Lessor's Fraudulent Concealment of Declarations Vitiating Commercial Lease Nullity Appeal

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société l'Air du temps n'ayant pas réglé des redevances de la location-gérance du fonds de commerce de restaurant qui lui avait été consentie par la société RP conseil, celle-ci, après délivrance d'un commandement de payer à cette fin, l'a assignée en paiement et en constatation de la résiliation du contrat ; qu'invoquant ne plus pouvoir poursuivre l'exploitation du fonds à la suite d'un arrêté de fermeture, la société l'Air du temps a fait opposition au commandement et demandé réparation de son préjudice, puis, en cause d'appel, l'annulation du contrat pour dol ; que la société RP conseil ayant été mise en redressement judiciaire, la société Pellier, nommée mandataire judiciaire, puis commissaire à l'exécution du plan de celle-ci, a été assignée en intervention forcée à l'instance ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Attendu que la société RP conseil et la société Pellier, ès qualités, font grief à l'arrêt de prononcer la nullité du contrat et de condamner celle-là à payer à la société L'Air du temps une certaine somme au titre de remboursements et de dommages-intérêts et à lui restituer le dépôt de garantie alors, selon le moyen, que les juges du fond ne peuvent se déterminer sur des moyens de droit qu'ils ont relevés d'office, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant d'office, pour rejeter la fin de non-recevoir de la société RP Conseil tirée de la nouveauté de la demande de la société l'Air du temps visant l'existence d'un dol, que la société RP Conseil s'était abstenue de récapituler cette fin de non-recevoir dans le dispositif de ses conclusions, de sorte que, par application de l'article 954 du code de procédure civile, il ne pouvait être statué que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions, sans inviter les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la société RP conseil avait soulevé l'irrecevabilité, comme nouvelle en cause d'appel, de la demande de nullité du contrat pour dol de la société L'Air du temps, sans récapituler son moyen dans le dispositif de ses conclusions, c'est à bon droit et sans méconnaître le principe de la contradiction que la cour d'appel a retenu qu'en application de l'article 954, alinéa 2, du code de procédure civile, elle ne devait statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif ; que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le moyen, pris en ses troisième et quatrième branches :

Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur le moyen, pris en sa deuxième branche :

Vu l'article 1116 du code civil ;

Attendu que pour prononcer la nullité du contrat et condamner la société RP conseil au paiement de certaines sommes, l'arrêt retient que cette société a commis une réticence dolosive en donnant en location-gérance une activité de restauration qui n'a pas fait l'objet d'une déclaration d'aménagement, ce qui a entraîné la notification d'un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation émis par la Commission communale de sécurité et la mise en demeure de la société L'Air du temps de procéder à la régularisation administrative du fonds ;

Qu'en se déterminant ainsi, sans constater le caractère intentionnel de la réticence de la société RP conseil et l'erreur déterminante provoquée par celle-ci, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 octobre 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;

Condamne la société L'Air du temps aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer à la société RP conseil et à la SCP Pellier, en qualité de commissaire à l'exécution du plan de celle-ci, la somme globale de 3 000 euros et rejette sa demande ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille dix-sept.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Jean-Philippe Caston, avocat aux Conseils, pour la société RP conseil et la société Pellier, ès qualités.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR annulé le contrat de location gérance signé le 22 septembre 2011 entre la Société RP CONSEIL et la Société L'AIR DU TEMPS et, en conséquence, d'AVOIR condamné la Société RP CONSEIL à payer à la Société L'AIR DU TEMPS la somme de 45. 000 € à titre de remboursements et de dommagesintérêts, outre à restituer à cette même société la somme de 10. 000 € pour le dépôt de garantie ;

