Reservation Agreement Annulment and Loan Dispute

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Constate la déchéance du pourvoi en ce qu'il est formé par Mme X... ;

Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Z..., pris en sa qualité de mandataire judiciaire de la société Ecrins des neiges, la SELARL Administrateurs judiciaires partenaires, prise en sa qualité d'administrateur judiciaire de cette société, la société Ecrins des neiges et la société civile professionnelle Postillon Ouakine Domenge Pujol Thuret Alpini Bucceri Caflers Sauvage ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 8 novembre 2016), que la société Chamrousse investissement a fait construire un immeuble à vocation de résidence de tourisme dont elle a confié la commercialisation à la société Invest immo 2 ; que, le 13 janvier 2006, M. et Mme X..., qui avaient été démarchés par la société Génération investissement, ont conclu avec la société Chamrousse investissement un contrat de réservation portant sur un appartement, un emplacement de stationnement et deux casiers à ski ; que, le même jour, M. et Mme X... ont conclu avec la société Transmontagne résidences, exploitant de la résidence de tourisme, un bail commercial portant sur le logement meublé pour une période de onze années ; que, le 24 février 2006, le Crédit foncier de France a consenti à M. et Mme X... un prêt destiné à financer l'acquisition de l'appartement ; que la vente en l'état futur d'achèvement a été régularisée par acte authentique du 12 mai 2006 ; que la société Transmontagne résidences a été mise en redressement judiciaire le 10 juillet 2007, puis en liquidation judiciaire le 16 octobre 2007 ; que, invoquant la tromperie dont ils auraient été victimes et les nombreux désagréments subis constitués par un retard dans la livraison, des non-conformités, des vices de construction, des malfaçons et la non-perception des loyers, M. et Mme X... ont assigné la société Chamrousse investissement et le Crédit foncier de France en nullité du contrat de réservation, de l'acte de vente et de l'acte de prêt et en restitution des intérêts payés ; qu'en cause d'appel, M. X... a sollicité l'allocation de dommages-intérêts en raison du manquement de la société Chamrousse investissement et du Crédit foncier de France à leur obligation d'information et de conseil ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de dommages-intérêts formée contre la société Chamrousse investissement ;

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que M. X... ne rapportait pas la preuve que la société Chamrousse investissement serait intervenue dans le conseil qui lui avait été apporté sur l'investissement envisagé ni qu'elle aurait pris une quelconque part dans le montage du financement et que son affirmation sur l'existence d'un mandat qu'elle aurait donné à la société Génération investissement n'était corroborée par aucune pièce, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et a pu en déduire que la demande formée contre la société Chamrousse investissement devait être rejetée, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de dommages-intérêts formée contre le Crédit foncier de France ;

Mais attendu qu'ayant exactement retenu que le banquier dispensateur de crédit n'avait pas de devoir de conseil envers son client sur l'investissement projeté et n'était tenu d'une obligation de mise en garde qu'envers un emprunteur non averti et en cas de risque d'endettement né de l'octroi du prêt et relevé que M. X... ne soutenait pas que le prêt qui lui avait été consenti présentait un risque d'endettement excessif, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées et qui a pu en déduire qu'aucune faute ne pouvait être reprochée à la banque, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. Philippe X... de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre la SNC Chamrousse Investissement, et de l'avoir condamné aux dépens d'appel ;

Aux motifs que « sur le manquement à l'obligation de conseil, Philippe X... fait valoir subsidiairement que la SNC Chamrousse Investissement, le Crédit Foncier de France et le notaire ont méconnu leurs obligations contractuelles d'information et de conseil ; que Philippe X... reproche à la SNC Chamrousse Investissement les manoeuvres commises par la société Génération Investissement, auteur d'une étude personnalisée ; mais son affirmation sur l'existence évidente d'un mandat donné par la SNC Chamrousse Investissement à la société Génération Investissement, n'est corroborée par aucune pièce ; qu'il ne rapporte pas la preuve que la SNC Chamrousse Investissement est intervenue dans le conseil qui lui a été apporté sur l'investissement envisagé, ni qu'elle a pris une quelconque part dans le montage du financement ; qu'en tant que vendeur en état futur d'achèvement, elle n'avait aucune obligation de conseil envers Philippe X... ; qu'il n'est pas davantage justifié qu'elle a manqué à son obligation d'information ; que la demande subsidiaire de dommages intérêts formée par Philippe X... envers la SNC Chamrousse Investissement doit être rejetée» ;

