Co-Owner Versus Homeowners' Association: Annulment of Assembly Decisions, Authorization of Work, and Unauthorized Construction Demolition

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à Mme X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Cabinet Cotte ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 septembre 2016), que Mme X..., copropriétaire, a assigné le syndicat des copropriétaires du [...] (le syndicat) en annulation des délibérations de l'assemblée générale du 25 juin 2008 et autorisation d'exécuter divers travaux ; que, reconventionnellement, le syndicat a sollicité la condamnation de Mme X... à démolir la terrasse et l'allée en béton qu'elle avait édifiées ;

Sur les premier, deuxième et troisième moyens, ci-après annexés :

Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur le quatrième moyen :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour condamner Mme X... à démolir la terrasse et l'allée en béton, l'arrêt retient que ces travaux, effectués sans autorisation, affectaient les parties communes de la copropriété ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de Mme X... qui soutenait que ces constructions avaient été réalisées sur ses parties privatives, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne Mme X... à démolir la terrasse et l'allée en béton, l'arrêt rendu le 21 septembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [...] aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires du [...] et le condamne à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour Mme X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme Y... de ses demandes contre le syndicat des copropriétaires du [...] tendant à l'annulation de la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2008 ;

Aux motifs qu'il ressortait des pièces produites que Mme Y... avait demandé au syndic, par lettre du 3 septembre 2007, l'inscription des huit points suivants à l'ordre du jour de l'assemblée générale :

1-Pose à l'extérieur de l'immeuble d'une plaque mentionnant ses coordonnées et son titre d'expert judiciaire en langue chinoise près la cour d'appel de Paris ;

2- Demande de changement de boîte aux lettres pour en apposer une plus grande à ses frais ;

3-Demande de sortie des poubelles ménagères une fois par semaine et une fois tous les quinze jours pour les poubelles jaunes et vertes, par des volontaires devant se manifester à la prochaine assemblée générale ;

4-Installation d'un luminaire dans le local à poubelles ;

5- Demande de transformation de l'abri de jardin en local habitable pour son jeune fils ;

6-Demande de pose de vélux sur le toit de son abri de jardin ;

7-Demande d'installation de l'électricité dans son abri de jardin ;

8-Demande de désinstallation de la porte vitrée de M. B... installée en 2002 ;

Qu'il ressortait de la comparaison de cette lettre avec la convocation délivrée aux copropriétaires en vue de l'assemblée générale du 23 juin 2008 que seuls les points n° 1, 2 et 3 avaient été portés à l'ordre du jour ; que les points 4 à 8 inclus n'y figuraient donc pas ; que le syndic devait en principe donner suite à la demande d'ordre du jour formée par un copropriétaire sans avoir à se faire juge de l'opportunité ou de la validité des demandes ; que ces demandes devaient cependant être faites par lettre recommandée et être accompagnées d'un projet de résolution, ainsi que cela ressortait des articles 10 et 64 du décret du 17 mars 1967 ; qu'en dépit de la mention « lettre RAR » figurant sur la lettre du 3 septembre 2007, la justification de l'envoi en recommandé n'était pas faite ; que par ailleurs, les demandes de Mme Y... non portées à l'ordre du jour concernaient pour la plupart des travaux d'amélioration touchant les parties communes, lesquelles n'étaient pas accompagnées d'un projet de résolution ; que ces demandes comportaient diverses considérations personnelles sur les avis et les désirs de l'appelante, mais ces éléments ne pouvaient être considérées comme des demandes précises et explicites pouvant valoir projets de résolution ; que dès lors que la demande mise à l'ordre du jour n'était pas présentée dans les formes requises par les articles 10 et 64 du décret du 17 mars 1967, le défaut d'inscription du syndic des points omis ne saurait entraîner la nullité de l'assemblée toute entière ;

Alors que les demandes tendant à l'inscription à l'ordre du jour d'une question ne doivent être adressées par lettre recommandée et être accompagnées d'un projet de résolution que lorsque l'assemblée est amenée à statuer sur l'une des questions mentionnées aux articles 14-1, 14-2, 18, 24, 25, 26, 30, 35, 37 et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'à défaut d'avoir expliqué en quoi les points 4 à 8 figurant dans la lettre du 3 septembre 2007 entraient dans les cas énumérés par la loi et le règlement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 10 et 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme Y... de ses demandes spécifiques d'apposition de plaque professionnelle, de changement de boîte aux lettres et de transformation de l'abri de jardin en surface habitable ;

