il est établi et nullement contesté qu'une odeur nauséabonde affectait les locaux donnés à bail depuis l'entrée dans les lieux du locataire et qu'elle s'est amplifiée à la suite de la location de l'étage supérieur, toute circulation d'air devenant alors impossible ; que la pose d'un extracteur d'air n'a pas amélioré la situation attestée par de nombreux témoins ; cette odeur aurait eu pour origine une fuite de la fosse septique des propriétaires voisins du local litigieux, affirmation non prouvée ; en application de l'obligation de délivrance de l'article 1719 du code civil, le bailleur doit vérifier que la chose louée est apte à servir à l'usage prévu par le bail ; au terme du bail le local loué était destiné à une activité de courtage d'assurances, ce qui supposait la présence constante d'un personnel et l'accueil de la clientèle ; le local loué n'était pas conforme à sa destination ; le locataire avait courtoisement avisé le propriétaire qu'en raison de la persistance du problème, elle avait l'intention de quitter les lieux et de mettre un terme au bail en cours ; le bailleur a accepté de se rendre dans les lieux loués le 30 septembre 2013 pour la remise des clefs, ce qui pouvait laisser présumer son accord mais qu'il a finalement refusé au motif principal que l'enseigne publicitaire était toujours présente sur la façade extérieure, qu'il a ensuite fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire ; il y a lieu compte tenu du manquement du bailleur à ses obligation de prononcer la résiliation du bail aux torts du bailleur à la date du 30/09/2013 et de réformer la décision ;

1°) ALORS QUE la résiliation du contrat aux torts exclusifs d'une partie implique que cette dernière ait commis une faute ; qu'en résiliant le contrat aux torts du bailleur en raison d'une odeur nauséabonde régnant dans les locaux loués, sans rechercher si le bailleur en était responsable, la Cour d'appel, qui n'a pas caractérisé de faute imputable au bailleur a violé les articles 1184 et 1725 du Code civil dans leur rédaction applicable au litige ;

2°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les termes du litige ; que les parties s'entendaient sur l'existence de nuisances ayant pour origine la fosse septique de propriétaires voisins ; qu'en décidant que l'affirmation de ce que l'odeur nauséabonde aurait eu pour origine une fuite de la fosse septique des propriétaires voisins du local litigieux n'était pas prouvée, la Cour d'appel a dénaturé les termes du litige, ensemble l'article 4 du Code de procédure civile.

3°) ALORS QUE respecte son obligation de délivrance conforme le bailleur qui met à disposition de son locataire un bien dans lequel celui-ci exerce son activité ; qu'en décidant que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance conforme en louant un local dans lequel régnait une odeur nauséabonde persistante et qu'il convenait de prononcer la résiliation du bail à ses torts, quand elle constatait que durant toute la durée du bail le locataire a exercé son activité dans les locaux loués qui lui ont donc été délivrés conformément au bail prévu, la Cour d'appel a violé l'article 1719 du Code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. Y... de sa demande d'indemnités d'occupation,

AUX MOTIFS QUE le bailleur sollicite l'octroi de la somme de 18.700 € au titre d'indemnité d'occupation soutenant que si le bail a été résilié au 24 novembre 2013, le local ne lui a été restitué que le 3 octobre 2014 ; une tentative de restitution des clefs est intervenue le 30 septembre 2013 et que le bailleur qui s'était lui aussi fait accompagner d'un huissier a refusé la restitution des locaux en raison de la présence d'éléments d'actifs (enseigne publicitaire et boîtiers informatiques) ; le bailleur a pu constater à cette occasion que son local était vacant au 30 septembre 2013, que les locaux était propres et non dégradés ainsi que cela ressort du constat d'huissier du preneur et des photos qui le complètent ; si le bailleur a refusé la restitution des clés au 30 septembre, il ne justifie d'aucune démarche positive afin d'obtenir la restitution des clés à compter du 24 novembre 2013, date de rupture de plein droit du bail commercial en application de la décision du juge des référés saisi par lui ; l'obligation de restitution des clés incombe normalement au preneur, en l'espèce le bailleur savait que le locataire était disposé à lui restituer les clés ; en l'absence de démarches de la part du bailleur afin d'obtenir la restitution des clés du local qu'il savait vacant, ce dernier a fait preuve d'une passivité fautive ; seules les enseignes étaient à dévisser, qu'il lui était loisible de la faire faire à ses frais avancés en déduisant le coût de l'intervention du dépôt de garantie s'il avait véritablement souhaité récupérer le local ; de plus, le bailleur, qui a fait assaut de mauvaise foi en refusant les clefs alors que le local était libre, est mal venu à réclamer une indemnité pour compenser une occupation alors que les lieux dans l'état où ils étaient ne pouvait pas être remis en location ; il convient par conséquent de le débouter de sa demande visant à obtenir une indemnité d'occupation du local litigieux ; le jugement sera réformé sur ce point ;

