Condominium Purchasers' Claim for Additional Renovation Costs Denied

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en sa première branche, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 20 octobre 2015), que la société Office immobilier a acquis un immeuble qu'elle a revendu en lots après l'avoir placé sous le régime de la copropriété ; qu'à la suite d'un affaissement survenu dans l'appartement d'un des copropriétaires situé au quatrième et dernier étage de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires et plusieurs copropriétaires ont obtenu du juge des référés la désignation d'un expert ; que, le 16 mai 2008, la société Office immobilier a vendu plusieurs lots de copropriété à M. et Mme X...Y... ; que l'expert judiciaire a déposé son rapport le 20 novembre 2008 ; que l'assemblée générale des copropriétaires a décidé, le 4 mai 2012, la réfection de la toiture, des communs et des escaliers ; que, se prévalant d'une clause insérée dans leur acte de vente, M. et Mme X... Y... ont assigné la société Office immobilier en remboursement des sommes réclamées au titre des appels de fonds ;

Attendu que M. et Mme X... Y... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande ;

Mais attendu que c'est par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes de l'acte de vente rendait nécessaire, que la cour d'appel a retenu que, la clause litigieuse mentionnant l'existence d'une procédure de référé expertise en cours à la suite de l'affaissement des planchers du dernier étage et l'engagement du vendeur à faire refaire à ses frais les parties de charpente et poutraisons défaillantes au terme de cette procédure, la société Office immobilier s'était engagée à supporter le coût des travaux de remise en état dans la limite des préconisations qui seraient contenues dans le rapport d'expertise qui constituait l'aboutissement de la procédure de référé ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le moyen unique, pris en ses deuxième et troisième branches, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... Y... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux février deux mille dix-sept.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... Y...

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement ayant condamné la société Office Immobilier à payer aux époux X... Y... la somme de 27 017, 21 euros ;

