Purchasers v. Real Estate Agency Regarding Undisclosed Common Area

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4- Chambre 1

ARRÊT DU 16 DÉCEMBRE 2016

(no, 4 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 05249

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Janvier 2015- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 14/ 12463

APPELANTE

SARL CFAB prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège au 1 Boulevard Diderot-75012 PARIS

Représentée et assistée sur l'audience par Me Philippe BOCQUILLON, avocat au barreau de PARIS, toque : E1085

INTIMÉS

Madame Julie X...née le 28 Février 1979 à PARIS

ayant son siège au...-94410 SAINT-MAURICE

Représentée par Me Jean-jacques LETU de la SCP LETU ITTAH PIGNOT ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0120, substitué sur l'audience par Me Carole FRANCO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0120

Monsieur Thierry Y... né le 05 Mai 1978 à RUEIL-MALMAISON

ayant son siège au...-94410 SAINT-MAURICE

Représenté par Me Jean-jacques LETU de la SCP LETU ITTAH PIGNOT ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0120, substitué sur l'audience par Me Carole FRANCO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0120

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Novembre 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Présidente

Madame Christine BARBEROT, Conseillère

Monsieur Fabrice VERT, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Suivant acte authentique du 23 juillet 2004, M. Thierry Y... et Mlle Julie X... ont acquis de Mme Z..., par l'entremise de la SARL CFAB et moyennant le prix de 194. 000 €, un appartement sis à Paris 12ème, 46 Cours de Vincennes et 31 rue Marsoulan, l'acte précisant que ce bien, issu de la réunion de deux lots de copropriété distincts, avait une superficie de 50, 35 m ².

Indiquant qu'ils ont découvert lors d'un tentative de revente de ce bien qu'il intégrait une partie commune de 5m ², M. Y... et Mlle X... ont, aux termes d'un acte extra-judiciaire du 27 août 2014, assigné la SARL CFAB à l'effet de la voir condamner au paiement des sommes de :

-2. 551, 13 € au titre des frais de géomètre et de publicité foncière qu'ils ont dû exposer après acquisition de la partie commune, autorisée par la copropriété,

-9. 500 € représentant la diminution du prix de vente par rapport au montant de la promesse dont les acquéreurs se sont désistés,

-4. 332, 20 € correspondant aux frais supplémentaires du crédit-relais contracté entre le 21 mars 2013 et le 12 août 2013, prolongé en raison de la procédure d'acquisition des 5 m ² litigieux,

-3. 000 € de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral,

-3. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 27 janvier 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :

- condamné la SARL CFAB à payer à M. Thierry Y... et Mlle Julie X... les sommes de 18. 383, 33 € à titre de dommages-intérêts et de 2. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,

- ordonné l'exécution provisoire.

La SARL CFAB a relevé appel de ce jugement dont elle poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 8 juin 2015, de débouter M. Thierry Y... et Mlle Julie X... de leurs demandes et de les condamner au paiement de la somme de 4. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

M. Thierry Y... et Mlle Julie X... prient la Cour, par dernières conclusions signifiées le 29 juillet 2015, de :

- dire que la SARL CFAB a manqué à ses obligations contractuelles résultant du mandat conclu avec Mme Z... et leur a ainsi causé un préjudice,

- en conséquence, confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

- condamner la SARL CFAB au paiement de la somme de 4. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

SUR CE

LA COUR

Au soutien de son appel, la SARL CFAB fait valoir que les intimés ne rapportent ni la preuve d'une faute qu'elle aurait commise ni d'un préjudice en relation avec la faute alléguée ; qu'en effet, d'une part, l'appropriation d'une partie commune intégrée à la superficie de l'appartement vendu par son entremise n'est pas établie, d'autre part, il leur appartenait de régulariser la situation auprès de la copropriété avant de revendre leur bien, dès lors qu'ils connaissaient, selon leurs propres déclarations, la situation ;

M. Thierry Y... et Mlle Julie X... indiquent qu'ils ont mis en vente leur appartement en décembre 2012 au prix de 399. 000 € mais que leurs acquéreurs se sont rétractés après avoir appris qu'une partie de la chambre dépendant du lot no 68 se trouvait sur une partie commune de l'immeuble, incluse à tort dans la superficie « loi Carrez » de leur acte d'acquisition, qu'ils ont été contraints, pour régulariser la situation, d'acquérir cette partie commune de la copropriété (au prix d'un euro symbolique) et d'accepter une diminution du prix de vente, que la SARL CFAB qui était également syndic de la copropriété avait parfaite connaissance de cette incorporation de partie commune et aurait dû les alerter sur ce point ;

Il apparaît que, sous couvert d'indemnisation de leur préjudice et par le biais d'une action en responsabilité fondée sur les dispositions de l'article 1382 du code civil, M. Thierry Y... et Mlle Julie X..., acquéreurs forclos à agir contre leur vendeur, tentent d'obtenir de l'agent immobilier qui s'est entremis pour la vente dudit bien, le remboursement d'une partie du prix de vente ou une somme équivalente, à titre de dommages-intérêts ;

Or, s'il est établi que la superficie de 50, 35 m ² indiquée à l'acte de vente conclu par l'entremise de la société CFAB intégrait une partie commune de 5 m ² et que cette société qui était également le syndic de l'immeuble et qui connaissait cette situation, a manqué à ses obligations extra-contractuelles de conseil et d'information envers M. Thierry Y... et Mlle Julie X..., ce manquement n'a pu causer aux intéressés qu'une perte de chance de renoncer à l'acquisition du bien litigieux ou d'en offrir un moindre prix et n'est pas en lien direct de causalité avec les démarches et frais engagés par ceux-ci auprès de la copropriété pour acheter la partie commune intégrée au lot no 68, ni davantage avec la diminution de prix concédée lors de la revente de leur bien, encore moins avec la prolongation du prêt-relais qu'ils avaient souscrit dans l'attente de cette revente ou un prétendu préjudice moral, tous ces chefs de préjudice étant liés aux manquements du vendeur aux obligations dérivant de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée ;

En conséquence, la perte de chance qu'ils ont subie sera évaluée à la somme de 5. 000 € que la SARL CFAB sera condamnée à leur régler, le jugement étant infirmé sur le quantum de la condamnation ;

Il sera rappelé que le présent arrêt infirmatif emporte restitution de toutes sommes perçues en vertu de l'exécution provisoire assortissant le jugement, assorties des intérêts au taux légal à compter de sa signification ;

Les conditions d'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ne sont pas réunies au cas d'espèce.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement sur le quantum de la condamnation à paiement,

Statuant à nouveau,

Condamne la SARL CFAB à payer à M. Thierry Y... et Mlle Julie X... ensemble une somme de 5. 000 € à titre de dommages-intérêts, en réparation de leur perte de chance,

Rappelle que le présent arrêt infirmatif emporte restitution de toutes sommes perçues en vertu de l'exécution provisoire assortissant le jugement, assorties des intérêts au taux légal à compter de sa signification,

Rejette toute autre demande,

Dit que chacune des parties gardera à sa charge les dépens d'appel qu'elle a exposés.

Le Greffier, La Présidente,