1°) ALORS QU'en cas de litige, il appartient au locataire de prouver la correcte exécution de son obligation de restitution des clefs, soit la remise effective des clés ou le refus du bailleur de les recevoir ; que le bailleur n'a pas d'obligation d'accepter la résiliation amiable anticipée du contrat de bail et la remise des clefs que lui propose le preneur ; que M. Y... n'avait pas d'obligation d'accepter le 30 septembre 2013 – date à laquelle le contrat de bail n'était pas arrivé à son échéance – la résiliation amiable et la restitution des clefs ; que le local contenant encore des boîtiers informatiques et les enseignes n'était, en outre, pas libre de toute occupation à cette date ; qu'en rejetant la demande d'indemnités d'occupation du bailleur pour avoir refusé de recevoir lors de la réunion du 30 septembre 2013 les clefs d'un local encore occupé, la Cour d'appel a statué par des motifs erronés et a violé les articles 1382, 1730 et 1731 du Code civil dans leur rédaction applicable au litige ;

2°) ALORS QU'en cas de litige, il appartient au locataire de prouver la correcte exécution de son obligation de restitution des clefs, soit la remise effective des clés ou le refus du bailleur de les recevoir ; qu'en rejetant la demande d'indemnité d'occupation du bailleur au motif de son absence de démarche à compter du 24 novembre 2013 pour obtenir la restitution des clefs dont il savait que le preneur était prêt à les rendre, quand il appartenait au preneur de prendre l'initiative de la restitution des clefs, la Cour d'appel a violé les articles 1382, 1730 et 1731 du Code civil dans leur rédaction applicable au litige ;

3°) ALORS QU'il appartient au locataire de restituer les lieux libres de toute occupation, sous peine de devoir une indemnité d'occupation ; que la Cour d'appel a constaté que le locataire a laissé en place l'enseigne publicitaire après la résiliation du bail, ce dont il ressortait que n'ayant pas libéré les lieux de toute occupation de son fait, il était redevable d'une indemnité d'occupation ; qu'en rejetant la demande d'indemnités du bailleur, la Cour d'appel a violé les articles 1382, 1730 et 1731 du Code civil dans leur rédaction applicable au litige ;

4°) ALORS QU'il n'appartient pas au bailleur de libérer les lieux, même aux frais avancés du locataire, à moins d'y avoir été autorisé en justice ; qu'en retenant à faute pour le bailleur de ne pas avoir fait dévisser les enseignes aux frais avancés du locataire, la Cour d'appel a violé les articles 1382, 1730 et 1731 du Code civil dans leur rédaction applicable au litige.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. Y... à payer à la société Groupe Gesco Assurances la somme de 13.000 € à titre de réparation de son trouble de jouissance,

AUX MOTIFS QUE la société Groupe Gesco Assurances sollicite l'octroi de dommages et intérêts en raison du préjudice subi dans la jouissance du local pris en location ; elle soutient que ces désagréments ont nui à son activité ; elle affirme avoir doublé son chiffre d'affaires après avoir quitté le local litigieux alors qu'elle s'est implantée dans la même rue ; contrairement à ce que soutient M. Z... Y... , la demande présentée par la société Groupe Gesco Assurances n'est pas nouvelle puisqu'elle avait déjà été formulée devant le premier juge et qu'il lui est loisible de l'augmenter en cause d'appel ; la société Groupe Gesco Assurances est bien fondée à réclamé réparation du préjudice subi découlant de son trouble de jouissance des lieux loués, qui n'est pas véritablement contesté ; il convient d'estimer la réparation de ce trouble à 500 € par mois d'occupation, soit 26 mois du mois de mai 2011 à fin septembre 2013 ; il convient ainsi d'indemniser la société Groupe Gesco Assurances à hauteur de 13.000 € ;

1°) ALORS QUE le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre à aucun droit sur la chose louée ; qu'en l'espèce les parties s'accordaient sur l'existence de nuisances olfactives provenant de tierces personnes, ce dont il ressortait que le bailleur ne pouvait en être tenu pour responsable ; qu'en décidant pourtant que le preneur était bien fondé à réclamer réparation de son trouble de jouissance des lieux loués, la Cour d'appel a violé l'article 1725 du Code civil ;

2°) LORS QUE le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance ; qu'en condamnant le bailleur à des dommages-intérêts après avoir relevé que le trouble de jouissance des lieux n'est pas véritablement contesté, sans constater que ce trouble était imputable au bailleur, la Cour d'appel a violé l'article 1719 du Code civil, ensemble l'article 1147 du même code dans sa rédaction applicable au litige.