Aux motifs que dans l'acte de vente passé le 16 mai 2008, les parties contractantes avaient inséré une clause selon laquelle « le vendeur déclare et l'acquéreur reconnaît avoir été informé qu'il existe actuellement une procédure en cours ; au terme de cette procédure, le vendeur s'est engagé à faire refaire à ses frais les parties de charpente et de poutraisons défaillantes ; le vendeur s'engage donc à supporter le coût de l'ensemble des travaux sans que l'acquéreur ne soit inquiété ; que les éventuels frais de procédure qui pourraient incomber aux lots vendus seront à la charge exclusive du vendeur ; l'acquéreur déclare accepter expressément les conditions particulières à l'ensemble des lots figurant en annexe ; le syndic dans son état daté a indiqué : action en référé-expertise suite à affaissement des planchers au dernier étage ; tous les coûts de procédure et travaux afférents à cette procédure resteront une charge du vendeur ainsi que les parties en sont convenues ; pour toute autre procédure, l'acquéreur fera son affaire personnelle des procédures éventuelles en cours intentées par ou contre le syndicat des copropriétaires » ; que dans cette clause, il était précisé que l'acquéreur avait été informé de l'existence, au jour de la conclusion de la vente, d'une procédure en cours, la nature de la procédure étant spécifiée à l'acte par la mention « le syndic, dans son état daté, a indiqué : action en référé expertise suite à affaissement des planchers au dernier étage » ; qu'il était ensuite ajouté que c'était au terme de cette procédure, concept distinct de celui d'instance, que le vendeur s'était engagé à faire refaire à ses frais les parties de charpente et poutraisons défaillantes ; qu'il convenait de déduire de ce qui précédait que la société Office Immobilier avait pris l'engagement de supporter le coût des travaux de remise en état dans la limite des préconisations contenues dans le rapport d'expertise, lequel constituait l'aboutissement de la procédure de référé expertise ; que dans son rapport, l'expert missionné expliquait que des éléments de charpente et de solives encastrées dans le mur étaient défaillants en raison de leur pourrissement ; qu'il chiffrait le coût de la remise en état des éléments de structure des parties communes à la somme de 52 632, 79 euros ; qu'il en résultait que l'engagement pris par la société Office Immobilier de supporter le coût de l'ensemble des travaux de réfection de la charpente et de poutraisons défaillantes ne pouvait dépasser ce montant ; qu'il convenait ensuite de préciser que les devis retenus par l'assemblée générale des copropriétaires au titre de la réfection des parties communes comportaient des travaux de réhabilitation qui n'entraient pas dans les préconisations de l'expert judiciaire et qui, par là-même, excédaient les postes de réfection des désordres garantis par la société appelante ; qu'enfin, l'importance des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires résultait d'abord de la carence du syndic qui n'avait pas pris, dans les meilleurs délais, les mesures conservatoires exigées par l'état du bâtiment et ensuite, du caractère tardif de la tenue de l'assemblée générale ; qu'il était en effet établi que le syndicat des copropriétaires disposait, dès le 22 octobre 2010, de la somme de 50 000 euros versée à titre provisionnel par la société appelante, laquelle somme permettait alors de réaliser les travaux préconisés par l'expert ; qu'il était ensuite avéré que le syndicat des copropriétaires n'avait pris la décision de faire réaliser des travaux dans l'immeuble que le 4 mai 2012 et qu'il n'était pas contesté que durant la période d'inertie des organes de la copropriété, l'immeuble s'était dégradé en raison d'une inondation, à tel point qu'une procédure de péril avait été diligentée par la ville de Besançon, de sorte que les conséquences de ce sinistre ne pouvaient être prises en charge par la société Office Immobilier en application de la clause insérée dans le contrat de vente ; que les premiers juges ne pouvaient donc pas, sans dénaturer les termes clairs et précis de la clause litigieuse, condamner la société Office Immobilier à supporter la charge financière de la quasi-totalité des appels de fonds adressés aux époux Y... en exécution de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 4 mai 2012 ; que le jugement serait aussi infirmé sur l'allocation de dommages et intérêts à hauteur des frais générés par l'emprunt souscrit pour faire face aux appels de fonds en raison de l'interprétation retenue de la clause discutée et des obligations en découlant pour la société Office Immobilier ; qu'il y avait lieu de rappeler qu'en exécution d'une ordonnance du juge de la mise en état du 21 janvier 2010, la société Office Immobilier avait versé au syndic, dès le 22 octobre 2010, une provision correspondant à une grande partie du montant du coût des travaux préconisés par l'expert ; que la défaillance contractuelle de la société Office Immobilier n'était pas caractérisée ;

Alors 1°) que l'acte de vente du 16 mai 2008 stipulait (p. 17) que le vendeur s'engageait à faire refaire à ses frais les parties de charpente et de poutraisons défaillantes et qu'il s'engageait à supporter le coût de l'ensemble des travaux, sans que cet acte n'ait prévu une quelconque limitation au montant des travaux arrêté par l'expert judiciaire ou le tribunal ; qu'en considérant que l'engagement de la société Office Immobilier ne pouvait dépasser le coût de la remise en état chiffré par l'expert judiciaire désigné en référé, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte de vente du 16 mai 2008 et a violé l'article 1134 du code civil ;

Alors 2°) et en tout état de cause qu'à supposer que l'engagement de la société Office Immobilier dût être limité au coût de la remise en état chiffré par l'expert judiciaire, l'Office Immobilier aurait dû être condamné à verser cette somme aux époux X... Y... ; qu'en ayant débouté ceux-ci de toutes leurs demandes au titre des travaux de réfection de charpente et de poutraisons défaillantes, y compris pour le montant retenu par l'expert judiciaire, en raison de l'existence d'une provision allouée par le juge de la mise en état correspondant à une partie seulement du montant du coût des travaux, la cour d'appel a de nouveau violé l'article 1134 du code civil ;

Alors 3°) que la provision allouée par le juge de la mise en état ne constitue qu'un titre provisoirement exécutoire ; qu'en refusant de condamner définitivement la société Office Immobilier à payer aux époux X... Y... la somme de 52 632, 79 euros préconisée par l'expert judiciaire, en raison d'une provision correspondant à une « grande partie du montant du coût des travaux » ordonnée par le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Besançon, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.