Real Estate Commission Recovery Barred Due to Unlicensed Intermediary Activity and Moral Damages Awarded

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 08 JUIN 2018

(no , 4 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 16/22808

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Octobre 2016 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG no 16/00200

APPELANT

Monsieur Michel X...

né le [...] à PARIS (75008)

demeurant [...]

Représenté et assisté sur l'audience par Me Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1087, substitué sur l'audience par Me Charlie DESCOINS, avocat au barreau de PARIS, toque : R099

INTIMÉ

Monsieur Mohamed A...

né le [...] à Béchar (ALGERIE)

demeurant [...]

Représenté et assisté sur l'audience par Me Léa FORESTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R143

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Mai 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Présidente

Monsieur Dominique GILLES, Conseiller

Madame Christine BARBEROT, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Christophe DECAIX, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Par acte sous seing privé du 16 septembre 2014 intitulé "Offre d'achat sous conditions suspensives", M. Mohamed A... s'est porté acquéreur d'un appartement sis [...] , à hauteur de la somme de 1 535 000 €, incluant celle de 35 000 € au titre des honoraires de M. X.... Par lettre du 10 novembre 2014, M. Michel X..., reprochant à M. A... d'avoir poursuivi la négociation directement avec le vendeur, lui a demandé, dans le cas où il achèterait le bien, de lui régler ses honoraires. Le 23 janvier 2015, M. A... a acquis le bien au prix de 1 550 000 €, sans l'intervention de M. X.... Par chèque du 18 mai 2015, M. A... s'est acquitté du paiement de la somme de 2 500 € auprès de M. X.... Après une mise en demeure du 21 octobre 2015, par acte du 14 décembre 2015, M. X... a assigné M. A... en paiement du solde de ses honoraires, soit la somme de 32 500 €.

C'est dans ces conditions que, par jugement du 10 octobre 2016, le Tribunal de grande instance de Paris a :

- rejeté l'ensemble des demandes de M. X...,

- condamné M. X... à payer à M. A... la somme de 25 000 € à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- condamné M. X... à payer à M. A... la somme de 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire,

- condamné M. X... aux dépens.

Par dernières conclusions du 8 février 2017, M. X..., appelant, demande à la Cour de :

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- constater qu'il n'est intervenu qu'à titre occasionnel et juger que la loi du 2 janvier 1970 n'est pas applicable,

- condamner M. A... à lui payer la somme de 32 500 € avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2015,

- débouter M. A... de ses demandes,

- condamner M. A... à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.

Par dernières conclusions du 7 avril 2017, M. A... prie la Cour de :

- sur l'absence de qualité de M. X... et sur la nullité de l'acte du 16 septembre 2014,

- vu les articles 1 et 3 de la loi du 4 janvier 1970, 73 du décret du 20 juillet 1972,

- déclarer M. X... irrecevable en sa demande de commission,

- ordonner la nullité de l'acte du 16 septembre 2014,

- sur le rejet de la demande de M. X...,

- à titre principal, vu les articles 1130, 1131 et 1137 nouveaux du Code civil :

- annuler l'offre d'achat du 11 septembre 2014, son consentement ayant été affecté par les manoeuvres dolosives de M. X...,

- à titre subsidiaire, sur le fondement des articles 1991, 1992 et 1993 du Code civil,

- débouter M. X... de toutes ses demandes,

- sur son appel incident :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. X... au versement de dommages-intérêts,

- à titre principal, sur le fondement de l'article 1240 nouveau du Code civil (1382 ancien), en cas de reconnaissance de la nullité du mandat :

- infirmer partiellement le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. X... à lui payer la somme de 25 000 € de dommages-intérêts,

- condamner M. X... à lui payer la somme de 50 000 € de dommages-intérêts ,

- à titre subsidiaire, en cas de reconnaissance de l'existence d'un mandat initial, vu les articles 1240, 1991 et 1992 du Code civil :

- condamner M. X... à lui payer la somme de 35 000 € à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la régularisation des présentes écritures,

- en tout état de cause : condamner M. X... à lui payer la somme de 6 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.

SUR CE

LA COUR

S'agissant du caractère habituel de l'activité d'intermédiaire en opérations immobilières de M. X..., il résulte :

- du "profil" Linkedin de M. X... du 13 septembre 2016 au 23 mars 2017 que ce dernier revendique l'exercice de l'activité d'intermédiaire depuis 29 ans, excipant de la qualité de "spécialiste en médiation immobilière",

- de la pluralité des annonces mises en ligne par M. X... sur le site "Le Bon Coin-Ventes immobilières" entre février 2015 et mars 2016, relatives à des ventes de biens immobiliers différents appartenant à des tiers,

que M. X... exerce habituellement la profession d'agent immobilier, ce dernier n'établissant pas l'existence de l'usurpation d'identité qu'il invoque, notamment, par une contestation de ces publications auprès de ces sites.

En conséquence, c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a dit que, M. X... ne détenant pas la carte professionnelle d'agent immobilier, le mandat inclus dans l'acte du 16 septembre 2014 était nul, et qu'il a débouté M. X... de sa demande en paiement de sa commission à hauteur de la somme de 32 500 €, le paiement volontaire de la somme de 2 500 € n'exprimant pas l'engagement de M. A... de payer les honoraires réclamés par l'agent immobilier.

S'agissant de la demande de M. A... en paiement de la somme de 50 000 € de dommages-intérêts en réparation de la perte de chance de contracter dans des conditions plus avantageuses, c'est à dire d'acquérir le bien au prix de 1 500 000 € au lieu de celui de 1 550 000 € effectivement payé, reprochant à M. X... de ne pas avoir négocié, cette demande ne peut être accueillie, dès lors que M. A... ne peut, à la fois, demander l'annulation du mandat et se plaindre de son inexécution ou de sa mauvaise exécution.

Toutefois, M. X... s'est livré de manière habituelle à l'activité d'agent immobilier sans être titulaire d'une carte professionnelle. Ce comportement délictueux avait pour objet le paiement d'une commission dont il a poursuivi le recouvrement auprès de M. A..., le menaçant, par lettre du 10 novembre 2014, de mettre en ligne sur les réseaux sociaux son offre d'achat "avec toutes les explications", sachant que ce dernier est une personne connue. De surcroît, M. X... n'a pas craint de poursuivre judiciairement le paiement de ses honoraires. Ce comportement fautif a causé à M. A... un préjudice moral qui sera réparé par la somme de 25 000 € de dommages-intérêts.

Le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.

La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, de M. X... .

L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de M. A..., sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Rejette les autres demandes ;

Condamne M. Michel X... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;

Condamne M. Michel X... à payer à M. Mohamed A... la somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.

Le Greffier, La Présidente,