Purchasers v. Seller and Management Companies (Senior Club Residence Overvaluation)

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 30 septembre 2015), que la SCI Villa Vermeil Carcassonne-Trèbes (la SCI) a vendu en l'état futur d'achèvement les lots d'un immeuble à usage d'habitation, à l'occasion d'une opération immobilière intitulée « Résidence club seniors avec services » ; que la commercialisation a été réalisée par la société Conseil et finance, devenue Omnium conseil, puis Stellium immobilier ; que, se plaignant d'une surévaluation du produit à l'achat et de pertes locatives et financières, en raison de l'abandon du concept de résidence club senior service par résolution de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires, certains acquéreurs de lots, devenus copropriétaires, ont assigné la SCI, représentée par son mandataire ad hoc, les sociétés Omnium gestion, Omnium conseil et Omnium courtage, ainsi que le notaire rédacteur des actes de vente, en indemnisation de leurs préjudices ;

Attendu que les sociétés Omnium finance et Stellium immobilier font grief à l'arrêt de les condamner, in solidum avec la SCI, à payer diverses sommes à quarante-trois copropriétaires ;

Mais attendu qu'ayant retenu que les sociétés Omnium finance et Stellium immobilier avaient commis une faute engageant leur responsabilité délictuelle vis-à-vis des copropriétaires, la cour d'appel, qui a répondu, pour les écarter, aux conclusions prétendument délaissées, a souverainement apprécié et évalué le préjudice en résultant pour ceux-ci ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les sociétés Omnium finance et Stellium immobilier aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des sociétés Omnium finance et Stellium immobilier et les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros aux copropriétaires dont les noms suivent : MM. X..., P..., W..., AA..., DD..., GG..., JJ..., NN..., Y..., de Mmes Z..., A..., B..., C..., E..., F..., G..., D..., EE..., MM...C..., H..., des époux I..., J..., N..., O..., Q..., S..., T..., U..., V..., XX..., YY..., ZZ..., AA..., K..., CC..., L..., FF..., HH..., II..., KK..., LL..., OO..., PP..., QQ... et au syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Vermeil Carcassonne-Trèbes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf janvier deux mille dix-sept.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Capron, avocat aux Conseils, pour les sociétés Stellium immobilier et Omnium finance.

Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné la société Omnium finance et la société Stellium immobilier, in solidum avec la société Villa vermeil Carcassonne-Trèbes,

. à M. David X..., une indemnité de 37 500 € ;

. à Mme Michèle Z..., une indemnité de 37 500 € ;

.° à M. et Mme Jean I...-une indemnité de 37 500 €

. à M. et Mme Thierry J..., une indemnité de 37 500 €

. à Mme Sylvie A..., une indemnité de 37 500 € ;

. à M. et Mme Gilles N..., une indemnité de 31 500 € ;

. à M. et Mme Yves O..., une indemnité de 37 500 € ;

. à M. Matthieu P..., une indemnité de 37 500 € ;

. à M. et Mme Pascal Q..., une indemnité de 37 500 € ;

. à Mme Marcelle M...-B..., une indemnité de 37 500 € ;

. à M. et Mme François S..., une indemnité de 68 500 € ;

. à M. et Mme Patrick T..., une indemnité de 37 500 € ;

. à M. et Mme Georges U..., une indemnité de 37 500 € ;

. à M. et Mme Jean-Claude V..., une indemnité de 25 300 € ;

. à M. Grégory W..., une indemnité de 31 500 € ;

. à Mme Muriel C..., une indemnité de 37 500 € ;

. à M. et Mme Joël XX..., une indemnité de 31 500 ;

. à Mme Nathalie E..., une indemnité de 31 500 € ;

. à M. et Mme Benoît YY..., une indemnité de 31 500 € ;

. à M. et Mme Michel ZZ..., une indemnité de 37 500 € ;

. à M. et Mme Jean-Claude AA..., une indemnité de 37 500 € ;

. à M. Patrice AA..., une indemnité de 37 500 € ;

. à Mme Françoise F..., une indemnité de 37 500 € ;

. à Mme Dominique G..., une indemnité de 31 500 € ;

. à M. et Mme Fernand K..., une indemnité de 25 300 € ;

. à Mme Raphaëlle D..., une indemnité de 31 500 € ;

. à M. et Mme André CC..., une indemnité de 101 832 € ;

. à M. et Mme Pierre L..., une indemnité de 37 500 € ;

. à M. Patrick DD...et à Mme Françoise EE..., une indemnité de 31 500 € ;