AUX MOTIFS QUE la Société L'AIR DU TEMPS demande l'annulation du contrat de location gérance signé le 22 septembre 2011 entre les parties et modifié par avenant du 20 novembre 2011, demande motivée par une lettre de la ville de NICE datée du 20 juillet 2012 faisant suite à une décision de la commission communale de sécurité du 21 juin 2012 ayant émis un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation au motif que l'activité de restauration n'a fait l'objet d'aucune demande d'autorisation ; que la Société RP CONSEIL a soutenu l'irrecevabilité comme nouvelle en appel de la demande, sans récapituler son moyen dans le dispositif de ses conclusions, de sorte que, par application du 2ème alinéa de l'article 954 du Code de procédure civile, la cour ne statuera que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; qu'au regard de l'obligation de contracter de bonne foi, la Société RP CONSEIL a commis une réticence dolosive en concédant en location gérance l'exploitation d'une activité de restauration qui n'avait pas fait l'objet d'une déclaration d'aménagement, entraînant la notification le 21 juin 2012, d'un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation émis par la commission communale de sécurité, Monsieur X..., gérant de la Société RP CONSEIL ayant dans une lettre du 20 juillet 2012, été mis en demeure de procéder à la régularisation administrative de toutes les activités exercées dans les lieux et de déposer un dossier de régularisation des travaux d'aménagement d'un restaurant ; qu'au regard de ces éléments, c'est à bon droit que la Société L'AIR DU TEMPS sollicite l'annulation du contrat de location gérance, demande à laquelle il est fait droit ; que la Société L'AIR DU TEMPS forme une demande globale de dommages-intérêts en conséquence de l'annulation du contrat de location gérance, correspondant au remboursement des redevances payées, des travaux effectués et au préjudice commercial subi depuis l'ouverture ; qu'elle expose avoir dû effectuer de nombreux travaux de mise en conformité, comme l'enlèvement d'une baie existante, de pose et de réglage d'un store en façade ; que la Société L'AIR DU TEMPS justifie du versement de salaires et de charges y afférent pour la période du 23 février à mars 2012, voire avril pour un salarié et du licenciement économique de trois salariés ; que sur le montant des redevances versées, les parties sont en désaccord ; que le décompte manuscrit établi par le gérant de la Société RP CONSEIL justifie du paiement des loyers de décembre 2011 et de janvier 2012 par compensation avec des travaux effectués par la Société L'AIR DU TEMPS pour le compte du loueur et après compensation, la somme de 1. 433 € lui a été payée le 1er février 2012, aucun élément n'étant produit par la Société RP CONSEIL permettant d'affirmer que son gérant a été trompé par son locataire, de sorte qu'en réalité, c'est une somme de 12. 000 € qui aurait été due par la Société L'AIR DU TEMPS, montant contredit par le commandement délivré le 13 février 2012 pour 7. 352, 24 € et le règlement par le loueur d'une somme de 6. 560 € à titre de travaux le 20 janvier 2012 ; qu'il n'est pas contesté que la Société L'AIR DU TEMPS a payé une somme de 4. 000 € suite à une dénonce de saisie attribution à l'encontre du bailleur le 14 février 2012 ; que la Société L'AIR DU TEMPS s'est en définitive acquittée des redevances de décembre 2011 à mars 2012, soit la somme de 9. 568 € TTC ; que si le préjudice commercial de la Société L'AIR DU TEMPS n'est pas contestable au regard de l'arrêté de fermeture dont a fait l'objet son commerce le 23 février 2012 pour un défaut de conformité, la locataire ne justifie pas d'éléments spécifiques permettant de le chiffrer à hauteur de la somme sollicitée ; qu'il est établi par l'avis émis le 21 juin 2012 par la commission de sécurité que la cuisine n'est plus exploitée ; qu'au regard des développements qui précèdent, il convient de fixer le montant des remboursements et le préjudice subi par la Société L'AIR DU TEMPS en ce y compris son préjudice commercial à la somme de 45. 000 € ; qu'il y a lieu d'ordonner la restitution du dépôt de garantie d'un montant de 10. 000 € ; (arrêt p. 4 et 5) ;

1°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent se déterminer sur des moyens de droit qu'ils ont relevés d'office, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant d'office, pour rejeter la fin de non-recevoir de la Société RP CONSEIL tirée de la nouveauté de la demande de la Société L'AIR DU TEMPS visant l'existence d'un dol, que la Société RP CONSEIL s'était abstenue de récapituler cette fin de non-recevoir dans le dispositif de ses conclusions, de sorte que, par application de l'article 954 du Code de procédure civile, il ne pouvait être statué que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions, sans inviter les parties à présenter leurs observations, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que le manquement à une obligation précontractuelle d'information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci ; qu'en retenant, pour annuler le contrat de location gérance, qu'au regard de l'obligation de contracter de bonne foi, la Société RP CONSEIL avait commis une réticence dolosive en concédant en location gérance l'exploitation d'une activité de restauration qui n'avait pas fait l'objet d'une déclaration d'aménagement, entraînant la notification d'un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation émis par la Commission communale de sécurité, sans constater le caractère intentionnel de ce manquement à l'obligation d'information et l'erreur déterminante provoquée par celui-ci, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil ;

3°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en considérant, en conséquence de l'annulation du contrat de location gérance, pour condamner la Société RP CONSEIL à paiement au profit de la Société L'AIR DU TEMPS, qu'aucun élément n'était produit permettant d'affirmer qu'en réalité, c'était une somme de 12. 000 € qui aurait été due par la Société L'AIR DU TEMPS, sans examiner le décompte récapitulatif faisant état d'un solde de 12. 000 € dont était redevable la Société L'AIR DU TEMPS, versé aux débats par la Société RP CONSEIL, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

4°) ALORS QUE toute décision doit comporter, à peine de nullité, les motifs propres à la justifier légalement, ce qui n'est pas le cas de celle qui n'indique pas les éléments sur lesquels les juges du fond se sont déterminés ; qu'en ajoutant, pour condamner la Société RP CONSEIL à paiement, que la Société L'AIR DU TEMPS s'était en définitive acquittée des redevances de décembre 2011 à mars 2012, soit la somme de 9. 568 €, sans indiquer sur quels éléments elle se fondait, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.