Synallagmatic Promise to Sell Voided for Lesion in Parisian Property Case

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 04 MAI 2018

(no , 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 16/16366

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Juillet 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 16/00909

APPELANT

Monsieur Michaël X...

né le [...] à PARIS

demeurant [...]

Représenté par Me Charlie DESCOINS, avocat au barreau de PARIS, toque : R099

Assisté sur l'audience par Me Danielle MARSEAULT DESCOINS , avocat au barreau de PARIS, toque : R099

INTIMÉS

Madame N... Z...

née le [...] à EL FLAYE (ALGERIE)

demeurant [...] (ALGERIE)

Représentée par Me Pascale BETTINGER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0140

Assistée sur l'audience par Me Franck BENAIS , avocat au barreau de PARIS, toque : C372

Madame N... Z...

née le [...] à EL FLAYE (ALGERIE )

demeurant [...] ALGERIE

Représentée par Me Pascale BETTINGER , avocat au barreau de PARIS, toque : D0140

Assistée sur l'audience par Me Franck BENAIS , avocat au barreau de PARIS, toque : C372

Madame M... Z...

née le [...] à EL FLAYE (ALGERIE)

demeurant [...] ALGERIE

Représentée par Me Pascale BETTINGER , avocat au barreau de PARIS, toque : D0140

Assistée sur l'audience par Me Franck BENAIS , avocat au barreau de PARIS, toque : C372

Mademoiselle L... Z...

née le [...] à EL FLAYE (ALGERIE )

demeurant [...] ALGERIE

Représentée par Me Pascale BETTINGER , avocat au barreau de PARIS, toque : D0140

Assistée sur l'audience par Me Franck BENAIS , avocat au barreau de PARIS, toque : C372

Monsieur K... Z...

né le [...] à EL FLAYE (I...)

demeurant [...] (ALGERIE)

Représenté par Me Pascale BETTINGER , avocat au barreau de PARIS, toque : D0140

Assisté sur l'audience par Me Franck BENAIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C372

Monsieur H... Z...

né le [...] à EL FLAYE (ALGERIE )

demeurant [...] (ALGERIE)

Représenté par Me Pascale BETTINGER , avocat au barreau de PARIS, toque : D0140

Assisté sur l'audience par Me Franck BENAIS , avocat au barreau de PARIS, toque : C372

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Mars 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Présidente

Monsieur Dominique GILLES, Conseiller

Madame Christine BARBEROT, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Suivant promesse synallagmatique du 29 octobre 2012, les consorts Z... ont vendu à M. Mickaël X... [...] un bien immobilier situé à Paris 11 ème [...] et [...] , d'une superficie de 72 m², moyennant le prix de 240.000 €.

La date de réitération de la vente étant fixée au 29 janvier 2013, les consorts Z... ont indiqué à M. X..., par lettre recommandée avec avis de réception du 21 janvier 2013, qu'ils annulaient la promesse et un procès-verbal de difficultés a été dressé le 11 février 2012 par devant notaire.

C'est dans ces conditions, que, selon acte extra-judiciaire du 17 mai 2013, les consorts Z... ont assigné M. Mickaël X... à l'effet de voir dire qu'il existait un ensemble de faits vraisemblables laissant présumer du caractère lésionnaire de la vente et que le tribunal a, par jugement avant dire droit du 20 mars 2015, désigné un collège d'experts à l'effet de rechercher quelle était la valeur du bien objet de la vente au jour de la signature de la promesse.

Les experts (Mmes P..., D... et E...) ont déposé leur rapport le 19 décembre 2015, évaluant le bien litigieux à la somme de 598.000 € au jour de la signature de la promesse synallagmatique.

La lésion étant, selon cette estimation, supérieure à sept douzièmes du prix fixé lors de la signature de la promesse synallagmatique, le tribunal de grande instance de Paris, a, par jugement du 8 juillet 2016 :

- dit que la vente portait sur un bien situé à Paris 11 ème, [...] , suivant promesse synallagmatique de vente du 29 octobre 2012, rescindée pour lésion,

- débouté les consorts Z... de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice moral ,

- condamné M. Mickaël X... à payer aux consorts Z... la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens,

- rejeté toute autre demande,

- ordonné l'exécution provisoire.

M. Mickaël X... a relevé appel de ce jugement dont il poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions du 1er mars 2017, de :

- débouter les consorts Z... de leur demande de rescision pour lésion,

- statuant à nouveau, dire que la promesse synallagmatique du 29 octobre 2012, dont les conditions suspensives ont été réalisées, vaut vente,

- en conséquence, dire que le présent arrêt vaudra vente et emportera transfert de la propriété à son bénéfice,

- dire que le présent arrêt sera publié à « la conservation des hypothèques »,

- dire que le prix de vente sera remis aux consorts Z... ou à leur notaire, M. F..., - dire que le présent arrêt sera définitif,

- condamner les consorts Z... à lui payer la somme de 24.000 € au titre de leurs manquements, par application de la clause pénale,

- condamner les consorts Z... au paiement de la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens incluant les frais de sommation et de procès-verbal de difficultés,

- subsidiairement, ordonner une contre-expertise aux fins de déterminer la valeur du bien au jour de la signature de la promesse et réserver les dépens et frais irrépétibles.

