Buyer Not Liable for Indemnity After Failed Sale Due to Planning Restriction

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4- Chambre 1

ARRÊT DU 27 JANVIER 2017

(no, 4 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 12929

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Mai 2015- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 13/ 10846

APPELANT

Monsieur X...

né le 03 Décembre 1962 à SAINT DENIS (97400)

demeurant...

Représenté et assisté sur l'audience par Me Med salah DJEMAI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0370, substitué sur l'audience par Me Papa SALL, avocat au barreau de PARIS, toque : G583

INTIMÉE

SCI ESPACE PARIS MERMOZ, prise en la personne de ses représentants légaux

No SIRET : 450 873 617

ayant son siège au 530 rue Mayor de Montrecher-13798 AIX EN PROVENCE

Représentée par Me Virginie BOURDOU, avocat au barreau de PARIS, toque : E0204

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Décembre 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Présidente

Madame Christine BARBEROT, Conseillère

Monsieur Fabrice VERT, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Par acte authentique du 20 décembre 2012, la SCI Espace Paris-Mermoz a promis de vendre, pour une durée expirant au 29 mars 2013, à M. X... qui s'était réservé la faculté d'acquérir, un pavillon à usage d'habitation sis... (93), au prix de 220 000 €. La durée de cette promesse unilatérale de vente a été prorogée au 29 avril 2013. La vente n'a pas été réalisée, le bénéficiaire ayant invoqué la non-réalisation des conditions suspensives relatives à l'urbanisme et à l'obtention d'un prêt. Le 5 juillet 2013, le promettant a assigné le bénéficiaire en paiement de la somme de 22 000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation.

C'est dans ces conditions que, par jugement du 27 mai 2015, le Tribunal de grande instance de Paris a :

- condamné M. X... à payer à la SCI Espace Paris-Mermoz la somme de 22 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2013,

- ordonné l'exécution provisoire,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné M. X... aux dépens.

Par dernières conclusions du 19 juillet 2016, M. X..., appelant, demande à la Cour de :

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et statuant à nouveau :

- dire les conditions suspensives d'urbanisme et de prêt non réalisées,

- dire qu'il pourra récupérer la somme détenue par le notaire au titre de l'indemnité d'immobilisation,

- débouter la SCI Espace Paris-Mermoz de l'ensemble de ses demandes,

- condamner la SCI Espace Paris-Mermoz à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.

Par dernières conclusions du 16 septembre 2015, la SCI Espace Paris-Mermoz prie la Cour de :

- vu l'article 1178 du code civil,

- confirmer le jugement entrepris,

- condamner M. X... à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.

SUR CE

LA COUR

La promesse a été consentie sous la condition « que les renseignements d'urbanisme et les pièces produites par la commune ne révèlent aucun projet, vices ou servitudes de nature à déprécier de manière significative la valeur du bien ou à nuire à l'affectation sus-indiquée à laquelle le bénéficiaire le destine ».

Il résulte tant du plan de zonage sud que du plan d'occupation des sols de La Courneuve que le pavillon à usage d'habitation promis à la vente, sis... (93), cadastré section S no 26, est situé en zone UE du PLU dans laquelle l'occupation et l'utilisation du sol sont admises sous conditions particulières, les constructions à usage d'habitation étant destinées aux personnes dont la présence permanente est nécessaire pour assurer le fonctionnement de la zone d'activité attenante et dans la limite de 140 m2 de SHON par unité foncière.

Si le promettant a indiqué dans la promesse unilatérale de vente que le bien était actuellement affecté à usage d'habitation et si le bénéficiaire a déclaré qu'il entendait l'affecter au même usage, cependant, cette destination n'exclut pas la faculté de construire, étant observé que la condition suspensive stipulée par les parties requiert, pour sa réalisation, que « les pièces produites par la commune ne révèlent aucun projet, vices ou servitudes de nature à déprécier de manière significative la valeur du bien ». Or, les contraintes d'occupation et d'utilisation du sol précitées, figurant au PLU, sont de nature à diminuer de manière significative la valeur du bien, notamment, dans l'hypothèse d'une revente.

La condition suspensive précitée a donc défailli, de sorte que l'indemnité d'immobilisation n'est pas due par M. X....

En conséquence, la SCI Espace Paris-Mermoz doit être déboutée de toutes ses demandes, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il y a fait droit.

La somme de 11 000 € déposée par M. X... chez le notaire doit lui être restituée.

La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de la SCI Espace Paris-Mermoz.

L'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes de M. X..., sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

Déboute la SCI Espace Paris-Mermoz de toutes ses demandes ;

Dit que la somme de 11 000 € déposée par M. X... chez le notaire doit lui être restituée ;

Condamne la SCI Espace Paris-Mermoz aux dépens de première instance et d'appel dont le recouvrement pourra être poursuivi dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;

Condamne la SCI Espace Paris-Mermoz à payer à M. X... la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,