Expropriation Indemnity Calculation Based on Existing Commercial Lease Despite Non-Constructible Zoning

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu que l'arrêt attaqué (Paris, 29 septembre 2016) fixe le montant des indemnités revenant à la société civile immobilière Les Plants (la SCI Les Plants) au titre de l'expropriation, au profit du conseil général de l'Essonne, d'une parcelle lui appartenant ;

Attendu que l'expropriant fait grief à l'arrêt de fixer comme il le fait les indemnités de dépossession et de remploi revenant à la SCI Les Plants ;

Mais attendu, que, le bail commercial n'étant pas entaché de nullité du seul fait du classement de la parcelle en zone NC du plan d'occupation des sols, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu retenir qu'il convenait de fixer les indemnités de dépossession et de remploi en considération de l'existence de ce bail à la date du jugement, à laquelle s'appréciait la consistance du bien en l'absence d'ordonnance d'expropriation, et a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le département de l'Essonne aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du département de l'Essonne et le condamne à payer la somme de 3 000 euros à la SCI Les Plants ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un juin deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour le département de l'Essonne

L'arrêt partiellement infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU' il a fixé à 121.498,50 euros l'indemnité totale de dépossession et à 13.150 euros l'indemnité de remploi dues à la SCI LES PLANTS ;

AUX MOTIFS QU' « aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité ; que l'article 13-13 du code de l'expropriation, devenu L. 311-4 [L.

321-1], dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que, conformément aux dispositions de l'article L 13-15 du code de l'expropriation, devenu L. 322-2, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, selon leur consistance matérielle et juridique au jour de l'ordonnance portant transfert de propriété, aux termes de l'article L. 13-14 dudit code, devenu L. 322-1 et en fonction de leur usage effectif à la date de référence, l'appréciation de cette date se faisant à la date du jugement du première instance ; qu'en l'absence de l'ordonnance d'expropriation à la date du jugement, c'est cette date qu'il convient de prendre en compte et ce, même si l'ordonnance d'expropriation intervient en cause d'appel ; que seul est pris en considération l'usage effectif des immeubles un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique ; dès lors que le bien doit être évalué à la date du 15 décembre 2014, date d'appréciation de ses caractéristiques matérielles et juridiques, selon son usage effectif à la date de référence du 31 mai 2009 ; qu'à cette dernière date, la parcelle considérée était située en zone NC, de sorte qu'en aucun cas elle ne peut être considérée comme un terrain à bâtir, l'utilisation ultérieure du terrain par l'expropriant ne pouvant être prise en compte ; que si l'appréciation de la valeur du bien en cause doit se faire par comparaison avec celle d'autres biens présentant des caractéristiques semblables dans la même aire géographique et ayant fait l'objet de transactions à des époques proches, soit classés en zone NC, il convient de tenir compte de l'existence au jour du jugement d'un bail commercial sur une partie du terrain, dégageant un revenu annuel non contesté de 3.575,25 euros ; que, comme indiqué, la parcelle située en zone NC, non constructible, ne peut être évaluée sur la base de références constituées de terrains à bâtir, ni même de parcelles situées dans des zonages différents NAUI, Aux, 2AU ou AU, qui doivent être écartées ; que ni la référence de l'expropriée concernant un bien différent situé dans un autre département, ni le rapport X...qui valorisait une exploitation amputée de plus du tiers de sa superficie, ce qui est très différent de la présente situation, ne peuvent être pris en considération ; qu'eu égard à la spécificité du bien dans son utilisation effective, il convient, à l'instar de ce que propose la commissaire du gouvernement, de procéder à l'évaluation distincte de la partie du terrain d'une surface de 4.375 m², bitumée, faisant l'objet d'un bail, et du surplus de la parcelle, pour 14.289 m², anciennement à usage de pépinière, qui apparaît, au vu du procès-verbal de transport et des photographies versées aux débats, avoir été laissé à l'abandon ; qu'il convient d'évaluer la partie louée, à défaut de terme de comparaison utile, selon la méthode du revenu, ce qui en retenant le montant précité du loyer et un taux de rentabilité de 5 %, aboutit à une valorisation de : 3.575,25 euros x 100/5 = 71.505 euros, soit, pour 4.375 m², un prix au m² de 16,34 euros ; que cette partie de terrain étant effectivement occupée à titre commercial par les aménagements, il sera pratiqué, comme sollicité par le département de l'Essonne, un abattement do 30 %, soit 21.451,50 euros, d'où un solde de 71.505 – 21.451,50 = 50.053,50 euros ; que pour l'autre partie du terrain, qui n'est pas louée, eu égard à l'ancienneté des mutations proposées comme références par le commissaire du gouvernement et à la situation privilégiée de la parcelle, caractérisée par sa proximité avec une zone urbaine pavillonnaire, il convient de retenir l'évaluation faite par le premier juge à 5 euros le m², valeur libre, cette somme n'ayant pas à être diminuée puisque cette partie de la parcelle ne fait pas l'objet d'une location; qu'il s'ensuit que l'indemnité afférente à cette partie de la parcelle est de : 14 289 euros [m²] x 5 euros = 71 445 euros ; que l'indemnité principale s'élève par suite à: 50.053,50 euros + 71.445 euros = 121.498,50 euros ; que l'indemnité de remploi est par conséquent de : - 5 000 euros x 20 % = 1 000 euros ; - 10 000 euros x 15 % = 1 500 euros ; - 10 % du surplus, soit 106 498,50 euros x 10 % = 10.649,85 euros, arrondis à 10.650 euros ; soit au total, la somme de 13.150 euros ; que s'agissant de la perte de revenus, que le premier juge a, à juste titre, fixé à un an la durée nécessaire pour procéder au rachat d'un bien équivalent et retrouver un locataire, de sorte qu'il convient de confirmer le jugement sur le montant de l'indemnité pour perte de loyers ; qu'en définitive la décision entreprise doit être confirmée sauf sur le montant de l'indemnité de dépossession » ;