Aux motifs que la demande d'apposition de plaque professionnelle et de changement de boîte aux lettres avaient fait l'objet des résolutions n° 15 et 16 de l'assemblée générale du 23 juin 2008 ; que Mme Y... invoquait l'abus de majorité ; qu'elle ne démontrait cependant pas en quoi ces votes auraient été adoptés dans l'intention de nuire ou dans un but autre que l'intérêt commun de la copropriété ou encore, en raison de considérations partisanes ou discriminatoires ; que bien au contraire, la résolution n° 15 sur la demande d'apposition d'une plaque professionnelle sur la façade avait été rejetée parce que l'immeuble était à usage exclusif d'habitation ; que la décision était donc bien justifiée par l'intérêt collectif de la copropriété et le respect de la destination de l'immeuble, qui ne comportait pas de locaux à usage commercial ou professionnel ; qu'il en était de même de la résolution n° 16 rejetant le devis présenté et annonçant son intention de demander un nouveau devis pour huit boîtes aux lettres identiques, en précisant les modalités fixées pour cette opération (150 euros maximum par boîte, appel prévu pour le troisième trimestre 2008, choix du modèle retenu par le conseil syndical) ; que loin de démontrer l'abus de majorité, le texte de la résolution révélait au contraire que l'assemblée, dans un souci d'harmonie et de définition d'un budget précis, avait été animée par des considérations d'intérêt collectif ;

Alors 1°) que le copropriétaire a toujours le droit de demander l'autorisation d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à sa destination ; que la cour d'appel, qui s'est fondée sur la circonstance que l'immeuble était à usage d'habitation pour en déduire que l'apposition d'une plaque professionnelle était impossible sans rechercher, comme elle y était invitée, si la petite plaque sollicitée, insusceptible comme telle de modifier l'aspect extérieur de l'immeuble, n'avait pas pour unique objectif d'informer les services postaux de la présence de Mme Y... qui exerçait son activité professionnelle dans les services du ministère de la Justice ou de l'Intérieur, a statué par un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 ;

Alors 2°) que le copropriétaire a toujours le droit de demander l'autorisation d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à sa destination ; qu'à défaut d'avoir recherché, comme elle y était invitée, si la résolution rejetant, pour des raisons budgétaires et d'intérêt collectif, la demande de Mme Y... d'apposer une grande boîte aux lettres à ses frais lui permettant de recevoir toutes ses convocations devant les tribunaux, n'était pas illégale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Mme Y... à remettre en état la gouttière du local poubelle cassée lors des travaux dans l'abri de jardin ;

Aux motifs que la gouttière cassée du local poubelle dont le syndicat des copropriétaires avait demandé la remise en état était attestée par le compte-rendu de la réunion du conseil syndical du 28 octobre 2008, précisant que la gouttière avait été cassée par les travaux entrepris par Mme Y..., celle-ci ayant fait fixer sans autorisation une ligne électrique depuis son logement jusqu'à son abri de jardin, en passant sur la toiture du local poubelle ; qu'elle était aussi établie par les photographies annexées au compte-rendu montrant parfaitement la démolition de la gouttière à la jonction du local poubelle et de l'abri jardin pour faire passer le câble électrique ; que le constat d'huissier versé aux débats par l'appelante, du 7 décembre 2009, bien qu'établissant le caractère vétuste et abîmé de la gouttière litigieuse, était postérieur aux travaux litigieux et ne pouvait établir l'antériorité de la démolition effectuée en limite de toiture ; quant à l'attestation du 12 novembre 2009 établie par les Artisans du Bâtiment ayant effectué les travaux de la toiture de l'abri jardin et la dépose des velux, elle n'était pas davantage probante car postérieure aux travaux de pose du câble et ne donnant aucun élément permettant de connaître l'état de la gouttière litigieuse avant la pose du câble électrique ;

Alors que le juge a l'obligation de procéder à une analyse, même sommaire, de tous les documents de preuve produits ; qu'à défaut d'avoir recherché, comme elle y était invitée, si le compte-rendu du cabinet Z... du 22 mai 2008 n'établissait pas que le local à poubelles était en mauvais état avant même les travaux litigieux reprochés à Mme Y..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Mme Y... à démolir la terrasse et l'allée en béton dans les deux mois de la signification du jugement ;

Aux motifs que les moyens de défense opposés par l'appelante étaient inopérants au regard de l'irrégularité des travaux effectués sur les parties communes sans aucune autorisation de l'assemblée générale, ainsi que l'avait relevé le premier juge ;

Alors que seuls les travaux effectués sur les parties communes par les copropriétaires requièrent l'autorisation de l'assemblée générale ; que la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé l'atteinte aux parties communes résultant des travaux effectués par Mme Y... et n'a pas recherché, de surcroît, si le constat d'huissier de justice du 7 décembre 2009 n'établissait pas que la terrasse carrelée et l'allée en béton étaient situées sur les parties privatives de Mme Y..., a privé sa décision de base légale au regard de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.