Les consorts Z... prient la Cour, par dernières conclusions du 19 octobre 2017, de :

au visa des articles 1674 et suivants du code civil,

- écarter des débats la pièce adverse no 10 obtenue dans des conditions illicites,

- confirmer le jugement, excepté en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts,

- statuant à nouveau, condamner M. Mickaël X... à leur payer la somme de 15.000 € de dommages-intérêts pour préjudice moral et manœoeuvres dolosives,

- le condamner au paiement de la somme additionnelle de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,

- débouter M. Mickaël X... de ses prétentions,

- le condamner aux dépens d'appel.

SUR CE

LA COUR

Sur la pièce no 10 de la production de M. Mickaël X...

Cette pièce consiste en une attestation d'un certain M. G..., datée du 10 décembre 2016, évaluant les travaux de remise en état de l'appartement des consorts Z... à la somme de 34.000 € ; or, M. G... a indiqué ultérieurement aux consorts Z..., par une seconde attestation du 19 juin 2017, que M. Mickaël X... lui avait promis, au mois de février 2017, une somme de 5.000 € pour qu'il délivre la première attestation, antidatée et de pure complaisance ; cette pièce sera donc écartée des débats en raison de son caractère frauduleux ;

Sur la lésion

Selon l'article 1674 du code civil, si le vendeur a été lésé de plus des sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente ; le délai d'exercice de l'action court du jour de l'acte sous seing privé et la preuve de la lésion se fait par trois experts ; dans le cas où l'action en rescision est admise, l'acheteur a le choix ou de rendre la chose ou retirant le prix qu'il en a payé ou de garder le fonds en payant le supplément de prix, sous la déduction du dixième du prix total ;

Au cas présent, M. Mickaël X... n'offre pas de garder le fonds en payant le supplément de prix fixé à dire d'expert mais conteste le caractère lésionnaire de la vente en faisant essentiellement valoir que le bien litigieux était en très mauvais état, doté d'une salle de bains installée dans un dégagement, équipé d'une installation électrique non conforme et situé dans un environnement bruyant, que M. K... Z... lui-même l'avait fait évaluer en 2008 par M. Q... pour une somme de 252.000 € ;

Ces moyens ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; en effet, le collège d'experts qui a visité l'immeuble et l'appartement et a recherché plusieurs prix de comparaison dans le même quartier à l'époque de la vente, a exactement tenu compte de l'ensemble des facteurs négatifs énumérés par M. Mickaël X... avant d'évaluer l'appartement dont s'agit et il ne ressort pas de leur rapport que ce bien soit dans le mauvais état indiqué par M. Mickaël X..., mais seulement en état d'usage, étant de plus situé dans un immeuble haussmannien de belle facture, avec un hall d'entrée vaste, dans un secteur de Paris recherché, et doté d'agréments tels que moulures, parquet en point de hongrie, cheminée prussienne en fonte dans l'une des chambres ;

Quant à l'expertise amiable de M. Q... en date du 19 avril 2008, elle a été également établie en fraude des droits des consorts Z..., M. Mickaël X... ayant indiqué faussement à cet expert amiable qu'il agissait « pour le compte d'un ami » alors qu'il faisait établir cette évaluation à l'insu des consorts Z..., demeurant en Algérie ;

Au vu des constatations et conclusions concordantes du collège d'expert, non utilement contredites par les évaluations non contradictoires produites aux débats par M. Mickaël X..., il convient, sans qu'une contre-expertise s'avère nécessaire, de confirmer le jugement en ce qu'il a dit la vente lésionnaire ; toutefois, aucune des parties n'en poursuivant la réitération au prix fixé par le collège d'experts, la Cour, ajoutant au jugement, dira caduque la promesse synallagmatique du 29 octobre 2012 ;

Les consorts Z... ne justifiant pas du préjudice moral consécutif aux manoeuvres dolosives de M. Mickaël X... qu'ils invoquent à l'appui de leur demande de dommages-intérêts, le jugement sera confirmé en ce qu'il les en a déboutés ;

En équité, M. Mickaël X... sera condamné à payer aux consorts Z... ensemble une somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Écarte des débats la pièce no 10 communiquée par M. Mickaël X...,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant, dit la promesse synallagmatique du 29 octobre 2012 caduque,

Condamne M. Mickaël X... à payer aux consorts Z... ensemble une somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,

Rejette toute autre demande,

Condamne M. Mickaël X... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,