Property Owner vs. Building Manager: Misallocation of Common Charges Liability

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu les articles 10 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Carcassone, 23 janvier 2017), rendu en dernier ressort, que M. X..., propriétaire d'un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, ayant réglé la somme de 725,18 euros appelée par la société Sebicab immobilier, syndic, au titre de travaux effectués par le syndicat des copropriétaires, a fait convoquer la société Sebicab immobilier en paiement de cette somme ;

Attendu que, pour rejeter la demande de M. X..., le jugement retient que le syndic, en imputant une réparation à un copropriétaire et non au syndicat, ne commet pas une faute délictuelle excédant son mandat de gestion et que M. X... n'établit pas une faute relevant de l'article 1382 du code civil imputable à la société Sebicab immobilier ;

Qu'en statuant ainsi, après avoir relevé que le syndic avait imputé à un copropriétaire et non au syndicat une réparation sur une canalisation, partie commune, la juridiction de proximité, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 23 janvier 2017, entre les parties, par la juridiction de proximité de Carcassonne ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Carcassonne ;

Condamne la société Sebicab immobilier aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Sebicab immobilier à payer à M. X... une somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze avril deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Z..., avocat aux Conseils, pour M. X...

Il est fait grief au jugement attaqué d'avoir rejeté la demande de M. X... de remboursement de charges assorti des intérêts légaux depuis le mois de mai 2012 ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts et une somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

aux motifs que, sur la recevabilité, vu l'article 1382 du code civil, et la loi du 10 juillet 1965, l'action en responsabilité d'un copropriétaire contre le syndic au fondement de l'article 1382 du code civil est parfaitement recevable et sera considérée comme telle ; qu'il appartient au demandeur à l'action de prouver la faute commise qui doit être caractérisée et ne peut être une simple erreur ou négligence de gestion ;

que, sur la faute caractérisée, M. X... fonde son action sur la faute commise par le syndic qu'il décrit ainsi : « Attendu de fait que force est de constater qu'au mépris des règles de preuve pourtant mises sans ambiguïté à sa charge par l'article 1315 du code civil, la SARL Sebicab Immobilier ne rapporte nullement la preuve en l'espèce que les désordres allégués ayant entraîné l'intervention d'un plombier, auraient été causés d'une manière quelconque par l'entreprise Sylvestre sollicitée par M. X..., et en tout état de cause que la simple réparation d'une fuite d'eau aurait nécessité le remplacement complet de la colonne d'eau de l'immeuble » ;

que cette définition curieusement complexe de la faute caractérisée commise par le syndic excédant son mandat de gestion ne peut convaincre la juridiction de la réalité de cette faute ; que tout au plus pourrait t'on considérer que le syndic en imputant une réparation à un copropriétaire et non au syndicat commet un excès de zèle dans l'exercice de son mandat mais certainement pas une faute délictuelle excédant son mandat de gestion ; que M. X... ne parvient pas par ses démonstrations à exposer clairement une faute relevant de l'article 1382 du code civil imputable à la SARL Sebicab Immobilier syndic la Résidence Onyx ; que sa demande sera rejetée comme non fondée ;

1°) alors d'une part, qu'il résulte des articles 10, 10-1 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 1240 (1382 ancien) du code civil que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à l'entretien des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot et que le syndic, investi du pouvoir d'administrer l'immeuble en copropriété, est responsable à l'égard de chaque copropriétaire des fautes commises dans l'exercice de sa mission; qu'en l'espèce, le syndic qui sans justification met à la charge d'un seul copropriétaire une réparation visant une colonne d'eau se trouvant dans les parties communes de l'immeuble, engage sa responsabilité vis-à-vis de ce copropriétaire; qu'en décidant le contraire, le juge de proximité a violé les textes susvisés ;

2°) alors, d'autre part, qu'il résulte de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 1353 (1315 ancien) du code civil qu'il appartient à un syndicat qui demande à un copropriétaire le paiement de charges relatives à l'entretien des parties communes de démontrer en quoi la réparation de cette partie commune lui serait imputable ; qu'au cas présent, le juge de proximité qui se refuse à reconnaître, comme il y était invité, qu'il appartenait au syndic de rapporter la preuve du lien de causalité entre une réparation effectuée sur la partie privative d'un copropriétaire, Monsieur X..., et un dommage survenu sur une colonne d'eau commune, a privé sa décision de toute base légale au regard des textes susvisés ;