Alors 1°) qu'en sa qualité de professionnel, le vendeur en l'état futur d'achèvement d'un immeuble commercialisé dans le cadre d'un dispositif légal de défiscalisation est tenu d'un devoir d'information et de conseil à l'égard de l'acquéreur sur les caractéristiques et les risques de l'opération projetée ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir (ses conclusions d'appel, p. 5) que selon le contrat de réservation qu'il avait conclu le 13 janvier 2006 avec la SNC Chamrousse Investissement, il s'était engagé à donner à bail l'appartement acquis au groupe Transmontagne Résidences, décrit comme « l'exploitant de la résidence de tourisme » et qu'il avait donné procuration à ce dernier pour procéder à la réception et à la remise des clés ; qu'il soulignait également que la plaquette publicitaire qui lui avait été remise par la société Génération Investissement portait en dernière page le cachet de la SNC Chamrousse Investissement (ses conclusions d'appel, p. 34), et que la SNC Chamrousse Investissement, promoteur-vendeur, et la société Génération Investissement, commercialisateur du programme, faisaient depuis 2004 partie du même groupe (ses conclusions d'appel, p. 35) ; qu'en s'abstenant de rechercher s'il ne résultait pas de ces éléments que la SNC Chamrousse Investissement avait participé à l'opération de défiscalisation réalisée par M. X..., ce dont il résultait qu'elle était tenue d'un devoir d'information et de conseil à l'égard de ce dernier sur les caractéristiques essentielles du projet et en particulier sur les risques impliqués par celui-ci, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (nouvel article 1231-1 du code civil) ;

Alors 2°) que sauf exceptions prévues par la loi, l'existence d'un mandat peut être prouvée par les tiers par tous moyens ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir (ses conclusions d'appel, p. 34) que la plaquette publicitaire qui lui avait été remise par la société Génération Investissement portait en dernière page le cachet de la SNC Chamrousse Investissement ; qu'il soulignait également que la société Génération Investissement, bien qu'elle se soit présentée comme indépendante, appartenait au même groupe que la société Chamrousse Investissement (p. 35) ; qu'il faisait encore valoir qu'il n'avait pas versé de rémunération à la société Génération Investissement, qui n'avait ainsi pu intervenir qu'en qualité de représentant du promoteur ; qu'en ne recherchant pas, comme l'y invitaient les conclusions de M. X..., si ces éléments ne permettaient pas de démontrer l'existence d'un mandat de commercialisation confié par la SNC Chamrousse Investissement à la société Génération Investissement, la cour d'appel a privé sa décision au regard des articles 1134 et 1147 du code civil (nouveaux articles 1103 et 1231-1 du code civil).

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. Philippe X... de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre le Crédit Foncier de France, et de l'avoir condamné aux dépens d'appel ;

Aux motifs que « Philippe X... reproche au Crédit Foncier de France de lui avoir accordé le prêt sans s'appuyer sur des documents émanant de professionnels sérieux ; qu'en vertu du principe de non immixtion, le banquier dispensateur de crédit n'a pas de devoir de conseil envers son client ; que le seul manquement qui pourrait être invoqué l'encontre du Crédit Foncier de France est un manquement à son obligation de mise en garde ; mais que ce n'est qu'envers un emprunteur non averti et s'il existe un risque d'endettement né de l'octroi du prêt qu'un établissement de crédit est tenu d'une obligation de mise en garde ; qu'en l'espèce, Philippe X... n'allègue et a fortiori n'établit pas en quoi le prêt de 148.085 euros qui lui a été consenti par le Crédit Foncier de France présentait un risque d'endettement excessif ; que le Crédit Foncier de France n'étant pas tenu envers Philippe X... d'une obligation de mise en garde, aucune faute ne peut lui être reprochée » ;

Alors 1°) que si l'établissement dispensateur d'un crédit n'est en principe tenu à aucun devoir de conseil à l'égard de l'emprunteur, il en va différemment lorsqu'il a prêté son concours à une opération globale dont le prêt constitue l'un des éléments ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir (ses conclusions d'appel, p. 36-37) que le Crédit Foncier de France, auprès duquel il avait conclu un emprunt de 148.085 € destiné à financer l'acquisition d'un bien immobilier en l'état futur d'achèvement dans le cadre d'un programme commercialisé par la SNC Chamrousse Investissement, était l'un des partenaires habituels de la société Génération Investissement qui était chargée de trouver les financements nécessaires aux investissements ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, s'il n'en résultait pas que le Crédit Foncier de France était impliqué dans le montage de l'opération litigieuse, et était à ce titre soumis à un devoir d'information et de conseil à l'égard de l'emprunteur, dont ce dernier invoquait le non-respect (ses conclusions, p. 36-38), la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1147 du code civil (dans sa rédaction applicable en l'espèce) ;

Alors 2°) que l'établissement dispensateur d'un crédit est tenu d'une obligation d'informer son client sur les caractéristiques essentielles de l'emprunt souscrit, en particulier sur les modalités de calcul du taux d'intérêts ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir (ses conclusions d'appel, p. 30 ; p. 36-38) que le Crédit Foncier de France, avec lequel il avait conclu un prêt de 146 371 € destiné à financer l'acquisition d'un bien immobilier commercialisé par la SNC Chamrousse Investissement, avait engagé sa responsabilité à son égard dans la mesure où le taux d'intérêts de cet emprunt n'était pas plafonné, faisant ainsi courir un risque important d'endettement à l'emprunteur ; qu'il soulignait que le Crédit Foncier de France avait reconnu sa responsabilité à cet égard puisqu'il avait accepté d'indemniser 1772 personnes ayant souscrit des prêts similaires, à hauteur de 14,25 millions d'euros ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si le Crédit Foncier de France n'avait pas engagé sa responsabilité en n'informant pas M. X..., candidat emprunteur, sur les caractéristiques essentielles du prêt, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil (dans sa rédaction applicable en l'espèce).