. à M. et Mme Émile FF..., une indemnité de 32 860 € 50 ;

. à M. et Mme Pierre GG..., une indemnité de 37 500 € ;

. à M. et Mme José HH..., une indemnité de 31 500 € ;

. à M. et Mme Christian II..., une indemnité de 37 500 € ;

. à M. Gilles JJ..., une indemnité de 37 500 € ;

. à M. et Mme Alain KK..., une indemnité de 37 500 € ;

. à M. et Mme Dominique LL..., une indemnité de 37 500 € ;

. à Mme Odile MM...C..., une indemnité de 37 500 € ;

. à M. Alexandre NN..., une indemnité de 23 500 € ;

. à Mme Anne-Marie H..., une indemnité de 27 215 € 12 ;

. à M. et Mme Jean-Marc OO..., une indemnité de 31 500 € ;

. à M. et Mme Denis PP..., une indemnité de 62 500 € ;

. à M. Georges QQ..., une indemnité de 37 500 € ;

. à M. Gérard Y..., une indemnité de 29 500 € ;

AUX MOTIFS QUE la société Omnium finance est responsable « en raison de son immixtion fautive dans la gestion des autres sociétés partenaires de la sci Villa vermeil Carcassonne-Trèves [vendeur en l'état futur], précisément en jouant un rôle prépondérant, voire quasi exclusif, dans l'abandon dudit concept », le concept d'une « résidence club seniors avec services » (cf. arrêt attaqué, p. 41, 2e alinéa) ; que « les premiers juges ont caractérisé la faute de la sas Stellium immobilier, conjointement avec la sci Villa vermeil Carcassonne-Trèbes, en ayant voulu combiner le concept d'une " résidence club seniors avec services " et un programme de défiscalisation loi Besson, une telle faute étant directement à l'origine de l'abandon d'un tel concept, et, à tout le moins, a grandement contribué à cet abandon à raison du faible taux de remplissage des résidences mettant en oeuvre ce concept » (cf. arrêt attaqué, p. 43, § 7. 2. 2, 5e alinéa) ; que, « s'agissant des demandes indemnitaires liées à la surévaluation du produit à l'achat, les soixante-huit copropriétaires appelants s'accordent sur la motivation du premier juge lié à la surévaluation du prix d'acquisition de leurs biens respectifs » (cf. arrêt attaqué, p. 45, § 8. 1, alinéa unique) ; que, « s'agissant des demandes indemnitaires liées aux pertes locatives et financières, la cour fait également sienne la motivation complète et pertinente des premiers juges en ce qu'ils ont indemnisé les pertes locatives et financières au titre de la perte de chance de louer facilement leurs appartements » (cf. arrêt attaqué, p. 47, 2e alinéa) ;

1. ALORS QUE le préjudice subi par le contractant qui fait le choix de ne pas solliciter l'annulation ou la résolution du contrat, consiste dans la seule perte de la chance de ne pas contracter à des conditions plus avantageuses que celles auxquelles il a traité ; qu'en réparant le préjudice subi par les acquéreurs de l'espèce sur le pied de la « surévaluation du prix d'acquisition de leurs biens respectifs » ou encore sur le pied de la perte de la chance qu'ils auraient eue de louer facilement l'immeuble qu'ils ont acquis, la cour d'appel, qui devait ne réparer rien d'autre que le préjudice que les acquéreurs auraient subi du fait qu'ils auraient perdu la chance de traiter à des conditions plus avantageuses, a violé l'article 1382 du code civil ;

2. ALORS QUE les sociétés Omnium finance et Stellium immobilier faisaient valoir, dans leurs écritures d'appel (p. 14, 6e, et 7e attendus), que « le fait de destiner la Résidence villas vermeil à Trèbes à des résidents locataires seniors pouvait conduire à une impasse financière et patrimoniale en ce sens que le potentiel locatif à une telle catégorie de locataires sur la ville de Trèbes s'est, dès l'origine, révélé inférieur aux prévisions du promoteur », et que « la suppression du club Aurore et la modification subséquente du règlement de copropriété, en ouvrant, sans aucune priorité aux seniors, la résidence à l'ensemble de la population active, candidate potentielle à la location, a permis de parvenir à un taux de remplissage de nature à favoriser la rentabilisation de l'investissement de chacun des copropriétaires » ; qu'en énonçant que les acquéreurs de l'espèce ont perdu la chance de louer facilement leur bien, sans s'expliquer sur ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.