Landlord Suit for Unpaid Rent Overturned Due to Improper Burden of Proof

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1315, devenu 1353, alinéa 1er, du code civil ;

Attendu que celui qui se prétend libéré d'une obligation doit justifier le paiement ou le fait qui produit l'extinction de l'obligation ;

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance deParis 16e arrondissement, 2 mai 2017), rendu en dernier ressort, que Mme Z..., propriétaire d'un logement donné à bail à M. B..., l'a, après la résiliation du bail, assigné, ainsi que M. Jean-Marie B... et Mme Anne B..., qui s'étaient portés caution des obligations du locataire, en paiement d'un solde de loyers et de charges ; que Mme Y... est venue aux droits d'D... Z..., décédée en cours d'instance ;

Attendu que, pour rejeter la demande, le jugement retient qu'il ressort des éléments produits que M. Jean-Marie B... et Mme Anne B... ont adressé, le 14 mars 2015, à Mme Z... un chèque de 2 880 euros au titre du paiement des loyers à la suite du commandement de payer qui leur a été dénoncé le 20 février 2015, que le décompte produit par Mme Z... pour la période du 1er juillet 2015 au 30 septembre 2015 ne semble pas complet et ne précise pas à quels loyers correspond la dette de 1 426,18 euros invoquée et que le décompte ainsi produit ne permet pas de déterminer les sommes effectivement dues pour la période postérieure au commandement de payer ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartenait aux consorts B... de justifier qu'ils s'étaient libérés du paiement des loyers et des charges jusqu'au terme du bail, le tribunal, qui a inversé la charge de la preuve, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande de Mme Z... en paiement d'un arriéré de loyers et de charges et ordonné la restitution du dépôt de garantie, le jugement rendu le 2 mai 2017, entre les parties, par le tribunal d'instance de Paris 16e arrondissement; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Paris ;

Condamne M. Edouard B..., M. Jean-Marie B... et Mme Anne B... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts B... à payer à Mme Y..., venant aux droits de Mme Z..., la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six septembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Bénabent, avocat aux Conseils, pour Mme Y....

Il est fait grief au jugement attaqué d'avoir débouté feu D... Z... de ses demandes au titre du remboursement des arriérés de loyers ;

AUX MOTIFS QUE « sur les demandes au titre de l'arriéré locatifs et de remboursement des réparations effectuées dans l'appartement ; que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'il résulte des dispositions de l'article 1247, alinéa 3 dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, que le loyer étant quérable, le bailleur doit le réclamer et le cas échéant venir se faire payer au domicile du locataire ; que cette règle cesse toutefois de s'appliquer lorsque le bailleur a délivré un commandement de payer ; qu'en application des dispositions de l'article 1315 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; qu'en l'espèce, Madame D...

Z... sollicite le paiement d'un arriéré de loyer à hauteur de 1451,33 euros, déduction faite du montant du dépôt de garantie (1861,23 — 77 (taxe sur les ordures ménagères — 332,90 (retenue réparations locatives)) ; que Monsieur Édouard B..., Monsieur Jean-Marie B... et Madame Anne B... contestent les sommes sollicitées, invoquant avoir réglé les loyers terme de avril 2015 inclus, correspondant au dernier appel de loyer adressé par le gestionnaire et font valoir, en outre, que le décompte produit par la demanderesse fait état d'un impayé de 1426,18 euros qui n'est pas justifié et d'un montant de 23,22 euros au titre des loyers arrêtés au 4 août 2015 alors que Monsieur Edouard B... a quitté les lieux le 30 juin 2015 ; qu'il ressort des éléments produits au débat que Monsieur Jean-Marie B... et Madame Anne B... ont adressé, le 14 mars 2015, à Madame D...

Z... un chèque de 2880 euros au titre du paiement des loyers suite au commandement de payer les loyers qui leur a été dénoncé le 20 février 2015 ; que si un commandement de payer a bien été délivré le 15 février 2015, le décompte produit par la demanderesse pour la période du 1er juillet 2015 au 30 septembre 2015 ne semble pas complet et ne précise pas à quels loyers correspond la dette de 1426,18 euros invoquée. Il est même imputé dans ce décompte une somme de 23,22 euros au titre du loyer pour une période postérieure à la libération des lieux par le locataire, de même qu'un montant de 1,93 euros à titre de provision pour charge qui n'est pas justifié ; que le décompte ainsi produit ne permet pas de déterminer les sommes effectivement dues pour la période postérieure au commandement de payer délivré le 15 février 2016 ; que faute d'élément permettant de quantifier les sommes dues par les défendeurs, la demanderesse sera déboutée de ses demandes au titre du remboursement des arriérés de loyers » ;

ALORS QUE la charge de la preuve du paiement des loyers incombe au locataire ; qu'en considérant, pour débouter la Bailleresse de sa demande en paiement des arriérés de loyers, que le décompte produit par elle ne permet pas de déterminer les sommes effectivement dues pour la période postérieure au commandement de payer délivré le 15 février 2015 et que faute d'élément permettant de quantifier les sommes dues par les consorts B..., Madame Z... devait être déboutée de ses demandes au titre du remboursement des arriérés de loyers, cependant que le bailleur qui réclame paiement des loyers n'a pas à justifier des sommes lui restant dues et qu'il appartient au preneur de rapporter la preuve des paiements intervenus, le tribunal a violé l'article 1315 du code civil, devenu l'article 1353 du code civil.