ALORS QUE, premièrement, seuls les droits et intérêts juridiquement protégés donnent lieu à indemnisation ; qu'à cet égard, la conclusion d'un bail commercial en violation des règles d'urbanisme étant entachée de nullité, le propriétaire ne saurait opposer à l'autorité expropriante les revenus tirés d'un tel bail pour procéder à l'évaluation de ses indemnités de dépossession et de remploi ; qu'en l'espèce, le département de l'Essonne, qui demandait sur ce point la confirmation du jugement de première instance, faisait précisément valoir que la parcelle expropriée était classée par le plan d'occupation des sols de la commune de [...] en zone non constructible à destination agricole, que ce classement excluait toute exploitation commerciale de cette parcelle, et qu'il était par conséquent exclu que le propriétaire exproprié puisse se prévaloir de ce bail pour l'évaluation de ses indemnités de dépossession et de remploi (mémoire notifié le 20 mai 2015, p. 5, et pièce n° 4) ; qu'en décidant néanmoins qu'il y avait lieu de tenir compte des revenus tirés du bail commercial donné à la société ETANDEX pour évaluer les indemnités de dépossession et de remploi de la SCI LES PLANTS, la cour d'appel a violé l'article L. 13-13 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dans sa rédaction applicable en l'espèce, ensemble le principe de réparation intégrale ;

ET ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, en s'abstenant de rechercher, comme il lui était demandé (mémoire notifié le 20 mai 2015, p. 5, pièce n° 4), si la conclusion d'un bail commercial en violation des règles d'urbanisme applicables sur la commune de [...] n'excluait pas d'opposer à l'autorité expropriante les revenus tiré de ce bail pour l'évaluation des indemnités de dépossession et de remploi dues à la SCI LES PLANTS, la cour d'appel a de toute façon privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-13 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dans sa rédaction applicable en l'espèce, ensemble le principe de réparation intégrale.