Lease Rent Recalculation Dispute Regarding Staff Accommodation Turnover
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAIn a dispute regarding the revision of a commercial lease rent, the tenant sought to have the rent recalculated based on the turnover from accommodation and restaurant activities. The appellate court calculated the rental value using only the turnover from customer accommodation and the restaurant activity, omitting the turnover related to rooms used for staff accommodation, despite both parties having agreed during prior proceedings that these staff rooms should be included in the calculation. The High Court quashed the appellate decision because, by failing to account for the agreed-upon staff accommodation value, the court modified the scope of the dispute presented to it, thereby violating the procedural rule requiring courts to rule on the entirety of the claims submitted.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 4 du code de procédure civile, article 700 du code de procédure civile, article 455 du code de procédure civile, Article 668 al. 2 du code de procédure civile; Lease Rent Recalculation Dispute Regarding Staff Accommodation Turnover: The appellate court calculated the rental value using only the turnover from customer accommodation and the restaurant activity, omitting the turnover related to rooms used for staff accommodation, despite both parties having agreed during prior proceedings that these staff rooms should be included in the calculation. The High Court quashed the appellate decision because, by failing to account for the agreed-upon staff accommodation value, the court modified the scope of the dispute presented to it, thereby violating the procedural rule requiring courts to rule on the entirety of the claims submitted.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited as the main ground for the cassation because the Court of Appeal modified the object of the dispute.
Cited in the dispositive to rule on the indemnity for litigation costs.
Cited implicitly in the dispositive to order the transmission of the decision to the public prosecutor for transcription.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 22 novembre 2016), que la société Belambra clubs, locataire de locaux à usage d'hôtel et de bar-restaurant appartenant à la société Alphinvest, a demandé la révision du loyer ;
Attendu que l'arrêt calcule la valeur locative sur le chiffre d'affaires "hébergement" dégagé par les chambres destinées à la clientèle et de celui de l'activité de restauration ;
Qu'en statuant ainsi, sans prendre en compte la valeur locative des chambres affectées au logement du personnel alors que les parties s'accordaient pour l'ajouter à la valeur locative des chambres destinées à la clientèle et du restaurant, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 novembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;
Condamne la société Belambra clubs aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la la société Belambra clubs et la condamne à payer à la société Alphinvest la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mars deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Lesourd, avocat aux Conseils, pour la société Alphinvest
Il est fait grief à la décision infirmative attaquée d'AVOIR fixé à 605 770,21 euros le loyer du bail révisé le 1er février 2011 ;
AUX MOTIFS QUE « pour faire application de la méthode hôtelière, l'expert a chiffré la recette maximale à 8 111 918 euros et la recette théorique de 6 000 257 euros avec un taux d'occupation obtenu auprès de l'organisme Comète ; qu'après application d'un « taux de dégradation » de 30 % et déduction faite de la TVA, l'expert parvient à un chiffre d'affaires théorique net hors-taxes de 4 054 862 € ; que les contestations des parties sur cette façon de procéder ont été soumises à l'expert par voie de dire, qu'il les a écartées par des explications pertinentes ; (...) ; qu'en conséquence, la valeur locative doit être chiffrée de la manière suivante :
Chiffre d'affaires hébergement : 3 146 913 x taux d'effort 17 % = 534 975,21
Chiffre d'affaires restauration : 907 949 x taux d'effort 10 % = 70 795
Total : 605 770,21 » ;
1) ALORS QU'il résulte tant du rapport d'expertise judiciaire du 4 mars 2014 et du jugement rendu par le tribunal de grande instance d'Albertville le 20 janvier 2015 que des dernières écritures d'appel des parties que la valeur locative des chambres de personnel devait être prise en compte dans le calcul du loyer révisé ; qu'en s'abstenant de ce faire, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
2) ALORS QU'en fixant la valeur locative sur le chiffre d'affaires restauration à la somme de 70 795 euros en divisant ledit chiffre d'affaires, d'un montant de 907 949 euros, par un taux d'effort de 10 %, ce qui aurait dû donné un montant de 90 795 euros, la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile.